環(huán)京樓市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移效應(yīng)初顯

　　在樓市限購“緊箍咒”下，環(huán)京樓市持續(xù)低迷。有環(huán)京樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的三河市燕郊鎮(zhèn)，自6月當(dāng)?shù)爻雠_限購政策以來，不論是交易量還是交易價(jià)格都出現(xiàn)驟降之勢。近日，中國證券報(bào)記者在燕郊鎮(zhèn)燕順路看到，在這條以“售樓一條街”聞名的街道上，諸多房屋中介機(jī)構(gòu)門店十分冷清，不僅前來咨詢的看房者很少，中介人員也寥寥無幾。

　　隨著相關(guān)區(qū)域規(guī)劃的整體推進(jìn)，部分環(huán)京區(qū)域縣市相繼出臺吸引京津等地轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的相關(guān)措施，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移開始帶動(dòng)部分區(qū)域房屋買賣和租賃的人氣。業(yè)內(nèi)人士表示，從城市角度看，周邊衛(wèi)星城市將逐漸分解北京的城市功能。但燕郊等環(huán)京區(qū)域樓市的健康發(fā)展，仍需產(chǎn)業(yè)支撐和交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施完善。

　　市場降溫中介謀變

　　近一年來，燕郊許多樓盤價(jià)格上演過山車行情。以當(dāng)?shù)丶{丹堡項(xiàng)目為例，記者對比發(fā)現(xiàn)，納丹堡項(xiàng)目2016年5月報(bào)價(jià)為15700元/平方米的70平米小一居，同戶型在2017年4月限購前已報(bào)價(jià)為32000元/平方米左右，漲幅超過100%。而根據(jù)安居客等房屋中介機(jī)構(gòu)最新的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目最新掛牌價(jià)則降至22000元/平米至26000元/平米。諸如首爾甜城、福成上上城等當(dāng)?shù)匾恢币詠斫灰纵^活躍的樓盤，價(jià)格都較2017年第一季度有較大幅度下降。

　　據(jù)當(dāng)?shù)啬撤课葜薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的新房價(jià)格走勢圖顯示，從4月份到8月份，燕郊鎮(zhèn)已從每平米29645元下降到26123元，香河縣從每平米18332元下降至16345元，大廠縣則從每平米24431元跌至18500元。交易量方面，截至9月17日，在某大型中介網(wǎng)站上，燕郊當(dāng)?shù)卦谑鄯吭醇s1200套，與限購之前的2000套至3000套的在售量相比，有較大差距。

　　據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)介紹，6月至9月是當(dāng)?shù)叵拶徴叩木彌_期。“但這個(gè)政策有緩沖期，在6月6日前做網(wǎng)簽的在途交易按限購前政策操作，也基本在7月和8月全部完成，所以這兩個(gè)月的成交量還包含限購前的交易。”某房產(chǎn)中介小吳對記者表示。“9月份到現(xiàn)在，我在燕郊當(dāng)?shù)鼗緵]有成交的單子，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)做外地了。”小吳所指的外地單子是燕郊當(dāng)?shù)卦诮衲?月不斷出臺限購政策以來，許多中介機(jī)構(gòu)為保業(yè)績的非常舉措。自4月以來，就有當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)加大力度開始推薦唐山、秦皇島等區(qū)域樓盤。在不到半年的時(shí)間，燕郊中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)把觸角伸到數(shù)百公里以外的威海、煙臺和日照等地。

　　不僅燕郊出現(xiàn)房屋交易量的下跌，自今年3月至6月，環(huán)京區(qū)域的河北省相關(guān)縣市多地交易出現(xiàn)下滑。據(jù)天津市武清區(qū)公布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，二季度，全區(qū)商品房銷售面積為46.83萬平方米，較上年同比下滑67.2%。易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7月和8月，廊坊、張家口等環(huán)京區(qū)域，新建商品住宅成交面積環(huán)比跌幅分別在全國50個(gè)重點(diǎn)城市中排名前列。

　　與燕郊本地中介機(jī)構(gòu)的做法不同，多個(gè)大型房屋中介機(jī)構(gòu)近日則在手機(jī)客戶端和PC客戶端調(diào)整了燕郊當(dāng)?shù)囟址吭?。記者近日在鏈家客戶端發(fā)現(xiàn)原屬于鏈家北京站的燕郊二手樓盤，已轉(zhuǎn)移至鏈家廊坊站。相關(guān)人士告訴記者，隨著區(qū)域協(xié)同發(fā)展，廊坊市下轄的大廠、香河、固安等地近年來樓市發(fā)展較迅速，環(huán)京樓市不再只有燕郊一個(gè)亮點(diǎn)。

　　相比于鏈家，我愛我家、中原地產(chǎn)等大型房屋中介機(jī)構(gòu)則基本在廊坊等環(huán)京區(qū)域只有新樓盤業(yè)務(wù)，暫無二手房中介業(yè)務(wù)。上述人士稱，由于燕郊等環(huán)京區(qū)域的樓市中介產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處于野蠻生長的狀態(tài)，許多大型中介機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)赝卣骨闆r并不如意。反而是當(dāng)?shù)氐闹薪闄C(jī)構(gòu)，一直處于交易排行的前列。以燕郊樓市目前的處境，大型中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整行為也很正常。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提升人氣

　　在中介機(jī)構(gòu)不斷自我調(diào)整下，業(yè)主心態(tài)也處于微妙境地。業(yè)主陳先生在北京經(jīng)商，在北京錯(cuò)過多次買房機(jī)會的他近年轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京樓市。在燕郊、固安和永清等地，均有購置房產(chǎn)。他對記者表示，今年初各地限購緊繃之下，他所在的房產(chǎn)投資群就不斷有人建議業(yè)主拋售，陳先生一度動(dòng)了心思。“按理說賣了也就賣了，但當(dāng)時(shí)還是想著也許再過些日子又會起來。而且一直紛傳的諸多利好一旦兌現(xiàn)，升值的空間肯定存在。”他向記者提到的相關(guān)利好在近日就已經(jīng)兌現(xiàn)。

　　近日，中國鐵道科學(xué)研究院發(fā)布軌道交通22號線（徐辛莊至平谷段）工程北京段環(huán)評報(bào)告，該線將于今年12月進(jìn)入全面開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年12月底全線通車試運(yùn)營。“三河、大廠和香河，都有北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移的基地，如果相關(guān)產(chǎn)業(yè)能夠順利轉(zhuǎn)至當(dāng)?shù)?，對?dāng)?shù)匾彩抢?。對我們這些經(jīng)商的人而言，在產(chǎn)業(yè)承接地購房置業(yè)也更加便利。”據(jù)了解，陳先生所在的布紡行業(yè)，作為非首都功能轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)之一，環(huán)京區(qū)域多個(gè)縣市都不同程度出臺了相關(guān)政策和具體措施。

　　隨著相關(guān)區(qū)域規(guī)劃的整體推進(jìn)，環(huán)京區(qū)域一些縣市相繼出臺吸引京津等地轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的相關(guān)措施。北京市房山區(qū)近日與河北省淶水縣簽署合作框架協(xié)議，擬將房山區(qū)拒馬河三角洲以及淶水縣的石亭鎮(zhèn)、一渡鎮(zhèn)部分區(qū)域作為產(chǎn)業(yè)承接區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，共同打造集休閑、養(yǎng)老、疏解非首都功能與科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系于一體的協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。廊坊市永清縣當(dāng)?shù)匾粋€(gè)大型鞋城近日正式營業(yè)，據(jù)了解，該鞋城由北京大紅門相關(guān)市場疏解而來，本期項(xiàng)目共能容納約1500名商戶。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤课葙I賣和租賃的人氣。根據(jù)安居客相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年來，永清、涿州、霸州、武清等非首都功能承接區(qū)域，當(dāng)?shù)胤績r(jià)已有不同程度攀升。以武清為例，2016年均價(jià)尚在每平米萬元以下，到2017年6月已升至16000元/平方米，在當(dāng)?shù)爻雠_限購措施后，2017年8月，均價(jià)仍在12000元/平方米。

　　位于燕郊的某紡服商城，記者發(fā)現(xiàn)有許多商戶在此經(jīng)營。商戶李女士介紹，她上半年從北京轉(zhuǎn)移到此，商城也有一定的入駐優(yōu)惠。當(dāng)?shù)仡愃评钆窟@種情況的商戶不在少數(shù)，記者在該產(chǎn)業(yè)城附近的樓盤看到，樓盤相關(guān)出租信息隨處可見，70平米左右的普通兩居室租金價(jià)格可到每月2500元。“這幾個(gè)月，隨著人員相對密集，租金價(jià)格往上漲了點(diǎn)。”某中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者，但租金價(jià)格上漲也僅限于一些離商城較近的樓盤。

　　配套設(shè)施亟待完善

　　一位長期觀察燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從樓市成交量角度來看，3月至5月，燕郊當(dāng)?shù)爻山涣砍蕯嘌率较碌?。?月和7月當(dāng)?shù)爻山涣炕驹诿吭?00套左右。8月由于當(dāng)?shù)赜行卤P入市，交易數(shù)據(jù)月環(huán)比呈現(xiàn)大幅增長，但預(yù)計(jì)年內(nèi)基本維持在低位。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，環(huán)京的新房交易量基本都是在北京“317新政”之后開始下滑并步入低谷，其走勢與北京樓市基本一致。事實(shí)上，在以往的調(diào)控中，北京政策的收緊往往會造成北京投資需求溢出，帶來環(huán)京樓市的火熱，但在以“317新政”為代表的這輪新政中，北京及環(huán)京區(qū)域統(tǒng)一步調(diào)，共同收緊了樓市政策，從而造成了北京及環(huán)京區(qū)域樓市的整體降溫。

　　對于環(huán)京樓市發(fā)展，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一直以來，燕郊、大廠、香河以及固安樓市表現(xiàn)較活躍。在未來發(fā)展前景上，在地鐵交通規(guī)劃以及新機(jī)場等建設(shè)不斷推進(jìn)等利好催動(dòng)下，環(huán)京市場越來越受到關(guān)注。從規(guī)劃角度看，北京將依然堅(jiān)持首都功能，但從城市角度看，周邊衛(wèi)星城市將逐漸分解北京的城市功能。有業(yè)內(nèi)人士表示，燕郊等環(huán)京區(qū)域樓市一直以來被定義為北京的“睡城”，存在一定的泡沫。因此，當(dāng)?shù)貥鞘幸嬲】蛋l(fā)展，需要有產(chǎn)業(yè)支撐和交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的完善。