廣州樓市成交持續(xù)下降

      “3·30”新政出臺近兩個月，樓市調控的影響顯現。上周的最新數據統(tǒng)計顯示，廣州一手住宅成交量已經探至今年最低，成交宗數僅1376宗，甚至低于春節(jié)假期一周。從各區(qū)的情況來看，造成上周成交回落的原因在于增城新推貨量減少，導致成交宗數大幅回落；而南沙、從化兩區(qū)由于推貨項目體量大、價格低而受到市場青睞，成交宗數逆市上漲28%及20%。

　　在二手住宅方面，成交量價齊跌的情況更加典型。中原統(tǒng)計數據顯示，自“3·30”調控新政出臺以來，廣州二手住宅周度成交量呈現下滑態(tài)勢，由3月的每周4000多宗，下滑至4月的每周2230宗，5月周均成交再度下滑至1938宗。

　　業(yè)內認為，調控政策的影響正處于高峰期，預計未來一段時間內，購房者看漲后市信心大幅減弱，一二手住宅成交量還將保持低位。

　　一手成交量處于今年最低位

　　據廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，上周，廣州一手住宅成交宗數僅1376宗，甚至低于春節(jié)假期一周，為2017年至今最低位。由于網簽數據有一定延后性，因此目前成交數據情況特顯新政對廣州一手樓市影響。業(yè)內預計，在政策趨嚴的環(huán)境下，短期內市場成交量將持續(xù)處于低位。

　　從各區(qū)的情況來看，造成上周成交回落的原因在于增城新推貨量減少，導致成交宗數大幅回落。而南沙、從化兩區(qū)由于推貨項目體量大、價格低而受到市場青睞，成交宗數逆市上漲28%及20%。此外，由于白云、海珠、天河等中心區(qū)成交宗數回升，間接拉動上周成交價上揚至1.7萬元/平方米關口。

　　推貨量少，取得預售證的項目大減。據克而瑞數據顯示，5月截至23日，廣州共賣出5236套房子，環(huán)比小降5%，同比大減了41%。5月前三周，廣州獲批的商品房項目共有16個，較上月前三周減少了將近六成，而獲批面積也從4月的59.95萬平方米，減少至22.83萬平方米，環(huán)比降了62%。而這16個項目，將近七成是來自外圍區(qū)的項目，中心區(qū)只有天河、荔灣兩區(qū)共5個，但怎么說，有廣鋼在，荔灣推新項目還是最多的，共4個。

　　二手周成交持續(xù)低于2000套

　　上周，廣州二手樓成交量為1960宗，環(huán)比微幅提升2.0%。

　　自“3·30”調控新政出臺以來，廣州二手住宅周度成交量呈現一路下滑態(tài)勢，由3月的每周4000多宗，下滑至4月的每周2230宗，5月周均成交再度下滑至1938宗。中原成交均價為28323元/平方米，環(huán)比結構性下降14.4%。

　　值得注意的是，二手樓價下跌屬于結構性原因，實際上，二手樓價的整體下調幅度并沒有這么明顯。據中原監(jiān)測，本周成交價環(huán)比大幅下降，一方面受荔灣、黃埔等低價盤成交增多，結構性拉低均價；另一方面是部分業(yè)主議價空間加大，微幅下調價格所致。目前，廣州的平均放盤價基本維持在39000元/平方米，較為穩(wěn)定。但據監(jiān)控，受新政影響，近兩周平均放盤價稍有回落，已持續(xù)兩周下調0.6%。值得注意的是，越秀、荔灣、海珠、花都等區(qū)域平均放盤價環(huán)比有所提升，主要受高價盤源增多，結構性拉高。而大部分板塊的平均放盤價有所回調，如番禺的華南板塊、天河的天河北板塊等，平均放盤價環(huán)比分別下降4.4%、5.2%。

　　受新政調控影響，不僅客戶觀望情緒仍在，而且業(yè)主看漲后市信心大幅減弱，因此，業(yè)內預計，在短期內，二手住宅成交量持續(xù)低位，而價格或將有微幅下調趨勢。

　　從各區(qū)成交來看，本周天河、番禺、白云的周度成交環(huán)比提升較為明顯，而外圍區(qū)花都、增城的周度成交則相反，不升反降，環(huán)比分別下降8%、15%。

　　值得注意的是，增城受“3·30”調控政策影響相對嚴重。“3·17”新政出臺后，增城周度成交由3月上旬的585宗，沖高至1000宗水平，樓價也隨之攀升過快。但“3·30”新政出臺后，一方面市場需求急劇減少，另一方面之前過快上漲的房價卻并未隨之大幅下調，導致買家觀望明顯。據廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控，5月增城周度成交量基本維持在2000宗水平，與3月相比大幅跳水。

　　商業(yè)公寓降溫明顯

　　“3·30”新政影響逐步明顯，一手公寓市場持續(xù)降溫。近2周公寓成交降至百套水平，本周成交106套，幾乎與上周持平；成交均價18475元/平方米，環(huán)比微升4.8%，價格變動主要仍受成交結構影響，從個盤情況看，新政后市場價格大部分保持平穩(wěn)走勢，暫無太大波動。

　　新政后，外圍為主要成交貢獻區(qū)域，其中外圍四區(qū)、增城從化成交占比分別為47%、32%。上周中心區(qū)均為個位數成交，更有荔灣零成交。較受關注個盤為增城區(qū)合匯中央廣場及花都區(qū)廣物星港國際，兩盤分別成交20套、13套，其中合匯中央廣場為18層整層交易。

　　◆個案調查

　　購房者心態(tài)表現分化

　　在限購、限貸、限商住、提高利率等一系列政策“組合拳”出臺后，購房者的心態(tài)也隨之產生變化，部分看房者仍然堅持出手買房，但也有一部分人選擇“一步步看”。

　　記者在采訪中發(fā)現，不論是中介工作人員還是買家，都認為，相比系列新政出臺前，目前廣州可看的二手房源減少了很多。

　　部分改善型購房者仍在入手

　　“新政出來后，看房的人少了一些，但還是有。”24日，位于荔灣區(qū)康王南路一家地產中介門店的工作人員張先生說。據其介紹，由于“3·17”新政要求外地戶口購房者須在廣州繳滿5年個稅或社保才具有購房資格，因此不少人在這一節(jié)點后選擇放棄。

　　張先生告訴記者，盡管二手房源有所減少，但一些仍有資格的買家還在繼續(xù)看房，這類買家以廣州本地戶籍居民為主，其需求多為改善型。

　　“之前就有位廣州本地的阿姨，賣掉了自己的老房子，打算換一套新的、大一點的房子，作為女兒的婚房使用”，張先生表示，這類買家通常都具有非常明確的需求和心理價位預期，“她的心理價位就是300萬元-350萬元左右，想要換一套條件好一點的兩房或三房，前前后后看了幾個月。”最終這位買家在4月以320萬元的價位，簽下了康王北路一套80多平方米的大兩房。

　　貸款收緊影響大

　　“我沒想到貸款不打折來得這么快，否則肯定會早幾天下手的”，小徐在和記者說起此前的買房經歷時表露出些許遺憾。

　　小徐的家鄉(xiāng)在西北地區(qū)，2014年碩士研究生畢業(yè)后來到廣州工作，目前供職于天河區(qū)的一家互聯(lián)網公司。在經歷了漫長的看房和猶豫后，小徐最終選擇在海珠區(qū)鷺江地鐵站附近買下了一套55平方米的樓梯樓小兩房，并于5月11日進行了網簽。

　　“我看了好久，大概有小半年了，最近不想糾結了”，小徐告訴記者，他最終和賣家達成的協(xié)議是132萬元，首付將近40萬元，折合單價約2.4萬元/平方米。這個成交價也符合小徐一開始的心理預期。

　　小徐表示，銀行貸款利率政策的改變對他買房的影響更大一些。“我是純商貸，（貸款）優(yōu)惠價折扣取消后，每個月大概要多還500元錢左右，月供大約6000元”，小徐算了一下，他為此總共要多支付大約10萬元的利息。

　　“新政后放盤的少，房子不好買”

　　江先生目前在一家農產品行業(yè)創(chuàng)業(yè)公司工作，從元宵節(jié)后至今已經看房三個多月，他表示，新政下來后，價格上漲得還是比較明顯的。“剛開始沒經驗，也沒遇到合乎心意的房子，新政后價格上漲得比較厲害，放盤的人也少了，所以就變得很不好買。”

　　盡管跑遍了天河、海珠、番禺等地，最遠還去過南沙，但江先生認為還是在中心城區(qū)入手一套二手房會合適一些。“在市區(qū)買的話，交通便利，配套也相對較好，所以南沙我只去過一次，就不再打算去了。”

　　江先生曾經看中一套位于海珠區(qū)前進路的房改房，面積有79.5平方米，裝修很好，家私家電全送，由于業(yè)主急賣，因此總價為150萬元。這套房子的價位與江先生的預算相符合，但最終卻與江先生失之交臂。“當時是在清明假期，我看完這套房后，在樓下和中介商量著準備買，結果別人在樓上現場付了定金”，江先生笑著說。(記者 許蕾 葛政涵)