多地監(jiān)管部門提示：經(jīng)營貸置換房貸存風(fēng)險

本報記者 潘福達(dá)

“個人房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，利率低、期限長、放款快”“疫情后‘轉(zhuǎn)貸潮’來了，我可以幫您省很多錢”“降低購房成本和還款壓力”……近期，一些所謂的“貸款中介”宣稱可以幫助購房者將房貸轉(zhuǎn)為利率更低的經(jīng)營貸，從而減少利息支出。雖然看上去頗有誘惑力，但其中暗藏風(fēng)險。近期，銀保監(jiān)會和多地銀保監(jiān)局緊急提示轉(zhuǎn)貸風(fēng)險，對于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀保監(jiān)部門重拳出擊，處罰違規(guī)銀行。

中介扎堆推銷轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)

“現(xiàn)在貸款中介的營銷這么露骨了嗎？就差把‘經(jīng)營貸置換房貸’的廣告貼腦門上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱某行信貸員的來電，上來就勸她轉(zhuǎn)貸，利率能做到3.35%。

在好奇心的驅(qū)使下，張女士添加了這名信貸員的微信，對方發(fā)來了一個算賬的表格。表格上顯示，如果進(jìn)行“轉(zhuǎn)貸”，貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經(jīng)營貸款30年可以省169萬元。“這是指超過4.5%以上的按揭利率可以轉(zhuǎn)化為3.35%左右。”對方的朋友圈里布滿了“房貸低息置換”的信息。

沒過兩天，她所在的一個微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的各種操作細(xì)節(jié)。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經(jīng)營貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預(yù)判，還附上了咨詢師的聯(lián)系方式。

經(jīng)營貸置換房貸是如何操作的呢？多名貸款中介的介紹大同小異。具體來說，購房者結(jié)清房貸后，將房屋以個體工商戶或企業(yè)法人、實(shí)控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結(jié)清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

利差存在套利空間

這幾年，隨著國家對中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場報價利率(LPR)逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至不到4%的水平。與之相比，北京地區(qū)二套房貸利率為5.35%，當(dāng)前經(jīng)營貸利率低于存量房貸利率，這筆資金就存在流入樓市的套利空間，部分購房者“鋌而走險”之后，中介就會從中獲得一筆不菲的利潤。

記者近日以購房人身份咨詢了一家貸款中介業(yè)務(wù)員，詳細(xì)了解轉(zhuǎn)貸的操作流程。“首先需要貸款人經(jīng)營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業(yè)。”這名業(yè)務(wù)員介紹，在這種情況下，用戶需要選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資。

面對記者提出轉(zhuǎn)貸存在風(fēng)險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，沒有出現(xiàn)過銀行抽貸情況，“轉(zhuǎn)貸沒有風(fēng)險”。

中介也能從轉(zhuǎn)貸流程中獲利。據(jù)其介紹，提供的過橋資金需要收取利息，購房者要交1萬元辦理收購殼公司的手續(xù)費(fèi)，后期維護(hù)公司“運(yùn)營”同樣需要費(fèi)用。

轉(zhuǎn)貸風(fēng)險不容忽視

轉(zhuǎn)貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒有風(fēng)險？去年末，銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示，提示消費(fèi)者將房貸置換為經(jīng)營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險。

銀保監(jiān)會表示，根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的風(fēng)險提示稱，違規(guī)轉(zhuǎn)貸的做法存在四重風(fēng)險，包括經(jīng)營貸風(fēng)險、信用貸風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和個人信息泄露風(fēng)險，提醒消費(fèi)者增強(qiáng)風(fēng)險意識，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)；浙江銀保監(jiān)局也發(fā)布了提示，明確表示經(jīng)營貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

2021年全國多地銀保監(jiān)局都針對經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項(xiàng)行動，不少購房者收到過銀行抽貸的通知。2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監(jiān)局先后發(fā)文，要求嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

各地銀保監(jiān)局近期也已出手整治。銀保監(jiān)會近日通報嚴(yán)肅查處一批違法違規(guī)案件，“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”便是違法違規(guī)行為之一。江西銀保監(jiān)局、海南銀保監(jiān)局、遼寧銀保監(jiān)局近期披露的罰單中，都涉及消費(fèi)貸或經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為。

《北京日報》2023年2月23日第7版