一二線城市樓市量價雙跌“拐點”初現(xiàn)

 　近日，國家統(tǒng)計局公布的5月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售均價連跌兩月。來自市場監(jiān)測機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示出，全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現(xiàn)量價齊跌的勢態(tài)。分析人士指出，在國內(nèi)一二線主要城市普遍推行的嚴厲調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始從高位回落。

　　全國住宅銷售均價連降兩月

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份房地產(chǎn)開發(fā)運營數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

　　另外，從單月銷售數(shù)據(jù)看，5月份商品房銷售1.3億平方米，其中住宅為1.14億平方米，與4月相比漲幅微弱。而且全國的住宅銷售單價在3月刷新歷史紀錄后，最近連續(xù)兩個月下調(diào)。

　　“關(guān)鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，5月單月全國住宅銷售均價為7614.59元，相比前兩月的7878.88元和7745.68元再次出現(xiàn)明顯下調(diào)。“平均價格下調(diào)的最主要原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市成交量明顯減少，導(dǎo)致了價格加速下調(diào)。”

　　中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，各地樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，在政策約束下樓市交易成色一般，大部分城市成交量同環(huán)比均有不同程度的下降。截至5月末，主要熱點城市的庫存均有上升，去庫存主流城市主要在三線城市。

　　“從全國數(shù)據(jù)看，市場整體漲幅開始加速放緩的原因也是一二線城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行，雖然三四線城市繼續(xù)高位運行，但整體漲幅被拉動下行。”張大偉表示，從趨勢來看，一二線城市開始逐漸進入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

　　樓市成交量連續(xù)兩月下滑

　　易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示出，全國范圍內(nèi)受監(jiān)測的50個典型城市5月份新建商品住宅成交量集體下滑。當(dāng)月50個典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬平方米，環(huán)比減少5%，同比減少16%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的下跌。

　　“這也說明，自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現(xiàn)。交易量下滑也說明部分城市投資投機需求得到有效抑制。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“另外，同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場繼續(xù)降溫的判斷。”

　　易居方面也認為，一二線城市樓市成交量的下跌是當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場降溫的關(guān)鍵。5月份，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積為213萬平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢。

　　從具體城市看，5月份北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。對比這四個城市數(shù)據(jù)，廣州市場降溫最明顯。嚴躍進分析指出，“對于深圳市場來說，環(huán)比有較大增長，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的環(huán)比正增長。當(dāng)然從成交量的絕對規(guī)模看依然偏小。”

　　此外，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個城市中有9個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢，從環(huán)比跌幅來看，濟南、重慶、蘭州相對跌幅大，跌幅分別為42%、16%和15%。嚴躍進表示，“無論是從環(huán)比增幅還是同比增幅數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了積極降溫的態(tài)勢。部分城市隨著認房又認貸等政策效力的釋放，預(yù)計市場會有進一步降溫的可能。”

　　大型房企5月份業(yè)績普遍下降

　　與全國大部分城市樓市成交量下滑相對應(yīng)的是，5月大型房企銷售業(yè)績環(huán)比也出現(xiàn)普遍下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監(jiān)管不斷趨嚴，調(diào)控對房企的影響已經(jīng)不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預(yù)售證獲取受限，部分開發(fā)商違規(guī)銷售被查處，一二線城市加強商改住“類住宅”整治，政策效應(yīng)逐漸傳遞到企業(yè)業(yè)績層面。

　　市場機構(gòu)克而瑞研究中心監(jiān)測統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月，包括萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額均呈現(xiàn)不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發(fā)展等企業(yè)環(huán)比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達、泰禾、路勁等企業(yè)銷售金額環(huán)比降幅均超過50%。

　　從受監(jiān)測的40家房地產(chǎn)企業(yè)5月銷售額來看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數(shù)幾家企業(yè)出現(xiàn)環(huán)比正增長。

　　克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地產(chǎn)市場調(diào)控政策依然維持收緊狀態(tài)，熱點城市嚴控預(yù)售證，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運行，多數(shù)城市成交環(huán)比下滑。反映在銷售上，受監(jiān)測的40家房企多數(shù)銷售額環(huán)比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數(shù)房企銷售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，5月房企銷售業(yè)績下滑明顯。該機構(gòu)針對萬科等21家龍頭房企的銷售業(yè)績監(jiān)測統(tǒng)計顯示，21家房企5月合計銷售2269.8億元，環(huán)比下調(diào)5%，也是年內(nèi)銷售最差的月份。

　　“整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導(dǎo)致房企銷售速度開始放緩。”張大偉分析認為，從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，5月大部分熱點城市銷售均出現(xiàn)環(huán)比與同比的調(diào)整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快。

　　張大偉表示，今年3月開始的調(diào)控政策正在逐漸傳遞到市場層面，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。“企業(yè)之間的分化非常明顯，尤其是立足一二線核心城市的上市房企，其營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)雙雙下調(diào)。”

　　政策效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)力

　　北京被認為是全國樓市調(diào)控政策的風(fēng)向標，值得一提的是，6月份上旬北京新房、二手房交易量均大幅下滑。尤其是二手房市場，掛牌價和成交價差距正在進一步拉大。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，進入2017年以來，北京的新房市場一直維持著低熱度、低供應(yīng)量、低交易量。面對史無前例的政策調(diào)控，無論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已經(jīng)跌入谷底，在一系列嚴厲政策的調(diào)控下，市場交易量的降溫還會繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。

　　胡景暉說，近三個月的市場走勢證明，北京“317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調(diào)控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態(tài)向理性回歸。

　　從全國市場來看，嚴躍進告訴記者，5月份整體市場呈現(xiàn)繼續(xù)降溫，進一步凸顯了當(dāng)前政策管控的有效性。當(dāng)前各熱點城市政策環(huán)境較緊，包括預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內(nèi)容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機需求得到了很好的抑制。

　　“由于當(dāng)前市場交易量總體上處于歷史偏低的水平，基本上可以判定6月份市場成交相比5月份基本持平，窄幅波動。”嚴躍進認為，另外近期部分城市針對調(diào)控政策開始“打補丁”，這都會對相應(yīng)城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。

　　“全國已經(jīng)有超過36個城市‘限售’，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調(diào)控新特點。預(yù)計未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。一定年限限制轉(zhuǎn)讓，可以有效地降低投機行為。”張大偉告訴記者，“庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)呈現(xiàn)21個月以來新低，預(yù)計2017年全年房地產(chǎn)市場很難樂觀。尤其是在3季度的傳統(tǒng)淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。”