小心限購限貸引出的購房糾紛

當(dāng)前，因為限購、限貸等因素，一些購房人借用他人名義購房，看似圓了自己的購房夢，但實則極具法律風(fēng)險。一些城市出臺、實施了新的購房調(diào)控政策，因購房新政引發(fā)的房屋買賣糾紛也隨之而來。

購房新政使合同無法履行

【案例】

原告張先生訴稱，他和李女士簽訂房屋買賣合同。但在合同履行過程中，因購房新政出臺實施，導(dǎo)致其購房首付款比例需上調(diào)至50%，無法按期獲得相應(yīng)貸款，購房新政實施前后，其資金缺口達到了90多萬，無法繼續(xù)履行合同。他要求解除合同，并要求李女士退還10萬元購房定金。

被告李女士辯稱，同意張先生提出的解除合同的請求。但雙方對購房新政應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見，購房新政不屬于法律規(guī)定的情勢變更。且合同中也明確約定了，若張先生無法獲得或無法足額獲得貸款，應(yīng)當(dāng)自籌資金。因此，張先生提出解除合同的請求沒有合同和法律依據(jù)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，收取的購房定金不予退還。

法院經(jīng)審理后認為，鑒于張先生本次購房需通過貸款方式支付部分購房款，而本市出臺實施的購房新政，導(dǎo)致已擁有1套住房的張先生的本次購房的首付款比例不得低于50%，直接導(dǎo)致張先生需另行自籌90余萬元購房款，給張先生的履約能力造成了重大影響。同時，李女士也沒有充分證據(jù)證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的因新政導(dǎo)致合同無法履行而雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容。最后，法院支持了張先生的全部訴訟請求。

【分析】

在當(dāng)事人約定以按揭貸款方式支付部分購房款的情況下，購房新政中有關(guān)貸款首付款比例提高、對特定對象暫停辦理貸款等政策，也不必然導(dǎo)致購房人無法履約或繼續(xù)履約對一方當(dāng)事人顯失公平，所以通常不屬于情勢變更。

此類案件，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況，區(qū)分以下情形：

一是，如果購房新政對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行存在重大困難，如首付款比例提高導(dǎo)致資金缺口巨大，則購房人可以以無法按期辦理貸款而請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購房款。若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔(dān)。

二是，如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響，或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的，購房人據(jù)此要求解除合同的，屬于違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。

三是，還需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容，即要區(qū)分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無法辦理貸款”。前者約定下，購房人應(yīng)自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。后者約定下，購房人可解除合同并分擔(dān)損失。

借名購房要小心風(fēng)險

【案例】

原告張女士訴稱，她和李女士是親屬關(guān)系，為方便李女士使用其名下的住房公積金，她和李女士口頭約定，借用李女士的名義購買商品房，并辦理按揭貸款，但實際由張女士支付購房首付款及按揭貸款。后張女士以李女士的名義清償了按揭貸款，但李女士拒絕了張女士要求過戶的請求，故張女士訴至法院，要求李女士辦理過戶手續(xù)。

李女士辯稱，她與張女士之間不存在借名購房的約定，雙方也不存在借名購房的動機，涉案房屋的購房款及按揭貸款均是自己支付，與張女士無關(guān)。至于張女士居住在涉案房屋中，是自己借給張女士的。故李女士不同意張女士的全部訴訟請求。

法院經(jīng)審理后認為，鑒于張女士持有涉案房屋的相關(guān)購房合同和購房票據(jù)的原件、償還按揭貸款的付款記錄以及張女士長期實際居住使用涉案房屋等情況，法院認定張女士和李女士之間存在借名購房的合同關(guān)系，且張女士目前具備在京購房資格。最后，法院判決李女士協(xié)助張女士辦理涉案房屋的過戶手續(xù)。

【分析】

借名購房存在極大的法律風(fēng)險，一旦被借名人反悔或私自出售了房屋，可能導(dǎo)致借名人房財兩空。因此，借名人用借名方式購房，應(yīng)當(dāng)三思而后行。

對于借名購房人，要尤其注意以下幾點：

第一、涉及經(jīng)濟適用房、兩限房、自住房等政策性住房，鑒于購房人資格特殊，一般情況下此種借名合同無效，故莫為了貪圖便宜而借名購買此類房屋。

第二、借名購買一般商品房的，應(yīng)盡量簽訂書面借名購房協(xié)議，并保留購房合同原件、付款憑證、購房發(fā)票等與購房有直接關(guān)系的證據(jù)，避免口頭約定和以現(xiàn)金方式支付款項。

第三、若訴至法院，應(yīng)當(dāng)提起合同之訴，要求被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，同時要確保自己具備在京購房資格。