增收不增利倒逼房企謀變新型地產(chǎn)

      創(chuàng)新升級(jí)朝向養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)特色小鎮(zhèn)長(zhǎng)租公寓

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易日益步入存量時(shí)代，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型找尋新的投資途徑。新服務(wù)、新模式、新價(jià)值已然成為房企跨界謀變的大趨勢(shì)。

　　新型地產(chǎn)方興未艾

　　關(guān)于新型地產(chǎn)，業(yè)界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公開(kāi)表示，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體供需趨于飽和，后續(xù)將進(jìn)入調(diào)整期，但在“十三五”時(shí)期，基于細(xì)分市場(chǎng)，滿足個(gè)性化需求的新型地產(chǎn)存在很大的增長(zhǎng)空間。“例如長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)，雖然目前規(guī)模較小，但呈現(xiàn)出傳統(tǒng)地產(chǎn)不可比擬的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”

　　作為產(chǎn)業(yè)疊加的新興產(chǎn)物，新型地產(chǎn)存在哪些創(chuàng)新升級(jí)方向？

　　首先是養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)的住宅項(xiàng)目。例如萬(wàn)科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)等。

　　普華永道認(rèn)為，在“健康中國(guó)2030”國(guó)家戰(zhàn)略的背景下，各大房企正積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式——在保留原有租購(gòu)并舉的居住屬性上配以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增值。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)此種項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，從而擴(kuò)大服務(wù)范圍，增強(qiáng)品牌影響力，拓寬和延長(zhǎng)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。

　　其次是旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂(lè)健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養(yǎng)生谷等。

　　以坐落于上海迪士尼旁的綠都·繡云里為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區(qū)，巨大的流量經(jīng)濟(jì)已讓該項(xiàng)目成為商家爭(zhēng)相入駐的熱門區(qū)域。“迪士尼度假區(qū)為繡云里導(dǎo)入了豐富的客流量，商業(yè)盈利因而水到渠成。”綠都·繡云里的商業(yè)運(yùn)營(yíng)操盤者——上海致顥投資有限公司董事長(zhǎng)趙男男表示，“項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將引入并塑造有特色、有內(nèi)容、有成長(zhǎng)性的商家，構(gòu)建線下商業(yè)生態(tài)圈，旨在將繡云里打造成為能夠引入人流的目的型消費(fèi)地。在招商模式方面，該項(xiàng)目將采用‘投資型招商’模式，即入駐商家形成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈，打造‘繡云里’生態(tài)系統(tǒng)。”

　　還有特色小鎮(zhèn)。2016年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部聯(lián)合出臺(tái)文件，計(jì)劃在2020年?duì)幦∨嘤?000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。隨后，各個(gè)地方政策密集出臺(tái)。2016年10月31日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，自此，全國(guó)范圍內(nèi)特色小鎮(zhèn)的培育工作拉開(kāi)序幕。

　　“在城鎮(zhèn)化持續(xù)和大城市內(nèi)部問(wèn)題日益顯著的情形下，以特色小鎮(zhèn)為代表的郊區(qū)城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含潛力巨大。”業(yè)內(nèi)人士判斷，特色小鎮(zhèn)在未來(lái)五年將進(jìn)入快速發(fā)展通道。“特色小鎮(zhèn)可以做到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，占據(jù)城市化發(fā)展進(jìn)程中各階段城市需求。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)則可填補(bǔ)公司產(chǎn)業(yè)鏈空白。”

　　不得不提的還有長(zhǎng)租公寓。在高房?jī)r(jià)之下，一二線城市住房租賃需求旺盛，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展如火如荼。在巨大的市場(chǎng)需求推動(dòng)下，目前住房公租市場(chǎng)已涌現(xiàn)出一批知名品牌。如在集中式公寓領(lǐng)域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領(lǐng)域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中國(guó)有2億以上的流動(dòng)人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳表示。而旭輝控股董事長(zhǎng)林中稱，公寓租賃市場(chǎng)已迎來(lái)“黃金發(fā)展期”。

　　“增收不增利”倒逼房企謀變

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%和26.2%。也就是說(shuō)，百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

　　“對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，存量時(shí)代的壓力可想而知。土地供應(yīng)有限導(dǎo)致熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間正在縮小；在存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將由傳統(tǒng)的一次性銷售轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，提供高效的服務(wù)與平臺(tái)是未來(lái)盈利模式的重點(diǎn)。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為。

　　“一線城市租賃需求旺盛，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也是一片新藍(lán)海；城市產(chǎn)業(yè)變遷和建筑物老舊，置換出大量的城市更新機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該有更多新玩法。”萬(wàn)科高級(jí)副總裁、上海區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埡Ｕf(shuō)，目前一線城市第三產(chǎn)業(yè)比重正不斷提高，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)也在不斷演變，這將為開(kāi)發(fā)商未來(lái)轉(zhuǎn)型提供絕佳的投資機(jī)會(huì)。“一線城市本身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域結(jié)構(gòu)變化、人口組成更新、個(gè)體需求變化，都要求城市持續(xù)更新，這些將給片區(qū)物業(yè)的改造帶來(lái)投資機(jī)會(huì)。此外，第二產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)地區(qū)城市不斷退出，讓渡出大量土地和物業(yè)；同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)則成為城市活力的核心驅(qū)動(dòng)力，給城市帶來(lái)新的需求。同時(shí)，這些城市最早一批建筑物的功能、形態(tài)、審美等已無(wú)法滿足當(dāng)前需要，亟須升級(jí)改造。”

　　受訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)為理性發(fā)展，行業(yè)逐漸告別“暴利”時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)攤薄的大勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。在此背景下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聚焦地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局或現(xiàn)新局面。

　　中指院認(rèn)為，為謀求持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)積極以“地產(chǎn)+”為核心進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展，在做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，加速拓展相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。

　　但全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的多元化轉(zhuǎn)型亦呈現(xiàn)出差異化趨勢(shì)：位列前10的房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的范圍更廣、領(lǐng)域更新，10強(qiáng)企業(yè)中超過(guò)60%積極搶占金融、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“新風(fēng)口”的發(fā)展藍(lán)海；而排名在11-30的企業(yè)中，超過(guò)60%的企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)，以及關(guān)注文化、旅游、娛樂(lè)等領(lǐng)域的發(fā)展空間；排名31-100的企業(yè)則由于受到規(guī)模和資源的限制，聚焦于主業(yè)發(fā)展，企業(yè)轉(zhuǎn)型方向較為單一，主要關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高、發(fā)展相對(duì)成熟的社區(qū)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　開(kāi)發(fā)商未來(lái)或?qū)⒋蛲ㄗ》肯M(fèi)鏈

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年的高速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的新階段。“一線城市率先進(jìn)入存量房為市場(chǎng)的主體和租售并舉、市場(chǎng)保障雙軌運(yùn)行的新階段。部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了住宅、商業(yè)旅游、休閑養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多形態(tài)、多元化協(xié)同發(fā)展的新階段，邁入了推進(jìn)特色城鎮(zhèn)和中心區(qū)域帶動(dòng)周邊地區(qū)，核心城市帶動(dòng)中小城市，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新階段。”

　　易居中國(guó)企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱判斷，2016年很多房企都構(gòu)建了新的業(yè)務(wù)體系，如不少房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，從出售變?yōu)槌钟修k公產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)等；還有不少開(kāi)發(fā)商在做“輕資產(chǎn)”模式，如社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等，還有房企涉足教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等行業(yè)。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房企將進(jìn)入到和住房消費(fèi)相關(guān)聯(lián)的各個(gè)領(lǐng)域里。

　　苗樂(lè)如預(yù)計(jì)，“下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入服務(wù)城市、社區(qū)，推動(dòng)城市更新，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化，建設(shè)海綿城市、智慧城市的新階段。開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)打造的住宅產(chǎn)品也已進(jìn)入升級(jí)換代模式，如發(fā)展綠色住宅、低碳建筑、生態(tài)住區(qū)、智能社區(qū)等新型建造方式，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化、建筑工業(yè)化、集約型發(fā)展方式的新階段。”

　　苗樂(lè)如建議，市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變未來(lái)將推動(dòng)房企戰(zhàn)略的加速調(diào)整，因此，對(duì)于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握機(jī)遇創(chuàng)新發(fā)展尤為關(guān)鍵。“開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握住房改善的新需求，以及住宅消費(fèi)的新趨勢(shì)，提供多層次、個(gè)性化、高品質(zhì)的居住、辦公、休閑、養(yǎng)生的新產(chǎn)品，由提供住用空間向提供生活和工作方式轉(zhuǎn)變，由賣房子向賣服務(wù)轉(zhuǎn)變，由建房子向建環(huán)境轉(zhuǎn)變。如把握綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境發(fā)展下的新標(biāo)準(zhǔn)，大力推進(jìn)新型建造方式，參與城市的修復(fù)更新和海綿城市、智慧城市的建設(shè)。”

　　關(guān)于新型地產(chǎn)，秦虹也提出了相應(yīng)的建議。她認(rèn)為，新型地產(chǎn)的一大特征是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上附加了大量服務(wù)內(nèi)容，通過(guò)提供更多的服務(wù)獲得更廣闊的盈利空間。服務(wù)費(fèi)往往是新型地產(chǎn)的主要盈利方向之一。今后的新型地產(chǎn)創(chuàng)新，應(yīng)針對(duì)不同群體需求進(jìn)行差異化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以增值服務(wù)拓展盈利空間。但新型地產(chǎn)的發(fā)展需要解決現(xiàn)有的以銀行貸款為主的資金供應(yīng)與持有經(jīng)營(yíng)需求長(zhǎng)短錯(cuò)配的問(wèn)題。新型地產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)期資金的支持，對(duì)以間接融資為主的傳統(tǒng)融資方式提出了挑戰(zhàn)。為此，發(fā)展直接融資，特別是資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資方式成為新型地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。