國研中心王微：三方面原因造成本輪房價(jià)快速上漲

   “中國發(fā)展高層論壇2017”于2017年3月18-20日在北京釣魚臺國賓館舉行。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微出席“房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革”分論壇時(shí)指出，經(jīng)濟(jì)告別高速增長，資金涌入房地產(chǎn)市場、住房需求和城市化發(fā)展階段的變化，造成了本輪房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

    資金涌入房地產(chǎn)帶動(dòng)房價(jià)快速上漲

    王微表示，目前中國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，尤其是2015年到2016年這一輪房價(jià)的快速上漲，從大城市的點(diǎn)漲到二三線城市的普漲，再到地價(jià)和房價(jià)的輪動(dòng)上漲，以及大中小城市的高度分化，這些和當(dāng)前的階段性變化是緊密聯(lián)系在一起的。

    “上漲的主要原因是大量非銀行資金，包括實(shí)業(yè)、企業(yè)的資金、資本市場的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，我們認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)還是存在著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”

    王微表示，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別高速增長，正在進(jìn)入中高速階段。對比日本、美國等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都是在經(jīng)濟(jì)告別了高速增長之后才有可能出現(xiàn)的資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。

    “告別了高速增長，特別是住房需求和城市化發(fā)展階段的變化，也是造成當(dāng)前這個(gè)房價(jià)快速上漲的一個(gè)原因。”王微說。

    房地產(chǎn)投資高峰期要過去

    對于供求結(jié)構(gòu)問題，王微指出，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)供求與20年前有很大的不同，首先是告別住房從無到有的階段，轉(zhuǎn)向從有向好，目前全國住房比例是戶均一套房。“當(dāng)然分布上有很大不同，特別是對于新市民來講還是缺乏。”

    其次，是中國城市化進(jìn)程中已經(jīng)跨越了50%的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)，在這個(gè)結(jié)點(diǎn)之后，一是房地產(chǎn)投資的高峰期要過去，同時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)財(cái)富的需求也在成長。此外，城市發(fā)展形式不再是城市規(guī)模和數(shù)量的擴(kuò)張，而是圍繞城市的大都市區(qū)或城市集群的大量發(fā)展，未來的住房需求會(huì)向這樣的城市加快聚集。

    再次，是城市規(guī)模擴(kuò)大過程中，城市的人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入差距在不斷擴(kuò)大。未來不再是“一刀切”的住房需求，政策要考慮更多的新的因素。

    因此，對于住房基礎(chǔ)性制度和建設(shè)和長效機(jī)制的建設(shè)，要考慮多個(gè)關(guān)鍵問題。王微表示，一是進(jìn)一步厘清政府和市場的關(guān)系，包括中央政府和地方政府的關(guān)系等；二是構(gòu)造多層次住房市場體系，除了新房，還有二手房和租賃市場；三是財(cái)稅和金融政策保持中性合適的調(diào)解；四是優(yōu)化配置土地資源；五是探索中國特色、可支付的、滿足低收入住房要求的住房保障體系。

    王微強(qiáng)調(diào)，下一個(gè)階段房地產(chǎn)供給側(cè)改革中的關(guān)鍵點(diǎn)，是協(xié)調(diào)區(qū)域政府和市場，打開房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間，特別是圍繞周邊中小城市，加快交通和公共服務(wù)等一系列的配套，來進(jìn)一步提高中小城市吸引人口和房地產(chǎn)發(fā)展的能力。