塌了的房子能賣嗎？專家說：不能

日前，深圳市羅湖區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜，其后，沉降傾斜樓附近的一些樓宇也出現(xiàn)晃動。據(jù)羅湖區(qū)街道辦消息，相關居民樓存在嚴重安全隱患，然而，坍塌房源和周邊房源掛牌價卻一日間猛漲，甚至出現(xiàn)幾組客搶一套房現(xiàn)象。

在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，坍塌的居民樓能轉(zhuǎn)讓嗎？簽署的合同是否有效力？專家指出，坍塌房屋已無法交易，周邊房屋也存在投資風險。

　　塌樓無法交付 合同不能成立

近日，深圳坍塌公寓樓事件引發(fā)持續(xù)關注。經(jīng)專家組現(xiàn)場研判，初步認為樓體局部傾斜下沉，是由于暗渠水流常年作用下導致。廣東卓建律師事務所律師楊林認為，暗渠屬于勘探問題，一般只有大型公共基礎設施，如機場、橋梁、地鐵等，在建設前才會進行地質(zhì)勘察，普通民宅建設未作這樣的要求。目前的調(diào)查報告，尚看不出有直接人為因素的介入。

我國民法通則規(guī)定，因不可抗力造成他人損害的，不承擔民事責任。這意味著，如果暗渠屬于“不可抗力”，業(yè)主們很可能無法向他人索賠。

不過，華南師范大學法學院副教授陽庚德表示，民法設置不可抗力制度的宗旨在于排除行為人的過錯，運用不可抗力免責條款，必須建立在行為人沒有過錯的前提下。房屋質(zhì)量本身是否合格？建樓時是否有義務發(fā)現(xiàn)暗渠存在？這些還有待進一步查明。

房屋坍塌后，還能繼續(xù)交易嗎？陽庚德說，作為房屋買賣合同的標的物，房屋已經(jīng)滅失無法交付，因此合同不能成立。但周邊仍然完好的房屋，可根據(jù)意思自治規(guī)則自由交易。深圳市不動產(chǎn)登記中心也發(fā)布消息，表示根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，房屋所有權(quán)滅失的，不能辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記。

“其實房價上漲的關鍵原因，是坍塌后可能帶來拆遷的加速。”楊林告訴南方日報記者，雖然房屋物權(quán)滅失，但土地使用權(quán)還在。房子坍塌后產(chǎn)生的一系列權(quán)益，比如追償權(quán)等，這些債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

而塌樓周邊的房屋，在陽庚德看來，雖可以交易，但由于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程較長，該片區(qū)一旦納入拆遷紅線，房屋交易或被凍結(jié)，如果不能過戶，買家也享受不到所謂的拆遷權(quán)益，投資存在風險。

　　雙三分之二業(yè)主同意 可對小區(qū)重建

雖然中介猛炒舊改概念，但官方并未有明確消息。業(yè)主們期待的小區(qū)重建能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？有媒體認為，根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細則》，城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應當大于1萬平方米，和平新居片區(qū)不符合這一要求。

楊林說，這其實是一個誤讀，《深圳市城市更新辦法實施細則》在規(guī)定用地面積的同時，還明確因城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的，可就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進行專項研究，獲得審批。楊林認為，基于和平新居超過20年的建成時間，部分房屋倒塌的事實，關聯(lián)區(qū)域房屋危險程度增加，和平新居區(qū)域存在進行棚戶區(qū)改造的可能。

“按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，經(jīng)過占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主決議，就可以對小區(qū)進行重建。”楊林說，如果政府介入啟動棚改，意味著改造區(qū)域內(nèi)的原業(yè)主將獲得補償，如果選擇物業(yè)補償，也就是回遷安置，原業(yè)主將按照套內(nèi)1：1，或者建筑面積1：1.2獲得回遷，還可以按照建構(gòu)價增購10平方米。因此，市面上才有中介機構(gòu)借機炒房。

有觀點指出，為遏制炒房風氣，持有房屋未達到一定持有年限的業(yè)主，或者非本地居民，不應享有拆遷帶來的權(quán)益。楊林認為過于細致的區(qū)分并不合理。“從法律上看，拆遷補償是針對房屋而產(chǎn)生的，無論新業(yè)主還是舊業(yè)主，無論二手交易還是原有居民，他們擁有的都是同一塊地同一個建筑，享有的權(quán)益也應該一致。”但各地對此規(guī)定不同，不排除有類似風險存在。

楊林建議，目前業(yè)主們應盤點損失情況，并統(tǒng)一與街道辦、更新管理部門、國土部門等，就土地使用權(quán)的保留、后續(xù)恢復重建及是否納入棚戶區(qū)改造等提出專項申請，進行專項協(xié)調(diào)溝通，如果政府決定納入改造計劃，則應盡快推動小區(qū)進行棚戶區(qū)改造。

由于目前事故原因是初查，陽庚德建議，政府部門盡快作出詳盡的調(diào)查報告，明確原因、界定責任，后續(xù)的補償、協(xié)商、重建等工作才能展開。