新一輪監(jiān)管嚴(yán)查變相“首付貸”

 據(jù)報(bào)道，住建部近日會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，明確嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資；嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資；嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

這是近期多個(gè)中央和地方監(jiān)管部門嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市的一個(gè)縮影。此前，多地銀監(jiān)部門已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，嚴(yán)查消費(fèi)貸款資金被挪用于支付購(gòu)房首付款。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在監(jiān)管高壓之下，銀行資金違規(guī)入樓市的勢(shì)頭有所放緩，但仍有非持牌金融機(jī)構(gòu)、中介公司、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品以更為隱蔽的形式在市場(chǎng)上出現(xiàn)。

變相“首付貸”形式更隱蔽

在房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的大背景下，從今年年初開(kāi)始，監(jiān)管層對(duì)資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控，尤其是近幾個(gè)月，銀行以及一些非持牌金融機(jī)構(gòu)的短期資金變相流入樓市苗頭漸顯，監(jiān)管力度也持續(xù)加碼。不過(guò)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，面對(duì)不少購(gòu)房者依舊迫切的購(gòu)房資金需求，仍有少部分“首付貸”產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)上，只是其形式更為隱蔽。

記者最近一周以購(gòu)房者身份咨詢了多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在表示首付資金“差一點(diǎn)”時(shí)，多數(shù)中介機(jī)構(gòu)直言目前無(wú)法幫忙解決資金問(wèn)題，并表示公司明確規(guī)定不得協(xié)助客戶辦理信用貸、消費(fèi)貸等。

不過(guò)，仍有少部分中介工作人員表示“可以幫忙”。“一般100萬(wàn)元以內(nèi)的貸款都比較容易解決。沒(méi)房的話可以在幾家合作銀行辦理額度30萬(wàn)元左右的消費(fèi)貸款，還款周期最長(zhǎng)5年。”一位中介工作人員直言，“目前銀行對(duì)這種貸款查得比較嚴(yán)，現(xiàn)在審批下來(lái)也不太容易，但是我們還是能幫著想一些辦法。”

整體而言，在監(jiān)管高壓之下，購(gòu)房者想利用銀行相對(duì)便宜的資金來(lái)湊足首付款的難度越來(lái)越大，這種情況下，一些貸款公司、融資擔(dān)保公司的資金流入樓市的通道依然是“敞開(kāi)”的。某融資擔(dān)保公司工作人員向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會(huì)進(jìn)入征信系統(tǒng)。他介紹，通過(guò)該平臺(tái)借貸年利率達(dá)5.4%，單家銀行個(gè)人最多能貸70萬(wàn)元，多貸幾家最多可以貸到200萬(wàn)元，200萬(wàn)元以下不需要抵押物。“貸款用途說(shuō)明是消費(fèi)或裝修什么的，就能夠辦下來(lái)。”他說(shuō)。

與此同時(shí)，一些中介機(jī)構(gòu)仍可以提供所謂墊資服務(wù)，只是成本相對(duì)較高。“具體操作就是先把房本抵押給我們公司，我們提供墊資，然后在房屋過(guò)戶后去銀行辦理抵押貸款，再還墊資款就可以。一般這種墊款期限在半年以內(nèi)，利率差不多是年化7%。”一位中介機(jī)構(gòu)工作人員說(shuō)。

“我們也能協(xié)助您通過(guò)擔(dān)保公司辦理大額信用卡貸款套現(xiàn)，但是需要收取中介費(fèi)。”上述中介機(jī)構(gòu)工作人員稱，“現(xiàn)在查得比較嚴(yán)，自己辦理的話基本上不可能成功，但我們可以幫忙做材料。”據(jù)了解，這種貸款年限較長(zhǎng)，能達(dá)到30年，貸款金額為50萬(wàn)元至70萬(wàn)元。

另外，據(jù)記者多方采訪獲悉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊資首付的情形目前也仍然存在。在一些位置比較偏遠(yuǎn)的北京郊區(qū)樓盤，購(gòu)房者需要支付的樓盤首付款僅需10%，其余首付部分均由開(kāi)發(fā)商先墊資。“80平左右兩居首付不到40萬(wàn)元，可以先交一半，另外一半開(kāi)發(fā)商給墊上，然后明年年底之前還清就行，沒(méi)利息沒(méi)手續(xù)費(fèi)，相當(dāng)于首付是兩年分期。”有中介機(jī)構(gòu)工作人員表示，這種樓盤一般買的人少，所以這樣操作的人也不多。

高利率資金場(chǎng)外違約風(fēng)險(xiǎn)更大

今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策更趨嚴(yán)格，銀行業(yè)不斷壓縮個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模。多家A股上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個(gè)人貸款的比重也較去年末有所下降。央行數(shù)據(jù)也顯示，截至今年9月末，以個(gè)人住房按揭貸款為主要組成部分的住戶部門中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)26.2%，同比增速較上季末低4.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，在住戶部門中長(zhǎng)期貸款增速回落的同時(shí)，住戶部門短期貸款的增速卻明顯上揚(yáng)。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，今年9月末，住戶部門短期貸款同比增速達(dá)38.11%，增速較年初時(shí)上升17.85個(gè)百分點(diǎn)；前三季度住戶部門短期貸款新增14926億元，較去年同期多9428億元，達(dá)到去年同期增加規(guī)模的將近3倍，并達(dá)到去年全年增量的1.5倍。海通證券宏觀首席分析師姜超稱，去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成，導(dǎo)致居民短貸高增長(zhǎng)。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員熊啟躍表示，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人貸款是利率市場(chǎng)化條件下商業(yè)銀行獲得穩(wěn)定息差水平的重要資產(chǎn)類型。與國(guó)際領(lǐng)先銀行相比，我國(guó)銀行業(yè)個(gè)人貸款占比和個(gè)人貸款定價(jià)仍有一定的上浮空間，發(fā)展個(gè)人貸款應(yīng)成為未來(lái)銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向。“但是當(dāng)前，國(guó)內(nèi)個(gè)人貸款規(guī)模增速過(guò)快，銀行存在集中配置個(gè)人貸款的羊群行為。大量資金涌入個(gè)貸市場(chǎng)，不排除存在改變貸款用途的違規(guī)行為，這顯然不利于個(gè)貸市場(chǎng)整體的健康發(fā)展。”他說(shuō)。

實(shí)際上，除了可被統(tǒng)計(jì)的銀行體系的資金，還有大量互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、民間貸款機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保公司的資金也在流入樓市，變相助推居民加杠桿購(gòu)房，而這里面的風(fēng)險(xiǎn)更不可被忽視。中國(guó)社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布的中國(guó)去杠桿進(jìn)程報(bào)告指出，由于消費(fèi)貸款與按揭貸款的性質(zhì)有所不同，其利率與風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)大于按揭貸款，目前不少消費(fèi)信貸是通過(guò)向用戶提供現(xiàn)金貸款的形式投放的，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供的無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押的信用貸款，放大了未來(lái)可能的違約概率。由此所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起監(jiān)管當(dāng)局的足夠重視。

“一些非持牌機(jī)構(gòu)的借貸利率較高，在這種情況下，如果個(gè)人加杠桿較快的話，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，其形成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)也更高。而且這種場(chǎng)外的資金更為隱蔽，一般也不納入正式的征信記錄，場(chǎng)外資金一旦違約，必將波及銀行體系內(nèi)的資金，容易釀成更大風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

監(jiān)管升級(jí)“多方位、多輪次”

居民變相加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)受到了監(jiān)管部門的密切關(guān)注，在部分違規(guī)行為屢禁不止的背景下，監(jiān)管力度正在不斷升級(jí)。

住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作。包括嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資；嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資；嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

三部委還要求各地對(duì)違規(guī)企業(yè)、機(jī)構(gòu)加大查處力度。并將違規(guī)房企、中介列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單；對(duì)違規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)要列入互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治重點(diǎn)對(duì)象；將互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)違規(guī)提供融資行為依法錄入征信系統(tǒng)。

此前，銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，將嚴(yán)查挪用消費(fèi)貸款資金，嚴(yán)厲打擊“首付貸”，吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，防止居民杠桿率過(guò)快上升，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

“銀監(jiān)會(huì)目前已派出機(jī)構(gòu)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)排查，并加強(qiáng)規(guī)范管理和問(wèn)責(zé)，嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士介紹。北京、深圳等地銀監(jiān)局10月份已下發(fā)通知，要求對(duì)消費(fèi)貸款資金流向等進(jìn)行排查，現(xiàn)階段銀行正在組織轄內(nèi)支行根據(jù)要求進(jìn)行排查。

事實(shí)上，自2016年初到現(xiàn)在，我國(guó)已開(kāi)展了多輪對(duì)房產(chǎn)中介、網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)、銀行等涉貸機(jī)構(gòu)的嚴(yán)查行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違規(guī)、投機(jī)行為。去年8月，住建部、銀監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》,要求房地產(chǎn)中介不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控正在深入，一方面，通過(guò)限購(gòu)、限售等行政手段加強(qiáng)監(jiān)管，建立租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制，降低投機(jī)獲利空間，另一方面，金融層面重在降杠桿，把控投資資金源頭，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼也表示，監(jiān)管層將對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的金融需求持續(xù)密切關(guān)注和嚴(yán)控。銀行需要持續(xù)打擊投資性需求，切斷這方面的金融供給。

姜超也表示，未來(lái)房地產(chǎn)銷售將繼續(xù)降溫，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查居民短貸流向房地產(chǎn)，再加上銀行房貸額度受限，預(yù)計(jì)居民貸款增速將趨于回落。