北京商辦房進(jìn)入“冰凍期”

原標(biāo)題：北京商辦房進(jìn)入“冰凍期”

調(diào)控新政發(fā)布30個(gè)月后，一度紅火的北京商辦房市場進(jìn)入“冰凍期”。記者從中介機(jī)構(gòu)獲悉，從2017年4月到2019年10月8日，北京新建商住房項(xiàng)目僅簽約9940套，相當(dāng)于平均每月只成交了331套。而在2016年，僅一個(gè)商住樓盤3個(gè)月就能成交400套。

　　從日售5套到月銷十來套

位于朝青板塊的中弘北京像素是商辦房“神盤”。2016年市場火熱時(shí)，僅前11個(gè)月，中弘北京像素就成交了1578套，成為當(dāng)年北京樓市月度成交的第一名。

3年后，這個(gè)“神盤”每個(gè)月的成交量維持在十幾套左右。經(jīng)紀(jì)人陳先生記得，樓市最火時(shí)，想買得上中弘北京像素必須靠搶，動(dòng)作慢一點(diǎn)兒，看上的房子就沒有了。而現(xiàn)在，僅他們一家機(jī)構(gòu)在賣的房子就有130套，一套房子從看到買，購房人有充足的考慮期。

有經(jīng)紀(jì)人告訴記者，就在2017年3月，同樣一套49平方米的東南向Loft，月初成交價(jià)是288萬元，到了下旬就變成了320萬元，不足一月上漲了32萬元?，F(xiàn)在，中弘北京像素的賣房業(yè)主再也聽不到“漲價(jià)”二字，取而代之的，是“能不能再便宜點(diǎn)兒”的詢問。中弘北京像素北區(qū)一套46.95平方米的Loft，在中介門店已掛牌將近7個(gè)月，目前的報(bào)價(jià)是195萬元，折合單價(jià)41534元/平方米。“195萬元的價(jià)格不是業(yè)主的底價(jià)，還能談。”陳先生解釋，業(yè)主之前因?yàn)椴⒉恢辟u，所以價(jià)格沒有大變動(dòng)，“按照目前的市場行情，估計(jì)能談到185萬元。”

　　限購后投資客大量離場

類似的情況，也出現(xiàn)在另一個(gè)較為有名的商住房——林肯公園。在鏈家網(wǎng)上，林肯公園在售二手房房源已經(jīng)達(dá)到166套，其中不乏有掛牌6個(gè)月甚至更長時(shí)間的，成交價(jià)格上也從最高點(diǎn)時(shí)的6萬元/平方米下調(diào)到3.9萬元/平方米。

“投資客離場，泡沫都被擠出來了。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年商辦的火爆與當(dāng)時(shí)北京對住宅市場執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策有關(guān)系。相比于70年產(chǎn)權(quán)的住宅，總價(jià)低、不限購的商辦房一度成為投資客的“聚寶盤”。2017年年初，北京某商辦樓盤開盤時(shí)，買家甚至提出加價(jià)排號(hào)買房。在買家的追捧下，商住房的價(jià)格也水漲船高。

限購政策執(zhí)行后，個(gè)人雖然仍可以購買商辦房，但需要符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社?；騻€(gè)稅的條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦房的個(gè)人購房貸款。“這么嚴(yán)苛的條件下，投資客早已離場，剛需也把購房資質(zhì)用在更適合居住的住宅上，炒起來的高房價(jià)自然難以維持。”張大偉表示。

　　限購30個(gè)月成交量跌9成

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也支持著市場的反映。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，自2017年4月到2019年10月8日，整整30個(gè)月，北京新建商辦房項(xiàng)目共簽約9940套。與之可以對比的是，從2014年10月到2017年3月這30個(gè)月，北京新建商辦房項(xiàng)目共簽約100187套，相差90247套。限購執(zhí)行30個(gè)月，北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。

“量價(jià)齊跌，是商辦房市場的普遍狀態(tài)。”在張大偉看來，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，北京商辦房的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)歷史低點(diǎn)，未來繼續(xù)下調(diào)的空間不大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購政策已經(jīng)讓市場的泡沫加速出清，部分商辦房項(xiàng)目或許已經(jīng)進(jìn)入“跌無可跌”的階段。