商品房預(yù)售制該不該取消

 合肥、深圳、中山等多地試點現(xiàn)房銷售

在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險。若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”，給購房者帶來重大經(jīng)濟損失。因此，現(xiàn)房銷售是大勢所趨。但從短期來看，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減，不利于市場平穩(wěn)運行。因此，必須在房價平穩(wěn)周期內(nèi)逐步實現(xiàn)現(xiàn)房銷售

近日，廣東首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時，中山市國土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現(xiàn)售”為前提條件。一時間，對于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制的討論又火了起來。

有觀點認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費者購房風(fēng)險。但也有人認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本。有利有弊的商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該繼續(xù)？現(xiàn)房銷售制度是否應(yīng)該全面推廣？對此，經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家。

多地試點現(xiàn)房銷售

10月19日，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。

《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。

實際上，探索和鼓勵取消商品房預(yù)售制度的不止合肥一座城市。今年4月底，福建住建廳就要求，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

此外，還有很多城市實行過住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點。2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現(xiàn)房銷售要求被認(rèn)為與抑制樓市過熱有很大關(guān)系。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份至2018年7月份，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

預(yù)售制度有利有弊

房地產(chǎn)預(yù)售，在過去一二十年中是非常普遍的現(xiàn)象。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來，預(yù)售制度客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。

然而，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。

“當(dāng)下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，存在各種不確定風(fēng)險，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，與商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有四大類，第一類是沒有取得預(yù)售證就開始賣房，有的開發(fā)商為了資金快速回籠，未取證先賣房，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下；第二類糾紛是面積差距問題，預(yù)售合同與實際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙，購房者可能面臨利益受損；第三類糾紛是逾期交房，由于開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準(zhǔn)問題等，導(dǎo)致交房時間沒有按合同約定；第四類糾紛是逾期辦證問題，交樓時間逾期將直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。

此外，在實踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設(shè)計變更，但開發(fā)商并未主動通知購房者，導(dǎo)致購房者拿到的房子“貨不對版”。

黃羅平認(rèn)為，商品房預(yù)售制度客觀上還會加大司法部門的工作量，給購房者帶來一定的風(fēng)險。對于按揭買房的購房者而言，如果開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者不僅要還銀行貸款，還會面臨拿不到房子的悲慘處境，但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費者的風(fēng)險。

取消預(yù)售影響幾何

對于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售，尚存很多爭議。如果取消預(yù)售，將會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

黃羅平認(rèn)為，預(yù)售制度能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)速度。但是，如果取消預(yù)售制度，會造成開發(fā)商資金鏈緊張，開發(fā)周期變長，進而減少住房供給量。

對于消費者而言，現(xiàn)房銷售最為安全。“從法律上講，取消預(yù)售對購房者非常有利，能夠避免預(yù)售房屋的不確定性，減少糾紛，保障購房者的資金安全。”黃羅平說。

張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢所趨。但從短期來看，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減，不利于市場平穩(wěn)運行。因此，必須在房價平穩(wěn)周期內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

恒大研究院副院長夏磊認(rèn)為，預(yù)售過渡到現(xiàn)售，與市場環(huán)境息息相關(guān)。市場不好時，即使早早拿到預(yù)售證，房子也不一定賣得出去，有很大可能要等建成現(xiàn)房才能賣出去。市場好的時候，才能體現(xiàn)出商品房預(yù)售制的資金回籠優(yōu)勢。值得注意的是，市場好的時候，有些房企會主動實施現(xiàn)房銷售政策，因為現(xiàn)房定價會更加合適。所以，預(yù)售還是現(xiàn)售，不能政策打轉(zhuǎn)向盤，一下子猛改，應(yīng)該由企業(yè)根據(jù)市場情況自主選擇。

夏磊表示，在房企資金鏈偏緊的情況下，房地產(chǎn)預(yù)售仍將是主流，這符合行業(yè)慣例和發(fā)展規(guī)律。選擇現(xiàn)房銷售還是預(yù)售應(yīng)視具體情況而定，不應(yīng)該搞一刀切。

相關(guān)專家表示，無論是實施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預(yù)售制度時，開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則，按照合同約定及時交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護市場穩(wěn)定，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。