降息首周實(shí)地探訪：市場(chǎng)對(duì)開門紅預(yù)期提升

上周，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%后，北京、上海、廣州等地多家銀行迅速跟進(jìn)，同步對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

隨著降息“靴子”落地，將對(duì)個(gè)人的買房決定產(chǎn)生明顯的“貨幣政策”紅利，那么是否意味著購房人將重新回到市場(chǎng)中來，2024年的樓市“小陽春”將值得期待呢？

為尋找答案，北京青年報(bào)記者在降息首周實(shí)地探訪了新盤售樓處、二手房門店、土拍中心等現(xiàn)場(chǎng)，為您帶來第一手的市場(chǎng)解讀。

看樣板間排隊(duì)200多號(hào)

“呀，看樣板間都排起長隊(duì)了！”上周六，從豐臺(tái)六里橋趕到海淀永豐產(chǎn)業(yè)園里看房的方女士很驚訝，“好久沒見這樣的場(chǎng)景了，進(jìn)售樓處排隊(duì)半個(gè)多小時(shí)，進(jìn)來以后看樣板間還需要排號(hào)，我排了200多號(hào)，要看上至少一個(gè)小時(shí)。”

這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際位置是在昌平區(qū)的朱辛莊地鐵站附近，是由中海和未來科學(xué)城聯(lián)合體在2023年12月20日以42.7億元的底價(jià)拿下的地塊，命名為中海·寰宇未來，上周六是首次開放售樓處，現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺。

“我們前一天晚上還在做裝修，沙盤都是昨天剛剛粘好的。”現(xiàn)場(chǎng)的一位銷售人員表示，根據(jù)他們的預(yù)期，當(dāng)天到訪的看房客戶超過千人。

據(jù)了解，項(xiàng)目一共三個(gè)樣板間，但周六當(dāng)天開放的只有一個(gè)，其余的都還在修改中。來看房的人群一茬接一茬。時(shí)不時(shí)有人在屋內(nèi)比劃家具擺放，甚至還有拿著卷尺量尺寸的。

這陣子天氣不那么冷了，又剛剛過完年，再加上樓市利好政策不斷，因此就想來看看房?，F(xiàn)場(chǎng)一位劉姓先生表示，他在海淀北工作，朱辛莊地鐵到公司只有4站地，非常方便。因此，這次是“全家出動(dòng)”的，不僅帶了老婆、孩子，還有父母也跟著一起來看房，如果戶型和價(jià)格合適，會(huì)考慮買一套改善的四居室。

伴隨著看房人的增加，售樓處的置業(yè)顧問們也忙成“陀螺”，這邊剛對(duì)接好一撥兒購房者，那邊一個(gè)個(gè)電話又不斷進(jìn)來。對(duì)于北青報(bào)記者提出的“6.6萬元的單價(jià)，為何比周邊的越秀和大華的6.2萬元/平方米都貴”，銷售人員解釋道，一方面中海·寰宇未來的戶型和裝修更好；另一方面，實(shí)際開盤也會(huì)給出折扣，肯定比6.6萬元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)要更低。

房企率先“卷速度”

事實(shí)上，上述的中海·寰宇未來只是上周新開放售樓處的多個(gè)新盤之一。包括保利、中海、華潤等央國企在內(nèi)，多家開發(fā)商在結(jié)束春節(jié)假期，剛剛開工伊始，就率先“卷速度”。

同樣是在上周末，保利位于朝陽區(qū)的在售項(xiàng)目錦上、天匯、朝央和煦也都對(duì)外開放并迎來了破百的到訪客戶，2月25日，保利發(fā)布海報(bào)稱，周末單日的銷售達(dá)到了2.13億元。

“今年房企們會(huì)更卷，上半年最卷的會(huì)是開盤時(shí)間。”在接受采訪時(shí)，某朝陽區(qū)在售項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者表示，2024年上半年的北京樓市，搶跑將會(huì)是常態(tài)。

中海除了寰宇未來以外，位于石景山的寰宇天下五期也開放了售樓處和樣板間，同時(shí)，位于豐臺(tái)區(qū)郭公莊的新項(xiàng)目，也透露了案名為“豐和叁號(hào)院”，全部為大戶型，將于3月入市。

北青報(bào)記者從上述營銷負(fù)責(zé)人處得知，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的不確定，促使開發(fā)商們加快手中房源的去化。去年下半年新拿地的項(xiàng)目，大部分都會(huì)以最快速度入市。“每個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目周邊其實(shí)都是競(jìng)爭激烈的板塊，像中海的豐和叁號(hào)院，要挑戰(zhàn)目前區(qū)域同樣主打大戶型的項(xiàng)目招商臻園；朝陽保利天匯則與東壩的京投·北熙區(qū)形成正面對(duì)壘。未來還將有更多的新盤出現(xiàn)，因此，開發(fā)商都希望第一時(shí)間先圈住一部分客戶，搶開年的第一撥兒，才能對(duì)半年的去化指標(biāo)形成有力推動(dòng)。”

降息利好下看房者置業(yè)意向增強(qiáng)

不僅是新房售樓處出現(xiàn)看房人流的明顯提升，二手房方面的咨詢量與看房量也在節(jié)后穩(wěn)步回升。在此次降息政策出臺(tái)后，海淀區(qū)的中介人士告訴北青報(bào)記者，新年假期一結(jié)束，就有相當(dāng)一部分看房人咨詢?cè)诤５碣彿康南嚓P(guān)問題，其中很大一部分是已經(jīng)賣掉手中二手房或者二手房已經(jīng)掛牌的置換改善類人群，由于降息之后將明顯降低貸款杠桿的壓力，因此可能會(huì)為樓市帶來一撥兒新的潛在交易。

來自58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，信貸政策的變化往往會(huì)刺激需求的釋放。2023年下半年北京二手房成交高峰恰恰是在9月份，受益于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好的釋放，二手房網(wǎng)簽量突破1.4萬套。隨后逐漸下滑，但月度成交都在1萬套以上，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

今年2月份受春節(jié)假期影響，截至22日二手房網(wǎng)簽3462套，全月網(wǎng)簽量大概在5000套左右。疊加2月末出臺(tái)的降息政策和春節(jié)前通州放松“雙限”的政策，購房者對(duì)其他區(qū)域放松限購預(yù)期很高，市場(chǎng)情緒上升，預(yù)計(jì)將會(huì)助推市場(chǎng)成交整體的企穩(wěn)復(fù)蘇。

專家觀點(diǎn)

第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想：

市場(chǎng)會(huì)略好于去年，不會(huì)出現(xiàn)U形反彈

2023年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，即便政策利好頻出，但沒有改變行業(yè)整體觸底的趨勢(shì)，因此，業(yè)內(nèi)對(duì)于2024年的市場(chǎng)期待并不樂觀。這與2022年結(jié)束時(shí)，眾多行業(yè)專家和業(yè)內(nèi)人士看好2023年樓市行情完全不同，經(jīng)歷過失望大于希望的落差后，業(yè)內(nèi)對(duì)2024年的看法是比較客觀和冷靜的。

雖然從2023年下半年開始，政府集中釋放了不少利好政策，寄希望能夠快速刺激樓市，但并沒有扭轉(zhuǎn)行業(yè)不景氣的現(xiàn)狀。通過復(fù)盤2023年的樓市走勢(shì)來看，整個(gè)行業(yè)恢復(fù)活力仍需要較長的時(shí)間，這個(gè)過程會(huì)是曲折的，而不是一蹴而就，樓市不太可能出現(xiàn)U形反彈，恢復(fù)過程一定會(huì)是比較長的。

判斷：

因此，對(duì)于2024年樓市一季度的表現(xiàn)，我謹(jǐn)慎地認(rèn)為會(huì)略好于去年同期，但不能期待太多。細(xì)分的話，二手房活躍度會(huì)好于一手房。

具體原因如下：

1.北京樓市多年前已經(jīng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為存量市場(chǎng)，需求端的活躍度、成交量等指標(biāo)，二手房明顯好于新房市場(chǎng)。

2.二手房的選擇多樣性要好于一手新房。比如，買某個(gè)特定區(qū)域的房子(如選址在四環(huán)以內(nèi))，二手房的選擇會(huì)更多。

3.二手房確定性更強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)房企“暴雷”、新房交付延期等意外情況。

而對(duì)于新房開發(fā)商來說，要想搶占市場(chǎng)、強(qiáng)調(diào)去化，除了在營銷渠道上下功夫以外，更多的要在產(chǎn)品力的打造上多下功夫，比如，三面寬朝南或者四面寬的戶型，功能分區(qū)優(yōu)秀，配套豐富的住宅產(chǎn)品，才能脫穎而出。

同時(shí)，2024年整體樓市的平均價(jià)格不太可能出現(xiàn)進(jìn)一步大幅降價(jià)的情況，偶爾一些新盤的個(gè)別戶型可能會(huì)出現(xiàn)少量特價(jià)房源，但這種以價(jià)換量的方式不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)。從政策層面來看，“穩(wěn)房價(jià)”是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定、避免房價(jià)出現(xiàn)過快或過大波動(dòng)的重要指導(dǎo)思想，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年穩(wěn)定大于一切，波動(dòng)性過大不利于行業(yè)健康發(fā)展。

建議：

從近期的樓市放松政策不難看出一個(gè)規(guī)律，即限制類政策往往是從一線城市開始的，隨后傳導(dǎo)至二三線城市。但松綁優(yōu)化的政策則恰恰相反，往往都是三四線城市先行放開，然后反推到二線城市，最后再反推到一線城市，逐步放開。

在這個(gè)過程中，決策層明顯是有統(tǒng)籌性的，每出臺(tái)一個(gè)政策，會(huì)觀察市場(chǎng)反饋，如果效果不明顯、不理想，會(huì)進(jìn)一步推出新政策；如果效果比較好，樓市成交明顯回升，則會(huì)等一等、看一看，再?zèng)Q定后續(xù)政策推出的節(jié)奏。

目前來說，政策儲(chǔ)備的工具箱還非常豐富，以北京為例，包括購房資格限制、區(qū)域限制、貸款限制、資產(chǎn)類別的限制等方面都有優(yōu)化的空間。比如，連續(xù)5年繳納社保的購房資格門檻是否可以降到3年或者2年，郊區(qū)(非城六區(qū))先行試水松綁限購等，都是可能采取的方式。

政策未來如何出、何時(shí)出，關(guān)鍵要看樓市的走勢(shì)與表現(xiàn)，例如，關(guān)鍵指標(biāo)之一的成交量，如果未來一段時(shí)間出現(xiàn)明顯改善，就會(huì)放緩政策進(jìn)一步優(yōu)化的節(jié)奏，反之亦然。

專家觀點(diǎn)

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅：

樓市價(jià)格持續(xù)筑底，信心的拉動(dòng)與恢復(fù)需要更多政策支持

從去年三季度開始，北京的調(diào)控政策一直處在一個(gè)持續(xù)寬松的環(huán)境里面，既有和金融相關(guān)的，比如，調(diào)整首套房首付比例，降低貸款利率；也有和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策相關(guān)的，比如，通州“雙限”的解禁，以及普通住宅認(rèn)定的調(diào)整，都對(duì)樓市的企穩(wěn)起到了明顯的助推作用。

但是，由于市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷經(jīng)歷了一個(gè)比較長的時(shí)間，因此調(diào)控政策真正發(fā)揮效力，把房地產(chǎn)市場(chǎng)從低谷中向上拉升，也同樣需要一個(gè)過程。

現(xiàn)狀：

其實(shí)新房項(xiàng)目的成交量并沒有出現(xiàn)一個(gè)明顯的升溫，所以各個(gè)項(xiàng)目還是會(huì)以推出“特價(jià)房”的方式來爭取更多的購房家庭。因此，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處在一個(gè)持續(xù)的筑底階段。

以最新發(fā)布的降息為例，對(duì)于當(dāng)下正在購房的家庭來說，可以有效地降低杠桿，是明顯的利好。不過，對(duì)于大多數(shù)處于觀望的人來說，降息并沒有明顯拉動(dòng)需求的作用，也無法大量激發(fā)潛在需求入市。因此，目前樓市尤其是新房市場(chǎng)，還是會(huì)持續(xù)筑底。

今年的“小陽春”會(huì)來，但不一定是3月份，有可能會(huì)有所推遲，實(shí)際的新房成交相比往年的“小陽春”也會(huì)顯得比較弱。

數(shù)據(jù)顯示，上周是北京結(jié)束春節(jié)長假的第一個(gè)完整的工作周，剛剛過去的周末二手房成交只有1100套左右，而2023年春節(jié)后首個(gè)周末，二手房市場(chǎng)兩天成交高達(dá)2500套，也就是2024年目前看，成交量不如去年同期的一半。

許多區(qū)域的二手房，包括西城區(qū)與海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房，都出現(xiàn)了明顯的價(jià)格下調(diào)。目前來看，二手房價(jià)格調(diào)整是比較充分的，也出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的跡象。

預(yù)期：

如何激發(fā)更多增量的購房需求，是政策下一步需要重點(diǎn)考慮的問題。

因?yàn)榇蠹叶歼€期待著未來還會(huì)有更寬松的政策出爐，會(huì)擔(dān)心當(dāng)下買房可能會(huì)買在半山腰，所以政策牌應(yīng)該盡出快出，這樣，才會(huì)給市場(chǎng)和增量的購房需求以信心，更有助于拉動(dòng)和恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的流動(dòng)性與活力。

專家觀點(diǎn)

58安居客研究院副院長李震：

今年樓市出現(xiàn)“小陽春”的概率很高

春節(jié)前通州放松“雙限”，購房者對(duì)政策進(jìn)一步放松的預(yù)期很高，市場(chǎng)情緒上升。

隨著春節(jié)后人們陸續(xù)返京復(fù)工，二手房咨詢量、帶看量也在回升。此外，3月開始海淀區(qū)和東、西城區(qū)的二手房將是樓市成交熱點(diǎn)，這些因素都會(huì)助推市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。因此，今年出現(xiàn)“小陽春”的概率很高。

對(duì)于這個(gè)判斷的依據(jù)主要有以下幾方面：

1.政策面：放松是大勢(shì)所趨

去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付比例、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等一系列政策對(duì)樓市有一定提振，但本質(zhì)還是在激活存量改善換房群體入市；春節(jié)前，通州“雙限”放松，則是真正觸及了放松調(diào)控的本質(zhì)，提升市場(chǎng)增量購房需求。

2.市場(chǎng)面：也有積極跡象

相比去年四季度北京二手房掛牌量突破16萬套的高峰來看，目前掛牌量穩(wěn)定在14萬套左右，下滑明顯。

2023年11月至2024年1月，連續(xù)3個(gè)月北京二手房網(wǎng)簽量在1.2萬套以上，1月份成交量同比上漲約50%，說明市場(chǎng)在逐漸回暖。

此外，兩會(huì)后北京大概率還有新政出臺(tái)，5月入學(xué)季之前，北京海淀區(qū)及東、西城的二手房成交量也會(huì)增多，都將助推“小陽春”的來臨。

3.降息刺激購房需求？

今年2月20日，5年期LPR降低25個(gè)基點(diǎn)，將降低購房成本，所有新購房者都可以立刻享受新政利好。尤其是改善需求更加受益，因?yàn)楦纳谱》抠J款總額要更高，降息會(huì)大大減少資金使用成本。

比如，一套800萬元的改善房，按照二套首付比例40%來計(jì)算，如果是25年的純商貸，那貸款總額是480萬元，降息后可以少還20萬元左右利息，數(shù)字非?？捎^。

對(duì)于未來樓市走勢(shì)的判斷：

從新房供應(yīng)量來看，2024年北京供地計(jì)劃已經(jīng)發(fā)布，商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)300公頃，與2023年持平，也就是說新房整體供應(yīng)平穩(wěn)。但從2024年各區(qū)擬供應(yīng)計(jì)劃來看，同一板塊“扎堆供應(yīng)”的現(xiàn)象依然明顯，這些新地塊入市后勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊在售新房產(chǎn)生擠壓，尤其是大興、順義、豐臺(tái)等供應(yīng)充足的區(qū)域，打價(jià)格戰(zhàn)的概率很高。

但是2024年優(yōu)質(zhì)地塊的數(shù)量也大幅增加，從首輪供地清單來看，東城金魚池、朝陽酒仙橋、海淀永豐這些板塊都有新地，由于供應(yīng)少、位置佳，去化速度也會(huì)比較快。

另外，預(yù)計(jì)今年仍將有進(jìn)一步支持樓市的政策出臺(tái)，尤其是一些庫存多、去化難的郊區(qū)可能會(huì)跟進(jìn)優(yōu)化限購政策，參考上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，減少外地戶籍社保/個(gè)稅年限可能性較大。

此外，政策工具箱中還有放松人才引進(jìn)、法拍房、商辦類、離婚購房等儲(chǔ)備，每個(gè)政策背后都會(huì)精準(zhǔn)釋放一批對(duì)應(yīng)的購房需求，助力樓市企穩(wěn)。

本版文/本報(bào)記者 李桁