碧桂園今年沖擊4000億目標(biāo)

 　規(guī)模與利潤雙輪驅(qū)動

　　碧桂園今年沖擊4000億目標(biāo)

　　近日，碧桂園控股有限公司（2007.HK）發(fā)布2016年業(yè)績數(shù)據(jù)。期內(nèi)，公司實現(xiàn)合同銷售金額為人民幣3088.4億元，合同銷售面積3747萬平方米，同比分別增長120%和74%。業(yè)績發(fā)布當(dāng)天，碧桂園股價報收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價翻番，增長108%，是恒生指數(shù)漲幅的近10倍。

　　在年銷售規(guī)模過千億的房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園業(yè)績正在持續(xù)高速增長。2017年前兩個月，該公司更以873億元的合同銷售額領(lǐng)跑行業(yè)。2017年，碧桂園計劃在國內(nèi)市場達到4000億元的銷售目標(biāo)。

　　有分析指出，2017年前3個月碧桂園突破千億元銷售已成定局，甚至2017年正式晉升行業(yè)龍頭也是大概率事件。在與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)5000億元甚至萬億元的年度目標(biāo)相比，4000億元的目標(biāo)略顯保守。

　　針對公司的發(fā)展規(guī)模，碧桂園董事局主席楊國強有著更深刻的認識，他表示，“你無法預(yù)計市場變化，也不知道同行的情況，只能自己努力去做到最好，并且要繼續(xù)以優(yōu)秀同行為學(xué)習(xí)榜樣”。

　　五年內(nèi)業(yè)績增長六倍

　　2016年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)碧桂園實現(xiàn)收入1531億元，同比增長35%，歸屬公司股東的凈利潤為人民幣115億元，同比增長24%。此外，公司現(xiàn)金流管理和去化也表現(xiàn)優(yōu)異，報告期內(nèi)實現(xiàn)銷售回款2840.8億元，回款率為92%，去化率為73.7%，同比增長近20個百分點。

　　在外界看來，2016年碧桂園最突出的莫過于其銷售規(guī)模的翻倍增長，并一舉躍升至全國銷售榜第三位。過去五年，碧桂園同樣以快速而穩(wěn)健的增長速度邁進全國地產(chǎn)企業(yè)第一軍團。

　　2013年，公司突破年銷售1000億元大關(guān)，此后保持每年合理增長。2016年初，該公司將國內(nèi)銷售目標(biāo)確定為1680億元，隨著市場不斷回暖，公司在中期將目標(biāo)提升至2200億元。最終，碧桂園以突破3000億元的業(yè)績成為國內(nèi)第三家達到3000億元規(guī)模的地產(chǎn)公司。

　　2012年至2016年，碧桂園合同銷售金額從492億元增長至3088億元，復(fù)合增長率高達58.28%，成為國內(nèi)TOP10地產(chǎn)企業(yè)中增速最突出的企業(yè)之一。

　　碧桂園副總裁程光煜解釋說，業(yè)績的高速增長來源于幾個方面，首先市場良性穩(wěn)定；其次2015年至2016年兩年公司營銷工作做在前面，包括春節(jié)等假期提前布局。

　　不過，對比整個行業(yè)，碧桂園的毛利率增長較為一般。碧桂園首席財務(wù)官伍碧君解釋說，去年交樓的大部分是2013年至2014年銷售的樓房。受制于當(dāng)時的市場環(huán)境，所以毛利率沒有明顯回升。“隨著2016年的預(yù)售樓進入結(jié)算，2017年至2018年會看到很大提升。”

　　對于碧桂園的市場業(yè)績，摩根大通分析師Ryan Li表示，碧桂園本輪合同銷售增長不同于2013年的量增價減，這次量增價穩(wěn)，從而實現(xiàn)盈利增長。“尤其是2015年新增的位于一二線城市的貨量賣得又快又好，使得碧桂園成為這一輪市場回暖的主要受益者”。

　　值得一提的是，報告期內(nèi)碧桂園擴大土地投資需求導(dǎo)致融資規(guī)模有所增加，但得益于其強勁的銷售能力和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，資本結(jié)構(gòu)反而得到進一步優(yōu)化。2016年，碧桂園凈經(jīng)營性現(xiàn)金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個百分點至48.7%，加權(quán)平均借貸成本下降54個基點至5.66%。資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化還體現(xiàn)在碧桂園通過對沖減少兌匯損失人民幣14.1億元以及期內(nèi)全部償還完利息較高的永續(xù)債。

　　搶占先機均衡布局

　　近年來，碧桂園在戰(zhàn)略布局上大開大合搶占先機，已經(jīng)在短時間內(nèi)成為國內(nèi)規(guī)模和市場占有率最大的地產(chǎn)公司之一。

　　截至2016年末，碧桂園合計擁有項目總數(shù)728個，其中國內(nèi)722個，分布于185個地級市，總計覆蓋456個區(qū)/縣，未來合計可提供貨值已經(jīng)超過1萬億元。從項目分布來看，碧桂園已經(jīng)成功完成了上市之初“從廣東到全國布局”的戰(zhàn)略規(guī)劃，實現(xiàn)全面開花的戰(zhàn)略布局。

　　更為關(guān)鍵的是，與其他企業(yè)采取的“一二線城市”戰(zhàn)略不同，碧桂園以“一二三四五線”全面布局的策略，使得產(chǎn)品分布更為均衡，可以有效避免局部市場波動帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年該集團錄得的3088億元合同銷售中，位于一二線城市的占比為47%，位于三四線城市但目標(biāo)市場為一二線城市的占比為59%。而2017年，該集團預(yù)計可售貨值為6163億元，其中有約57%的目標(biāo)市場為一二線城市，其余43%約2635億元的目標(biāo)市場為三四線城市。

　　與此同時，碧桂園積極在馬來西亞、澳大利亞、印尼等“一帶一路”沿線國家拓展項目，致力于打造中國產(chǎn)能輸出和國際產(chǎn)能合作平臺。其中，新加坡與馬來西亞交界處的森林城市是一座面向全世界的城市，以垂直綠化、立體分層、產(chǎn)城融合的實踐得到了國際社會的高度認可。

　　從銷售規(guī)模來看，目前碧桂園已經(jīng)沖到了中國十強房企的前三。不過碧桂園始終堅持產(chǎn)品的合理定位：“建老百姓買得起的好房子”。2016年，合同銷售均價為8242元/平方米，同比有所增長，不過依然是十強房企中最低的。

　　作為中國的三四線之王，碧桂園近年來拿地策略開始向一二線傾斜。業(yè)績發(fā)布顯示，報告期內(nèi)，碧桂園新獲取的土地中目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線的地塊按（不含少數(shù)股東權(quán)益）金額劃分的比例為64%：36%。

　　截至報告期末，除了國內(nèi)全面布局，碧桂園海外項目分別包括：馬來西亞有4個、澳大利亞1個以及印度尼西亞1個。整體來看，2016年碧桂園一方面在國內(nèi)聚焦新型城鎮(zhèn)化紅利，實現(xiàn)了在各線城市均衡落子，夯實了其由一個地方房企躍升至全國前三的地位；另一方面在海外依托中國“一帶一路”國家政策，尋找沿線國家利潤空間較大的發(fā)展機會。

　　土儲充裕后市可期

　　近年來，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的下滑已經(jīng)成為普遍事實。碧桂園也不例外，從較早前的26%下降至20%左右。雖然經(jīng)過2016年的調(diào)整，但在土地等成本日漸攀升的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得超額利潤已經(jīng)不再容易，尤其是規(guī)模巨大的公司。

　　如何實現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，是碧桂園在過去幾年中重點研究的命題，并制定了包括“跟投機制、合伙人制度”在內(nèi)的諸多策略。在外界看來，碧桂園近年來業(yè)績規(guī)模的高速增長離不開公司合伙人制度的引進和一系列人才制度的建設(shè)。

　　據(jù)透露，自從2014年10月該公司啟動項目跟投機制以來，合計實現(xiàn)跟投項目總數(shù)為583個，已開盤項目310個，累計合同銷售金額達2612億元。引入合伙人跟投機制以來，碧桂園內(nèi)部運轉(zhuǎn)效率更為優(yōu)化：開盤時間由6.7個月縮短到6.2個月，項目凈利潤率由10%提升至12%，年化自有資金收益率由30%左右提升到78%，現(xiàn)金流回正周期由10至12個月縮短到8.4個月。

　　克而瑞研究相關(guān)分析人士認為，碧桂園高速增長除了受惠于完善的項目戰(zhàn)略布局以及在不同市場提供適銷對路的產(chǎn)品。更為重要的是，合伙人制度的有效實現(xiàn)大大提高團隊的整體競爭實力，使得該公司擁有了同行中最快的周轉(zhuǎn)速度，一年可以周轉(zhuǎn)1.4次，資金使用效率極高。

　　此外，碧桂園自2013年起啟動以全球博士為招聘對象的未來領(lǐng)袖計劃，截至今年3月14日，碧桂園已超過450名博士，預(yù)計到2018年底，全公司博士數(shù)量將突破千人。這些招聘的人才當(dāng)中有近兩成將在2年至3年內(nèi)就迅速升任區(qū)域總裁、區(qū)域副總裁、項目總經(jīng)理等集團高層崗位。 業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園同時披露了當(dāng)前土地儲備規(guī)模。2016年公司采取了積極的拿地策略，全年共獲取土地413宗，新獲取土地的預(yù)期建筑面積為8752萬平方米，為公司持續(xù)開發(fā)銷售提供了后續(xù)支撐。碧桂園管理層在業(yè)績會上透露，2017年拿地會根據(jù)貨量進行安排，預(yù)計有3600億元的銷售回款，預(yù)算1500億元的拿地現(xiàn)金支出，足夠匹配全年銷售目標(biāo)。

　　針對后期的市場判斷，楊國強在業(yè)績發(fā)布會上表示，始終看好中國的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，認為紅利遠沒有到頭。“前幾年很多人說三四五線不好的時候，我們做的蠻開心。改革開放推動國家發(fā)展，中國GDP仍在逐年增加，城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化進程持續(xù)推進，我相信未來還能更好。”