樓市罕見(jiàn)融資收緊，釋放出怎樣的信號(hào)？

原標(biāo)題：樓市罕見(jiàn)融資收緊，釋放出怎樣的信號(hào)？

樓市觀察

房地產(chǎn)融資渠道收緊并非是消極信號(hào)，其有利于對(duì)行業(yè)“過(guò)濾”，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改革，促進(jìn)市場(chǎng)回歸正位。

今年以來(lái)樓市融資政策持續(xù)收緊，近日更是有升級(jí)趨勢(shì)。2018年，房企融資收緊政策還主要針對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)債渠道，而到了2019年，監(jiān)管層已將防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域延伸至信托、海外融資等。

5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知表示，銀行、信托必須嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策；6月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占銀行信貸資源；7月，監(jiān)管層連續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)信托及美元債發(fā)布政策。開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為非常罕見(jiàn)。

國(guó)家方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道事實(shí)上并非是全面收緊，雖說(shuō)整體融資環(huán)境相較于前幾年不那么寬松，但考慮到年初降準(zhǔn)，釋放的1.5萬(wàn)億國(guó)內(nèi)資金，市場(chǎng)有強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，這一點(diǎn)從近兩個(gè)月土地市場(chǎng)的火熱程度不難看出。

因此，此次樓市融資渠道收緊，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定地市樓市。另一方面，國(guó)家此次通過(guò)金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控，事實(shí)上屬于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有“選擇”的限制，實(shí)現(xiàn)多種融資渠道軟著陸的同時(shí)，還在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家之所以“盯梢”房地產(chǎn)信托和外債市場(chǎng)，一方面是因?yàn)檫@兩個(gè)融資渠道自身就存在著缺陷，并不很成熟，另一方面在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，兩種融資渠道都潛伏著巨大的兌付風(fēng)險(xiǎn)，極易“牽一發(fā)動(dòng)全身”，引發(fā)國(guó)內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)，影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)信托雖然在金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家已經(jīng)發(fā)展相當(dāng)成熟，但是我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展還處于小白階段，盡管國(guó)家對(duì)其發(fā)展是持支持的態(tài)度，但是在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，一直保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。今年5月各地監(jiān)管部門(mén)更是對(duì)多家信托金融機(jī)構(gòu)開(kāi)出罰單。至于美元債，作為國(guó)內(nèi)部分企業(yè)的選擇，需求膨脹使其供給主體內(nèi)部良莠不齊，進(jìn)入門(mén)檻低，美元債結(jié)構(gòu)不斷朝著“期短利高”的方向發(fā)展，并且其債權(quán)評(píng)級(jí)本身缺乏信服力，正在失去其參考意義，從金融安全的角度看，嚴(yán)控美元債為首的外債無(wú)可厚非。

從另一方面來(lái)看，國(guó)家方面在融資渠道設(shè)置的門(mén)檻限制，也更有利于行業(yè)內(nèi)部的整合。據(jù)媒體報(bào)道，日前監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)一信托放行標(biāo)準(zhǔn)，有行業(yè)人士反映，按照最新標(biāo)準(zhǔn)，其約60%的項(xiàng)目將無(wú)法通過(guò)審查，也就是說(shuō)，通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)設(shè)定門(mén)檻，有利于行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)者更優(yōu)，劣者淘汰，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)提升。

從整體上看，房地產(chǎn)融資渠道收緊并非是消極信號(hào)，其有利于對(duì)行業(yè)“過(guò)濾”，讓行業(yè)更干凈，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改革，促進(jìn)市場(chǎng)回歸正位，不過(guò)同時(shí)，國(guó)家方面仍需要給與其他補(bǔ)充融資渠道，比如，有附加條件（配件、限價(jià)）的降息、定向優(yōu)惠（比如租賃住房、保障住房）等，以鞏固市場(chǎng)信心。

□周閔禾（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）