上月樓市成交剛需漸成主導(dǎo)

 　　上月樓市成交 剛需漸成主導(dǎo)

　　多地樓市春節(jié)期間成交量下降 政策效果明顯房價快速趨穩(wěn)

　　雞年春節(jié)正好在今年1月底，近期多地樓市數(shù)據(jù)顯示，1月份乃至春節(jié)期間一手房成交出現(xiàn)下滑。分析認為，這是受到春節(jié)效應(yīng)、推盤節(jié)奏放緩、限購限貸政策收緊等影響，投資投機需求減少，剛需逐漸占據(jù)成交主導(dǎo)。

　　春節(jié)后，多地銀行已將首套房優(yōu)惠利率上調(diào)到了9折，這將進一步影響房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，2017年整體成交將有所降溫。

　　受春節(jié)假期影響，不少城市整個1月的樓市成交量平淡。北京中原地產(chǎn)根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1月北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅（即剔除保障房、自住房等）簽約2477套，環(huán)比下滑23.8%；二手住宅共簽約12860套，環(huán)比下滑28.9%。

　　而深圳市規(guī)劃國土委公布的一手房成交數(shù)據(jù)也顯示，2017年1月，深圳市一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

　　另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月份上海新建商品住宅成交量387181平方米，環(huán)比下跌35.1%，同比下降69.7%。而春節(jié)期間即1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水平。

　　廣州中原地產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，1月（2016年12月26日~2017年1月25日）廣州共網(wǎng)簽9396套，環(huán)比2016年12月份下降23.6%。網(wǎng)簽價格持續(xù)穩(wěn)定在1.6萬元/㎡水平，環(huán)比2016年12月下跌2%。另據(jù)廣州新浪樂居監(jiān)控陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，1月截至30日，廣州一手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比減少42%，同比減少約10%。

　　國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份有46座城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，2016年11月份為55座城市上漲，價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)在減少。其中一線城市新建商品住宅價格環(huán)比由上月的上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅價格上漲0.4%，比上月回落0.4個百分點。15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩(wěn)回落。其中廣州市已連續(xù)三個月環(huán)比漲幅回落。

　　投資需求相對減少

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，這是受到春節(jié)效應(yīng)、推盤節(jié)奏放緩、限購限貸政策收緊等影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，1月份成交下跌主要受幾個因素影響。一是推盤節(jié)奏放緩，“很多房地產(chǎn)企業(yè)受到價格調(diào)控影響，預(yù)售證拿得不及時，還有部分企業(yè)因為銷售業(yè)績不錯干脆不拿了，推盤節(jié)奏不快。”嚴(yán)躍進認為，這將會影響幾個一線城市的樓市成交。另外，限購限貸政策收緊后，也影響了部分人入市，“投資投機需求相對減少，目前整個市場交易以剛需為主。”

　　廣州中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，1月份90平方米以下的“上車盤”成交占比同比提高了近10%。廣州1月份網(wǎng)簽的一手房中，面積不超90平方米的單位占35%，90~120平方米之間的單位占43%，合共78%。而去年同期，不超90平方米占比僅為26%，90~120平方米占比47%，合共73%。

　　預(yù)期將來成交難以走高

　　多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年樓市成交將總體降溫。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，去年9月以來，全國20多個熱點城市密集出臺調(diào)控措施，同年四季度市場熱度驟降，部分三、四線城市相繼加入調(diào)控行列，這預(yù)示2017年房地產(chǎn)市場將回歸理性。他認為，在調(diào)控政策持續(xù)的情況下，部分熱點城市房價和地價漲幅均將暫時見頂，部分區(qū)域房價可能出現(xiàn)小幅回落。一方面是因為房企預(yù)期房價難有提升，推貨意愿不高，另一方面是因為買家觀望情緒漸濃。

　　嚴(yán)躍進則認為，今年樓市成交的大趨勢是下跌，不過對于一線城市來說下跌效應(yīng)不明顯，“對一線城市來講如果樓盤供應(yīng)持續(xù)增加，成交還是會上升。”

　　除了調(diào)控政策收緊外，利率的變化也是今年樓市走向的一個重要影響因素。今年春節(jié)前后，央行先后上調(diào)中期借貸便利（MLF）利率，和上調(diào)常備借貸利率（SLF）以及逆回購利率，加大了市場加息預(yù)期。而春節(jié)后，多地銀行已將首套房優(yōu)惠利率上調(diào)到了9折，這將進一步影響房地產(chǎn)市場。

　　“影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素是資金價格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉認為，整體看2017年主要一、二線城市的房價調(diào)整預(yù)期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

　　嚴(yán)躍進則認為，房貸政策的收緊對不同城市的影響不同，對一線城市來講若預(yù)期是房價不會明顯下跌的話，反而會刺激部分購房者加快入市，以獲得貸款。而對于其他非一線城市來講，如果預(yù)期房價下跌，購房節(jié)奏會延緩，價格和成交量會相對減少。

　　廣州中原研究部認為，廣州市場的消化暫時或只能繼續(xù)依靠庫存，因此成交量未必繼續(xù)走高。從部分開發(fā)商角度看，若手中項目存貨不足，年初對資金渴求程度不如年末，可能會調(diào)慢推貨的步伐，以適應(yīng)市場。(記者何穎思)