小資家：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)容，評(píng)估行業(yè)迎來(lái)新機(jī)遇！

　　數(shù)據(jù)顯示，至2018年末，中國(guó)60周歲及以上老年人已達(dá)2.49億，占總?cè)丝诘?7.9%，比上一年度提高0.6%。預(yù)計(jì)本世紀(jì)中葉，中國(guó)60歲及以上老年人口接近5億，將占總?cè)丝?5%左右。人口老齡化已成為中國(guó)現(xiàn)階段乃至21世紀(jì)的重要國(guó)情。預(yù)計(jì)到2030年，撫養(yǎng)比為22%；2050年，撫養(yǎng)比為27.9%，平均約3個(gè)勞動(dòng)力需撫養(yǎng)一位老人。人口紅利消失，老年撫養(yǎng)問(wèn)題將成為社會(huì)核心問(wèn)題。

　　文化背景分析

　　在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，“孝”被看作是最基本、最重要的德行之一，“養(yǎng)兒防老”和“養(yǎng)老送終”是“孝文化”的核心釋義之一，家庭自助養(yǎng)老也成為“中國(guó)式養(yǎng)老”的通常方式。筆者看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老格局依舊是家庭養(yǎng)老占比居高，達(dá)95%以上，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老因國(guó)情關(guān)系，尚未真正廣泛普及，具有較大的發(fā)展空間。

　　主要分類(lèi)

　　公辦公營(yíng)--即由相關(guān)公共管理部門(mén)投資、經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。此類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要為福利性質(zhì)機(jī)構(gòu)，由公共部門(mén)指派或聘任專(zhuān)門(mén)的任職人員，日常運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)來(lái)自于財(cái)政撥款和社會(huì)捐贈(zèng)。

　　公辦民營(yíng)--即由公共部門(mén)投資、私人部門(mén)經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。此類(lèi)機(jī)構(gòu)一般公共部門(mén)作為產(chǎn)權(quán)方通過(guò)招標(biāo)或者直接采購(gòu)的形式將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)權(quán)移交給私人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)合作協(xié)議約定彼此參與程度，日常運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自于經(jīng)營(yíng)收入。

　　公辦民助--即由私人部門(mén)投資、私人部門(mén)經(jīng)營(yíng)，公共部門(mén)以長(zhǎng)期政策優(yōu)惠、資金或人員支持、購(gòu)買(mǎi)床位等方式適當(dāng)提供幫助。

　　民辦民營(yíng)--即由私人部門(mén)投資、私人部門(mén)經(jīng)營(yíng)，完全依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)主要為市場(chǎng)化運(yùn)作，主要以利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)目的，公共部門(mén)一般不提供幫助；但出于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)天然具有一定的福利性，在老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，民辦民營(yíng)項(xiàng)目也能從公共部門(mén)得到一定程度的支持。目前民辦民營(yíng)的養(yǎng)老市場(chǎng)格局為開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商三分天下。國(guó)內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入及擬進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的知名房企超一百家以上，其中包括萬(wàn)科、綠城、復(fù)星、永泰、上實(shí)等著名房企。

　　評(píng)估行業(yè)趨勢(shì)

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也將為評(píng)估行業(yè)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)方向，在評(píng)估此類(lèi)地產(chǎn)時(shí)，首先要注意的是區(qū)分其產(chǎn)品模式，比如目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種產(chǎn)品模式——CCRC型、全齡社區(qū)型、老年公寓，針對(duì)不同的產(chǎn)品，其運(yùn)營(yíng)方式、盈利模式均有所不同，相對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入模式、運(yùn)營(yíng)成本及利潤(rùn)也均會(huì)有所差異。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，在評(píng)估方法選擇上從成本及收益兩個(gè)角度去考慮物業(yè)的整體價(jià)值。在市場(chǎng)調(diào)查方面，可擴(kuò)大范圍通過(guò)對(duì)類(lèi)似經(jīng)營(yíng)模式的養(yǎng)老物業(yè)案例進(jìn)行分析，以提取出市場(chǎng)平均利潤(rùn)等相關(guān)參數(shù)，同時(shí)也需充分了解并考慮項(xiàng)目的相關(guān)政策影響。由此將對(duì)于體現(xiàn)評(píng)估服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性有著積極效應(yīng)。