“存量房”時(shí)代漸行漸近　

 邁向“存量房”時(shí)代

　　上半年，杭州全市二手房市場(chǎng)格局悄然發(fā)生改變，呈現(xiàn)往郊區(qū)外擴(kuò)的特征。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年杭州全市（含蕭山、余杭）二手房成交58874套，同比去年增長(zhǎng)了16.33%。其中主城區(qū)上半年二手房成交31703套，同比去年的34140套下降了7.14%；余杭區(qū)共成交16118套，同比去年的8175套增長(zhǎng)了97.16%；蕭山區(qū)共成交11053套，同比去年增長(zhǎng)了44.79%。

　　近幾年杭州傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域房?jī)r(jià)迅速攀升，已超出多數(shù)購(gòu)房者的承受能力，加上房源供應(yīng)問(wèn)題，無(wú)法滿足購(gòu)房者的換房需求，導(dǎo)致區(qū)域需求潛移默化地向周邊擴(kuò)大，其中下沙、蕭山、余杭的交易份額不斷上升。

　　此外，隨著市中心土地資源的稀缺和新房供應(yīng)的減少，這兩年城市地鐵城建基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，杭州城市發(fā)展不斷由市中心向周邊擴(kuò)張，一些本來(lái)地段較偏的區(qū)域，已經(jīng)出現(xiàn)相當(dāng)規(guī)模的居住社區(qū)和商業(yè)氛圍。

　　此外，上半年，杭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)二手房、新房交易差距減小，二手存量房增長(zhǎng)明顯的特征。隨著城市人口的不斷涌入，特別是在新房供應(yīng)不足，購(gòu)房者需求缺乏足夠選擇余地的情況下，只能逐漸轉(zhuǎn)向二手房存量市場(chǎng)。

　　從去年和今年新房和二手房的交易水平來(lái)看，存量房交易數(shù)量即將趕超新房。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年杭州新房銷售量是二手房的1.91倍，而今年上半年已經(jīng)縮減至1.25倍，可見(jiàn)杭州正逐步進(jìn)入由新房主導(dǎo)的市場(chǎng)向“存量房”時(shí)代的過(guò)渡。而隨著更多“剛需”不斷進(jìn)入二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)上對(duì)存量房的需求及消化能力還將加大。

　　90平方米以下反受青睞

　　從2016年上半年和今年上半年購(gòu)房面積的數(shù)據(jù)變化來(lái)看，發(fā)現(xiàn)以90平方米作為一個(gè)分水嶺，市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極化特征。一邊90平方米以下面積段的購(gòu)房比例不斷攀升，另一邊90平方米以上面積段的購(gòu)房比例則相反，下滑跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年60平方米至90平方米及60平方米以下物業(yè)合計(jì)成交占比超7成，占到71.57%，同比上漲7.76個(gè)百分點(diǎn)。其中尤以60平方米以下物業(yè)表現(xiàn)突出，上半年占比為33.75%，同比去年的26.53%上漲了7.22個(gè)百分點(diǎn)。而90平方米以上物業(yè)均有所下滑，其中90平方米至120平方米面積段同比下降0.99個(gè)百分點(diǎn)，120平方米至140平方米和140平方米以上物業(yè)分別下降了2.27和4.49個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)了解，60平方米以下物業(yè)交易占比上升明顯，主要在于購(gòu)房者絕大部分是首次置業(yè)者，受經(jīng)濟(jì)條件和居住需求的影響，這部分購(gòu)房者只得把目光鎖定在90平方米以下中小戶型上，較于其他面積段的戶型，房源總價(jià)上更能與之需求相匹配，不過(guò)從房源供應(yīng)上來(lái)看，目前市場(chǎng)上小面積段房源更多的來(lái)源于市中心一批房齡老、但總價(jià)低的老舊社區(qū)。此外限購(gòu)后，二套置業(yè)的首付比例提升至6成，利率有所上浮，換房成本的增加，也導(dǎo)致部分改善型需求只能在購(gòu)房成本或面積段上有所取舍。

　　從成交客戶購(gòu)房年齡來(lái)看，90后購(gòu)房比例正呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。上半年購(gòu)房群體年齡分布主要集中在21歲至40歲年齡段，與往年主要以31歲至40歲年齡段的購(gòu)房群體為主所不同的是，今年21歲至30歲的90后代表購(gòu)房群體比例已比肩70后、80后。數(shù)據(jù)顯示，上半年31歲至40歲年齡段比例為38.27%,同比下降了4.36個(gè)百分點(diǎn)；21歲至30歲年齡段比例為37.79%，增加了6.19個(gè)百分點(diǎn)。此外41歲至50歲年齡段的購(gòu)房人群也有所減少，比例為13.02%,減少了1.38個(gè)百分點(diǎn)；51歲至60歲年齡段比例為5.56%，同比減少0.2個(gè)百分點(diǎn)；60歲以上的比例占到4.56%，同比增加了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　近幾年購(gòu)房群體越來(lái)越年輕化，而90后購(gòu)房群體上升的趨勢(shì)符合正常的市場(chǎng)規(guī)律，隨著這一群體整體年齡的增長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)收入也會(huì)不斷提高，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力也在逐漸增強(qiáng)。此外，多數(shù)90后購(gòu)房更多的是出于家庭購(gòu)買(mǎi)行為，目前90后在購(gòu)房首付資金上以父母支持、自行還貸的現(xiàn)象較為普遍，隨著90后購(gòu)房隊(duì)伍的不斷擴(kuò)大，這部分群體將代替70后、80后成為市場(chǎng)上的新剛需。