調(diào)控施壓負(fù)債掣肘 房企拿地模式生變

       隨著調(diào)控不斷收緊，勢(shì)必對(duì)房企的銷售和經(jīng)營業(yè)績帶來影響，部分房企對(duì)今年市場(chǎng)的態(tài)度逐漸偏向謹(jǐn)慎。同時(shí)，在土地市場(chǎng)上，房企拿地策略也有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示，未來房企將采取更加多元的土地收購模式，除了公開市場(chǎng)拍賣以外，更多運(yùn)用并收購、舊城舊村改造渠道等手段曲線拿地，從而獲得大量優(yōu)質(zhì)資源。

　　資產(chǎn)負(fù)債率明顯提高

　　今年一季度樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，調(diào)控范圍從一線城市和熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)大到環(huán)一線城市 周邊的三四線城市。與此同時(shí)，大型房企的優(yōu)勢(shì)變得更為明顯。從一季度房企銷售情況來看，部分房企銷售業(yè)績非常亮眼，萬科、碧桂園和恒大的銷售額都突破千億 元。其中，萬科1-3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。恒大1-3月份集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)1069.3 億元，同比增長逾六成。

　　但值得注意的是，在銷售業(yè)績?cè)鲩L的同時(shí)，部分房企相較去年資產(chǎn)負(fù)債率也有所提升。萬得資訊統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，按wind行業(yè)類劃分，截至4月5日，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的共有13家房企。萬科達(dá)到了80.5%，首破80%；碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率為86%，較前一年有明顯上升。

　　從凈負(fù)債率來看，2016年，恒大凈負(fù)債率上升至119.8%，對(duì)比去年的93.5%同比上升26.3個(gè)百分點(diǎn)。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞此前表示，負(fù)債率升高的原因就是公司大規(guī)模增加土地儲(chǔ)備，而今年恒大的重要工作之一就是降低負(fù)債率。

　　另外，除去資產(chǎn)負(fù)債率的提升，在房企銷售額增長的同時(shí)，房企的利潤水平卻不盡如人意。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已公布的67家房企年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房企利潤率依然處于下降趨勢(shì)中。從67家房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率看，2015年為9.44%，而2016年為9%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體市場(chǎng)的利潤率依然處于下調(diào)中，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，雖然2016年資金價(jià)格下降，但整體看，企業(yè)的土地成本明顯上升，對(duì)企業(yè)的壓力越來越大，未來上市房企擴(kuò)大規(guī)模的主要方向或是兼并重組。

　　市場(chǎng)周期性調(diào)整壓力加大

　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入，部分房企對(duì)今年市場(chǎng)的態(tài)度也逐漸轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。“過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)整體大環(huán)境良好，很多房企實(shí)現(xiàn)了規(guī)模跨越。”同策咨詢研究員任月圓表示，在限購限貸新政等多重因素影響下，今年注定是行業(yè)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)運(yùn)行的過度年。

　　信達(dá)地產(chǎn) 表示，未來政府將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，后續(xù)可能還會(huì)有新的政策措施出臺(tái)。受相關(guān)政策影響，市場(chǎng)預(yù)期也有所變化，客戶觀望情緒還在增加，市場(chǎng)周期性調(diào)整的壓力加大。

　　隨著全國熱點(diǎn)城市限購限貸措施不斷加碼，市場(chǎng)預(yù)期變化導(dǎo)致不同地區(qū)的房價(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)分化。 招商蛇口 認(rèn)為，這將影響客戶購買預(yù)期，對(duì)公司銷售業(yè)績和經(jīng)營收益帶來較大波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加大公司的經(jīng)營和轉(zhuǎn)型壓力。

　　萬科在年報(bào)中表示，已對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目做了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，其原因就在于部分城市房價(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整和公司基于審慎的財(cái)務(wù)策略。

　　不過，就目前龍頭房企的情況來看， 國泰君安 分析師侯麗科認(rèn)為，布局全國的龍頭房企受調(diào)控政策影響較小，在資源、成本、品牌等優(yōu)勢(shì)下將繼續(xù)提升市占率，在三四線城市銷售持續(xù)復(fù)蘇的情況下，全國及區(qū)域龍頭也有望維持業(yè)績的高速增長。

　　隨著因城施策繼續(xù)落實(shí)，當(dāng)代置業(yè)指出，一線城市步入存量房時(shí)代，三四線城市去庫存的基調(diào)依然未改，二線城市持續(xù)聚焦，部分中心城市受益于城市群發(fā)展，城市潛力凸顯，量價(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長期。同時(shí)，一二線城市與三四線城市情況分化較為顯著。

　　與市場(chǎng)預(yù)期一致，克而瑞研究中心研究報(bào)告指出，正是基于當(dāng)前一二線及三四線城市成交熱度仍在持續(xù)、土拍市場(chǎng)持續(xù)高溫等情況，預(yù)計(jì)緊縮的調(diào)控政策將貫穿全年，且還將會(huì)有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市升級(jí)限購措施。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房企來說，應(yīng)積極理性地應(yīng)對(duì)調(diào)控政策。在一些已經(jīng)或可能實(shí)施限購的城市以及重點(diǎn)城市周邊的城市，房企應(yīng)靈活應(yīng)對(duì)，適時(shí)加大供應(yīng)、把握推案節(jié)奏，加快去化速度，避免后期因調(diào)控帶來的不利影響。

　　融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌指出：“現(xiàn)在買地的唯一邏輯就是將來房價(jià)還要暴漲。但按照現(xiàn)在政府的限價(jià)措施，這個(gè)邏輯是不成立的，因?yàn)檎南迌r(jià)掐斷了房價(jià)暴 漲可能。利息增加，加之去杠桿等措施出臺(tái)后，房地產(chǎn)貸款會(huì)減少1/3以上，這意味著對(duì)房價(jià)產(chǎn)生較大影響。因此，我們認(rèn)為現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特別大。”

　　曲線拿地模式受青睞

　　今年一季度在樓市普遍降溫的情況下，部分房企仍積極拿地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。

　　“雖然今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房企開始補(bǔ)庫存。部分房企通過低利率頻繁發(fā)債，在手資金寬 裕。”愛建證券研究員劉孫亮表示，信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但溢價(jià)率明顯下降，說明房企在一定程度上對(duì)市場(chǎng)有觀望情緒，并對(duì)未來房 價(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　從去年整體情況看，房企土地儲(chǔ)備相當(dāng)充裕。因此，在今年后續(xù)時(shí)間內(nèi)，房企策略或有所改變。旭輝集團(tuán)董事長林中稱：“今年買 地預(yù)算是基于650億元的銷售目標(biāo)，買地的權(quán)益部分約200億元，在買地總金額中權(quán)益比重占60%，因此買地的合同金額約在350億元左右。如果能夠超額 完成，買地的金額也可以隨之增加。”

　　也有房企改變了在一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拍地的拿地方式。比如當(dāng)代置業(yè)，不再在高點(diǎn)拿地，而是由兼并收購拿地。中原地產(chǎn)張大偉表示，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展看，雖然2016年資金價(jià)格下降，但整體看，企業(yè)的土地成本明顯上升，對(duì)企業(yè)的壓力越來越大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來房企將采取更加多元的土地收購模式。除了公開市場(chǎng)拍賣，更多運(yùn)用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。如中海、保利等通過整合中信地產(chǎn)資產(chǎn)包、 中航地產(chǎn) 資產(chǎn)包等，獲得了大量優(yōu)質(zhì)資源。

　　“多拿地、拿對(duì)地、拿值地”是房企高速發(fā)展的重要手段，但在投資風(fēng)險(xiǎn)加劇、資金壓力倍增、競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，這三大“秘笈”知易行難。有專家稱，對(duì)于房企 而言，2017年不宜在招拍掛市場(chǎng)上盲目投資高溢價(jià)地塊，應(yīng)理性看待土地市場(chǎng)，提高股權(quán)合作拿地比例或采用收并購項(xiàng)目等手段曲線拿地，降低拿地成本、擴(kuò)大 土地儲(chǔ)備。

　　同時(shí)，隨著調(diào)控不斷收緊，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房企在拿地上也要注意把握時(shí)機(jī)。即拿地如何確定更好的時(shí) 機(jī)，以契合當(dāng)前樓市周期調(diào)整。另外，對(duì)于當(dāng)下很多房企，尤其是在融資渠道困難的情況下，更需注重把控拿地的資金風(fēng)險(xiǎn)。未來預(yù)計(jì)聯(lián)合拿地的方式會(huì)增加，這也 是目前很多房企在補(bǔ)庫存和投資方面所需要關(guān)注的內(nèi)容。此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企適當(dāng)參與項(xiàng)目并購很重要，部分城市項(xiàng)目礙于產(chǎn)品自身原因，一直銷售不好，類似 此類城市會(huì)成為性價(jià)比較好的投資目的地，相關(guān)的地產(chǎn)投資節(jié)奏也會(huì)加快。

　　另外，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的時(shí)候，也有部分上市房企開始轉(zhuǎn)型。愛建證 券研究員劉孫亮表示，部分房企開始在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型，比如從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。還有部分房企收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，謀求徹底轉(zhuǎn) 型，向與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度不高的其他相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)型，以探求新的業(yè)務(wù)方向。