中國社科院：核心城市房價(jià)年內(nèi)首降

10月23日，中國社科院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）顯示，下半年以來樓市的強(qiáng)降溫政策成效顯著，通過9月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，24個(gè)核心城市綜合房價(jià)水平年內(nèi)出現(xiàn)首度下降。其中，一線城市房價(jià)整體微跌。在4個(gè)一線城市中，上海、深圳房價(jià)平均環(huán)比漲0.53%和0.8%，廣州和北京則環(huán)比下降0.33%和1.01%。而從一線城市近一年的房價(jià)走勢(shì)看，一線城市的房價(jià)也相對(duì)低迷，其中近一年北京累計(jì)下跌4.46%。

日前，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3季度，全市房屋竣工面積為543.6萬平方米，同比下降8%。其中，住宅用房同比下降12.2%。9月當(dāng)月，北京新建商品房與二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比持平和下降0.5%。

“北京市9月待售房屋庫存量增加，說明供應(yīng)量是非常大的。在這種情況下，為了進(jìn)一步促進(jìn)房屋銷售，很多房企降價(jià)促銷，對(duì)北京房價(jià)影響較大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，但總體來看，還是受到當(dāng)前全國樓市整體降溫局勢(shì)和政策的影響。

這一背景下，環(huán)京地區(qū)樓市疑似傳出松綁消息。10月18日，有消息稱三河住建局召開會(huì)議表示，凡燕郊省直單位、高校、醫(yī)院等無住房的工作人員，可在燕郊購買一套商品房。不過，截至目前尚無官方文件出臺(tái)。不過，從全國看，多地陸續(xù)開始“定向松綁”。9月初，無錫進(jìn)一步放寬落戶政策。本科畢業(yè)直接落戶，大專、中專學(xué)歷滿足條件也可落戶。此后，湖北宜昌、安徽宿州相繼全面放開落戶。

近期，定向松綁走勢(shì)愈發(fā)顯著。10月15日，位于南京市遠(yuǎn)郊區(qū)的六合被證實(shí)，只要擁有大專及以上學(xué)歷，且可提供南京市居住證和學(xué)歷證明，未婚人士提供個(gè)人身份證和戶口本，已婚人士提供相關(guān)婚姻材料，即可在六合不動(dòng)產(chǎn)登記中心開具購房證明。

而根據(jù)2017年3月出臺(tái)的《進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策的通知》規(guī)定，外省人在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)購房時(shí)，需要提供過去三年內(nèi)在南京累計(jì)滿兩年的個(gè)稅或社保證明，且不能補(bǔ)繳，符合前述條件的人員只允許新購1套住房。

與六合同步，10月15日，天津市發(fā)改委表示，擬對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目的非津籍職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，且無需社保或納稅證明。四天之后，海南省三亞市也發(fā)文表示，符合納稅或社保條件的未落戶人才，可購買一套住房；同時(shí)，聘期三年且在海南服務(wù)一年以上的，可享受本地居民同等購房待遇等。

“此類政策總體上屬于人才導(dǎo)入政策，并不是直接的限購政策松綁內(nèi)容，但客觀上的確有松綁效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，比如三亞將過去五年社保的繳納時(shí)限縮短至一年，屬于非常大程度的放松導(dǎo)向，確實(shí)能夠帶來較多購房需求。“一方面能夠切實(shí)幫助減少人才購房輪候時(shí)間，另一方面，也有助于帶來更大的市場交易反彈，預(yù)計(jì)對(duì)四季度交易活躍度有積極推動(dòng)作用。”

社科院《報(bào)告》也指出，住房限購政策對(duì)于抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化并不利于區(qū)域市場競爭和土地有效利用，長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據(jù)實(shí)際需要對(duì)住房限購政策作一些邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場形勢(shì)的新變化。但在短期內(nèi)，住房限購政策不宜全面撤銷。

對(duì)于未來四季度，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，雙向調(diào)節(jié)政策在全國范圍內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)鋪陳，這可能導(dǎo)致拉動(dòng)部分地區(qū)出現(xiàn)小幅上漲，但今年四季度全國房價(jià)還將繼續(xù)以降溫為主基調(diào)。“除了各地為雙向調(diào)節(jié)新出臺(tái)的社保等政策，短期內(nèi)還需繼續(xù)關(guān)注市場貸款利率在各地的持續(xù)落地。”

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，10月23日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)融資擔(dān)保公司監(jiān)督管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》，將置業(yè)擔(dān)保公司納入監(jiān)管范圍并進(jìn)行全面排查，足以說明當(dāng)前國家并未放松樓市管控。眼下依舊以松緊并進(jìn)、雙向調(diào)節(jié)為主。