三四線城市領(lǐng)漲下半年樓市

 　19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，其余大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或漲幅回落的城市個(gè)數(shù)有所增加。這意味著，在調(diào)控持續(xù)兩個(gè)月后，房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，兩年前領(lǐng)漲的一二線城市從2017年5月開(kāi)始逐漸進(jìn)入調(diào)整，樓市分化進(jìn)入新周期。預(yù)計(jì)三四線城市領(lǐng)漲今年樓市下半場(chǎng)，而4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個(gè)位數(shù)，整體市場(chǎng)將出現(xiàn)平穩(wěn)降溫。

　　數(shù)據(jù) 熱點(diǎn)城市漲幅回落明顯

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同比方面，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平，5個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。

　　交通銀行金融研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比增長(zhǎng)0.75%，較上月漲幅微增0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫，二線與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。房?jī)r(jià)同比連續(xù)第五個(gè)月放緩，收窄至9.68%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，5月，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。

　　從整體來(lái)看，5月70個(gè)城市中，新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個(gè)城市回落，二手住宅方面，有18個(gè)城市較4月回落。

　　值得一提的是，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落，5月比4月分別回落2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月和4個(gè)月回落，5月比4月分別回落0.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，開(kāi)啟近一輪房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)行情。2016年，二線城市猛漲，成為房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?，而進(jìn)入2017年，市場(chǎng)再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化，由三線城市領(lǐng)銜。

　　“時(shí)隔兩年，歷史逆轉(zhuǎn)，兩年前領(lǐng)漲的一二線城市從2017年5月開(kāi)始逐漸進(jìn)入調(diào)整，本輪樓市分化進(jìn)入新周期。”張大偉說(shuō)。

　　5月數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中，20個(gè)城市漲幅超過(guò)1%，4個(gè)城市漲幅超過(guò)2%。具體來(lái)看，蚌埠漲幅環(huán)比上漲高達(dá)3.4%，北海環(huán)比漲幅達(dá)3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。

　　張大偉表示，在嚴(yán)格調(diào)控下，一二線熱點(diǎn)城市樓市全面處于停滯或者下行趨勢(shì)中，上漲城市基本為三線城市和部分西部二線城市。

　　降溫 北京二手房率先回落

　　需注意的是，5月數(shù)據(jù)顯示，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格跌幅超過(guò)新建住宅。從全國(guó)數(shù)據(jù)看，二手房?jī)r(jià)格漲幅也明顯低于新建住宅。

　　從二手房市場(chǎng)來(lái)看，北京、天津、石家莊、廈門(mén)、秦皇島、合肥、三亞環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。北京跌幅第一，下調(diào)0.9%，三亞下調(diào)0.5%、天津下調(diào)0.4%、秦皇島下調(diào)0.2%，廈門(mén)下調(diào)0.3%，石家莊、合肥下調(diào)0.1%。

　　張大偉表示，北京二手房?jī)r(jià)格下調(diào)0.9%，歷史上第一次成為跌幅第一的城市，從“3·17”調(diào)控政策效果看，北京二手房市場(chǎng)全面降溫，調(diào)控效果開(kāi)始明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月，北京合計(jì)月內(nèi)二手房住宅簽約僅10801套，而這是最近27個(gè)月的最低值。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，這讓北京成為這波抑制樓市增長(zhǎng)的排頭兵。二手市場(chǎng)率先出現(xiàn)價(jià)格跳水，并迅速波及新房市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被抑制，價(jià)格走勢(shì)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。她預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京樓市仍將保持成交下行、價(jià)格穩(wěn)中走低的市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　張大偉說(shuō)，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交下行，新建商品房住宅市場(chǎng)也已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于3000套。但從價(jià)格調(diào)整幅度看，買賣雙方的博弈依然持續(xù)，除個(gè)案報(bào)價(jià)大跌外，沒(méi)有出現(xiàn)成交價(jià)格大幅變動(dòng)。

　　而事實(shí)上，除了北京外，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也出現(xiàn)明顯下降。1至5月，商品房銷售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；商品房銷售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%。相比去年4月的高點(diǎn)，兩項(xiàng)銷售指標(biāo)增速回落幅度分別達(dá)22.2個(gè)和37.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四位一體”嚴(yán)控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍的擴(kuò)容也將在市場(chǎng)預(yù)期之中，目前需求趨于觀望，市場(chǎng)成交增速大幅回落。

　　風(fēng)向 “抑泡沫”和“去庫(kù)存”并行

　　“雖然調(diào)控政策效果已有顯現(xiàn)，但由于部分地區(qū)政策執(zhí)行不嚴(yán)，通過(guò)將周圍區(qū)縣納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的方法，改變表面數(shù)據(jù)。因此，泡沫依然在，未來(lái)政策嚴(yán)控勢(shì)頭難以改變。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　對(duì)此，夏丹說(shuō)，5月房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落，開(kāi)發(fā)投資增速首次“剎車”。預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動(dòng)。

　　夏丹認(rèn)為，未來(lái)一方面通過(guò)政策性調(diào)控抑制購(gòu)買端口，另一方面通過(guò)資金調(diào)整投資端口。“去年，銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個(gè)人房貸占新增貸款的比重曾一度高達(dá)39.2%，出現(xiàn)過(guò)度擴(kuò)張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標(biāo)下大幅削減。”

　　“同時(shí)，疊加市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行以提高定價(jià)的方式重新調(diào)配資產(chǎn)。預(yù)計(jì)今年個(gè)人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降，重點(diǎn)地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)。”夏丹說(shuō)。

　　在多重壓力下，四季度房地產(chǎn)或面臨調(diào)整。張大偉說(shuō)，從全國(guó)數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)整體漲幅開(kāi)始加速放緩，雖然三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。預(yù)計(jì)2017年4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個(gè)位數(shù)。整體市場(chǎng)平穩(wěn)，一二線城市將進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。

　　夏丹也表示，前5月開(kāi)發(fā)投資自年初以來(lái)首次出現(xiàn)增速回落，房地產(chǎn)投資增速下行趨勢(shì)確立。

　　“商品房成交同比增速下行已滿一年，房地產(chǎn)投資在上半年出現(xiàn)的高增長(zhǎng)難以為繼。銷售增速的大幅下滑，必然拖累后續(xù)開(kāi)發(fā)投資，金融監(jiān)管的加強(qiáng)和資金鏈的不斷收緊，也將形成硬約束。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)‘先揚(yáng)后抑’的局面，在二季度高點(diǎn)后即將見(jiàn)頂回落。”夏丹認(rèn)為。