一線城市樓市小陽(yáng)春消退？ 觀望還是出手

3月開(kāi)春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，熱度有所下降。“小陽(yáng)春”將如何演繹？“五一”小長(zhǎng)假期間，中證君走訪北京一些樓盤(pán)和中介機(jī)構(gòu)看到，購(gòu)房者熱情難言高漲。

分析人士指出，眼下做出一線城市“小陽(yáng)春”退熱的判斷或?yàn)闀r(shí)尚早，預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的反彈還能持續(xù)至年中，二線城市整體成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好，三四線城市回調(diào)壓力大，各城市間分化也會(huì)持續(xù)加劇。未來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市調(diào)控收緊可能性加大。

一線城市“小陽(yáng)春”是否依舊？

中證君4日上午來(lái)到南四環(huán)某商業(yè)樓盤(pán)售樓處，有4組顧客正在看房。該樓盤(pán)于去年開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃本月清盤(pán)，目前還剩幾十套住宅尚未售出，遠(yuǎn)不及該地段前兩年開(kāi)盤(pán)不久便售罄的場(chǎng)面。為了促銷(xiāo)，該樓盤(pán)五一期間也給出了讓利優(yōu)惠。“5月底前交齊40%的首付，有1%的折扣。”售樓處工作人員向中證君介紹。

在該樓盤(pán)附近的另一家售樓處，去年開(kāi)盤(pán)的商業(yè)住宅也尚有數(shù)十套仍在待售，最新一期樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，該售樓處已給出優(yōu)惠，“提前交150萬(wàn)押金，可享受1%的折扣”，售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。

中指研究院發(fā)布的4月中指百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)漲幅較3月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“小陽(yáng)春”帶動(dòng)下房?jī)r(jià)復(fù)蘇上行，但房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲讓不少潛在需求轉(zhuǎn)而觀望，從而出現(xiàn)了成交量上漲乏力的情況。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)中證君表示，4月購(gòu)房者信心指數(shù)今年以來(lái)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下跌2.4%。經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)則維持小幅上揚(yáng)，上漲0.9%。

二手房方面，張波指出，從安居客線上重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67城二手房掛牌房?jī)r(jià)來(lái)看，整體環(huán)比上漲0.16%，北京二手房掛牌價(jià)格四月環(huán)比出現(xiàn)微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出現(xiàn)微上漲，由49547元/平方米上漲至49576元/平方米，廣州、深圳的房?jī)r(jià)也保持著平穩(wěn)狀況下的微漲跌。

北京某中介機(jī)構(gòu)二手房銷(xiāo)售人員對(duì)中證君表示，“近期無(wú)論是成交還是咨詢都很少，比不上三月份，更無(wú)法與2017年相比。”

與此同時(shí)，貝殼研究院4月29日給出的數(shù)據(jù)顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，4月市場(chǎng)并沒(méi)有延續(xù)“小陽(yáng)春”的熱度，4月，中介機(jī)構(gòu)鏈家二手房實(shí)時(shí)交易量出現(xiàn)了20%-30%的環(huán)比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場(chǎng)成交乏力，環(huán)比3月下降34%。

不過(guò)部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下做出一線城市“小陽(yáng)春”退熱的判斷或?yàn)闀r(shí)尚早。

張波稱(chēng)，從58安居客線上的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市“小陽(yáng)春”的熱度還在持續(xù)。一線城市找房熱度4月環(huán)比微跌0.5%，分城市來(lái)看，北京、上海的找房熱度持續(xù)升溫，雙雙突破2%，廣州呈現(xiàn)一定程度的下滑，深圳保持相對(duì)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚(yáng)格局，一二手房整體成交量有望好于去年同期，房?jī)r(jià)則保持相對(duì)穩(wěn)定。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)并非轉(zhuǎn)冷，4月北京二手房成交的環(huán)比下滑是3月集中釋放后的自發(fā)回落。目前剛需仍為交易主力，改善性需求鏈條尚未真正啟動(dòng)。

整體而言，天風(fēng)證券認(rèn)為，一線城市本輪調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)、力度大，2019年以來(lái)，在房貸利率下降帶動(dòng)下，長(zhǎng)期壓抑的剛性需求加速釋放，銷(xiāo)售增速快速反彈。參考?xì)v史規(guī)律，結(jié)合對(duì)貨幣政策的判斷，預(yù)計(jì)一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的反彈還能持續(xù)1個(gè)季度左右至年中。

二線城市熱度提升三四線將現(xiàn)分化格局

張波對(duì)中證君表示，樓市熱度的提升在二線城市表現(xiàn)明顯，二線城市整體成交量占比不斷提升將成為大趨勢(shì)。三四線城市則面臨分化格局。

展望后市，克而瑞地產(chǎn)研究也認(rèn)為，二線城市總體成交有望保持平穩(wěn)，成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好。其中值得關(guān)注的當(dāng)屬各都市圈內(nèi)核心城市，該機(jī)構(gòu)羅列了短期內(nèi)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)好的明星城市，大體分為以下幾類(lèi)：

首先，長(zhǎng)三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經(jīng)過(guò)了2018年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)逐步回歸理性，供應(yīng)也逐步放量，對(duì)成交有一定的刺激作用，預(yù)計(jì)這類(lèi)城市的成交量會(huì)小幅轉(zhuǎn)暖。

其次，珠三角核心二線城市，土拍市場(chǎng)熱度居高不下，高溢價(jià)地塊頻出，成本驅(qū)動(dòng)增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期，市場(chǎng)回暖也在意料之中。

最后，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善，短期內(nèi)市場(chǎng)需求依舊旺盛，熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。而沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫(kù)存壓力相對(duì)較大，后期走勢(shì)不容樂(lè)觀。

此外，克而瑞地產(chǎn)研究表示，三四線城市回調(diào)壓力大，各城市間分化也會(huì)持續(xù)加劇。

機(jī)構(gòu)：一季度23城房?jī)r(jià)步入“過(guò)熱”區(qū)間

二季度調(diào)控收緊可能性加大

4月25日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》。報(bào)告顯示，一季度，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13685元/平方米，同比上漲13.1%，相比1-2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴(kuò)大。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年下半年開(kāi)始，全國(guó)100城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。今年2月份該漲幅略有收窄，這和春節(jié)假期效應(yīng)有關(guān)。到了3月份該漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。尤其是3月份房地產(chǎn)成交行情還不錯(cuò)、市場(chǎng)預(yù)期有所調(diào)整，這也使得百城房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

報(bào)告對(duì)100個(gè)城市年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅進(jìn)行分類(lèi)，將其劃分為過(guò)熱、偏熱、合理、偏冷和過(guò)冷5個(gè)區(qū)間。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年第一季度，100個(gè)城市中有23個(gè)城市步入到“房?jī)r(jià)過(guò)熱”區(qū)間，其中中山房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)到61%的水平。同時(shí)，有5個(gè)城市步入到“房?jī)r(jià)過(guò)冷”區(qū)間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報(bào)告指出，客觀來(lái)講，形成房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象有很多原因，比如成交項(xiàng)目過(guò)多集中在郊區(qū)市場(chǎng)、市場(chǎng)交易持續(xù)下滑等。

報(bào)告判斷，房?jī)r(jià)過(guò)熱城市調(diào)控收緊的可能性加大。近期監(jiān)管層再度強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位要求。這可能意味著，二季度房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的部分城市存在調(diào)控收緊的可能。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分城市出臺(tái)收緊性的調(diào)控措施。例如，西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣(mài)設(shè)定限價(jià)。預(yù)計(jì)后續(xù)類(lèi)似措施會(huì)增加，包括整頓房地產(chǎn)交易秩序。