存量房貸利率調(diào)降要不要提前還貸？弄清楚核心邏輯

弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯

存量房貸利率調(diào)降后，“要不要提前還房貸”的討論出現(xiàn)了分歧——有聲音認(rèn)為，既然利率下降了，那就沒必要提前還款；有人則表示，要提前還款，“不給銀行打工”。商業(yè)銀行的最新數(shù)據(jù)也印證了以上分歧。部分銀行9月當(dāng)月的提前還款規(guī)模環(huán)比下降；還有部分銀行數(shù)據(jù)則顯示，與今年3月“提前還房貸高峰期”相比，目前的還貸量有所下降，但與3月之前的月份相比，還貸量依然偏多。

回答“要不要提前還房貸”問題，需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯，二是“細分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視后者，很可能人云亦云、不明所以，甚至作出不利于自身利益的決策。

乍一看，要不要提前還房貸的決策依據(jù)很簡單，即“貸款價格是否劃算”。但由于人們對“劃算”的判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，觀點分歧持續(xù)存在。有人認(rèn)為，目前的資金價格較為“劃算”。一方面，去年以來，與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實際累計下行45個基點，存量房貸利率本就持續(xù)下行；另一方面，今年9月，“存量房貸利率調(diào)降”工作啟動，加之“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，部分購房者的二套房轉(zhuǎn)為首套房，利率降幅較大。持反對意見的人則認(rèn)為，利率雖然降了，但依然“不劃算”。拉長時間軸，假設(shè)貸款期限為25年，借款人需償還的利息總額并不少，有些甚至接近貸款本金總額。

細分析，要不要提前還房貸的決策依據(jù)并不簡單，其背后涉及名義利率、實際利率的比較，不同時期、相同數(shù)量人民幣的購買力對比，個人收入將隨著時間推移如何變化，以及如何統(tǒng)籌撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療養(yǎng)老等一系列綜合問題。

金融學(xué)者普遍認(rèn)為，貸款是“福利”，這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自夸”的嫌疑，但也有一定的經(jīng)濟學(xué)道理。人們之所以對“貸款價格是否劃算”存在爭議，是因為混淆了名義利率與實際利率，即“看得見的”與“看不見的”。簡單來說，目前貸款執(zhí)行的利率均為名義利率。名義利率經(jīng)過通貨膨脹矯正，就得到了實際利率。假設(shè)貸款的名義利率為8%，通貨膨脹率為3%，實際利率就是5%，若存在通貨緊縮，則實際情況反之。

厘清了名義利率、實際利率概念后，再分析今年的100萬元貸款在25年后相當(dāng)于多少錢。經(jīng)濟學(xué)家給出了這樣一個公式：用2023年的100萬元乘以2048年物價水平與2023年物價水平的比值。當(dāng)然，人們只能通過這個公式進行趨勢性預(yù)判，較難得出精準(zhǔn)數(shù)值，不僅因為人們難以精準(zhǔn)預(yù)測2048年的物價水平，也因為長時間內(nèi)存在諸多不確定因素。

此外，借款人還需研判自己的收入走勢。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，通貨膨脹不利于固定收入群體，但對變動收入群體的影響較小，因為后者的貨幣收入通常會走在價格水平、生活費用上漲之前。由此可見，如果借款人未來的收入走勢是逐年增加且增幅較大，加之存在通貨膨脹，不提前還款或許是一個更好的選擇，固定收入群體則反之。

分析“如何還房貸”的核心邏輯，并不是要求借款人必須提前還款，或者必須不提前還款，而是為借款人提供一個理性分析問題的工具。借款人可結(jié)合自身實際情況，綜合考量突發(fā)事件儲備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療、養(yǎng)老等因素，作出最適合自己的決策。最后要強調(diào)的是，若合同沒有禁止提前還房貸的約定，提前還款是借款人的合法權(quán)益與選擇，商業(yè)銀行不得人為設(shè)置障礙，借貸雙方應(yīng)按照市場化、法治化原則，協(xié)商解決相關(guān)事項。 （郭子源）