房?jī)r(jià)先飛 哪些城市已擠入“新一線”

    北上廣深這“老一線”平均房?jī)r(jià)破4萬(wàn)的同時(shí)，城市病亦尤其嚴(yán)重。城市內(nèi)部的自然生發(fā)趕不上房?jī)r(jià)的上漲，原因當(dāng)然是老生常談的地價(jià)高企、資源集中、人口流入大——供需比始終是需求大于供給。與此同時(shí)，一部分熱點(diǎn)二線城市在2016年房?jī)r(jià)飛速上漲，城鎮(zhèn)化率與產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)換也正處于良性發(fā)展階段，從而進(jìn)入新一線梯隊(duì)。

    房?jī)r(jià)是否是衡量一個(gè)城市進(jìn)入“一線城市”標(biāo)準(zhǔn)？是，但并非唯一標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)也在一定程度上反映了一個(gè)城市的發(fā)展。近日，安居客發(fā)布了《2016國(guó)民安居報(bào)告》，報(bào)告顯示去年表現(xiàn)最搶眼的不是“老一線”北上廣深，而是新崛起的樓市“四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門(mén)，平均漲幅超過(guò)30%，四城中又?jǐn)?shù)合肥飆漲最快，二手房?jī)r(jià)格漲幅高達(dá)76%；位列第三的是石家莊，同比漲幅達(dá)65%。此外，武漢、鄭州同樣是漲速似飛，但是全年漲幅最高的卻是廊坊，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)103%。但如果說(shuō)廊坊會(huì)成為這一輪崛起的新一線城市，恐怕會(huì)被無(wú)情嘲笑。

    判斷一個(gè)城市是否進(jìn)入新一線城市跑道，勢(shì)必要對(duì)這個(gè)城市進(jìn)行綜合考量，根據(jù)克而瑞報(bào)告，從房地產(chǎn)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)基本面、城市基建等四大維度進(jìn)行建模分析，南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。

    這是否意味高房?jī)r(jià)？未必。

    房地產(chǎn)“洼地”樣板

    若論國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的“洼地”，在今天看來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)是重慶。近期由于“打飛的去重慶買(mǎi)房”讓全國(guó)人民突然認(rèn)識(shí)了這個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)居然還這么“良心”。據(jù)重慶本地人、電影導(dǎo)演洪云表示，雖然因?yàn)殡娪靶袠I(yè)資源過(guò)度集中導(dǎo)致他必須經(jīng)常待在北京，但是他依舊打算在重慶買(mǎi)房。“看了北濱路幾個(gè)樓盤(pán)，好些都不到一萬(wàn)五。”洪云說(shuō)，北濱路在重慶是好地段，不但臨江，還是重慶正在打造的另一個(gè)“陸家嘴”——“江北嘴”的一部分。洪云說(shuō)，“從房?jī)r(jià)這個(gè)角度看，我的幸福感很強(qiáng)。”

    對(duì)此，河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉奇洪曾撰文解讀高速發(fā)展的重慶為什么能夠跳出高房?jī)r(jià)的魔咒。他在文章中引用：據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年，重慶房?jī)r(jià)的漲幅是12%，而全國(guó)100個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均漲幅為22%。

    劉奇洪先是指出重慶背負(fù)的“重”，城市總面積超大、老國(guó)企老工礦企業(yè)多、農(nóng)村富余人口多、貧困地區(qū)多。但重慶的聰明在于，當(dāng)許多城市以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的城市化綁架了政府財(cái)政的時(shí)候，重慶并沒(méi)有這樣做，這個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依靠的是以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也曾撰文表示，“根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2016年重慶實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，首級(jí)增長(zhǎng)超過(guò)60%，這意味著新的物流、產(chǎn)業(yè)鏈條在西部地區(qū)的形成。從汽車(chē)、電子到裝備，重慶在重走珠三角等地區(qū)二三十年前的路，并且是在控制房?jī)r(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，房?jī)r(jià)一定得平穩(wěn)，不能大漲，也不能跌，比GDP增速略低，以完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”

    劉奇洪表示，“從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟(jì)和民生兩個(gè)維度去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。很多人都提到土儲(chǔ)平臺(tái)、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房?jī)r(jià)的氛圍。總結(jié)成一條就是，綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期特點(diǎn)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀層面的供求關(guān)系。比如重慶市政府在長(zhǎng)期管理實(shí)踐中總結(jié)出的25%原則：全市每年房地產(chǎn)投資不能超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%，以達(dá)到供求的平衡。”

    不過(guò)，有一個(gè)共識(shí)，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)的城市，房?jī)r(jià)在未來(lái)是肯定會(huì)漲的。但地方政府一定會(huì)繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)，從2016年12月31日到2017年1月11日，重慶官方已經(jīng)5次通過(guò)媒體“喊話”，為樓市降溫。多個(gè)業(yè)內(nèi)人士也表示，重慶會(huì)漲，但大漲的可能性不大。而且，有專家表示，從調(diào)控手段來(lái)看，重慶還沒(méi)有動(dòng)用調(diào)控的重手段：限購(gòu)限貸。

    盡管重慶依舊在“負(fù)重”前行，但不可否認(rèn)，這個(gè)西部城市潛力是巨大的。

    中部城市的力量

    2016年，中部城市發(fā)力驚人，武漢、合肥、鄭州三城在房?jī)r(jià)上漲這個(gè)指標(biāo)上令人側(cè)目。

    以武漢為例，僅到2016年7月，新房成交均價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)，這一年武漢人對(duì)此稱“漲得已經(jīng)讓人崩潰。”

    不過(guò)，有先見(jiàn)之明的人是有福的。2009年離開(kāi)上海時(shí)，方力是戀戀不舍的。這是他大學(xué)與奮斗了多年的城市。在國(guó)際4A廣告公司多年的工作，使他積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，也擁有一筆不小的積蓄。他要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，開(kāi)自己的廣告公司；也想買(mǎi)房，因?yàn)槠拮拥亩亲永镆呀?jīng)有了小寶貝。

    方力至今都為自己走對(duì)了這步棋而頗為自得。也是，如果不是離開(kāi)上海選擇了武漢，他大概不會(huì)有今天的成績(jī)：一個(gè)在武漢廣告圈內(nèi)頗有分量的公司、一套住得毫無(wú)壓力的別墅、一個(gè)美滿幸福的家庭、一份想走就走的自由。

    “我相信武漢在未來(lái)會(huì)發(fā)展成為新一線城市，這點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。”方力對(duì)本刊說(shuō)。

    根據(jù)第一財(cái)經(jīng)旗下數(shù)據(jù)新聞項(xiàng)目“新一線城市研究所”發(fā)布的《2017中國(guó)城市創(chuàng)新力排行榜》，在合伙人指數(shù)這一項(xiàng)中，該數(shù)據(jù)引入了智聯(lián)招聘的競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)——即城市中簡(jiǎn)歷投遞數(shù)和招聘崗位數(shù)的比值，它能夠衡量城市中人才競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。此外，外來(lái)人口占比和在校大學(xué)生數(shù)量分別衡量城市的人才供給和儲(chǔ)備。由此，武漢、成都、天津和南京是此項(xiàng)得分排名靠前的新一線城市。

    武漢地理優(yōu)勢(shì)明顯，作為中部地區(qū)的中心城市、一帶一路重要節(jié)點(diǎn)城市、國(guó)家綜合交通樞紐、長(zhǎng)江中游城市群的重要中心城市，武漢沒(méi)有理由不快速發(fā)展。

    自國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》以來(lái)，武漢承載了實(shí)現(xiàn)中部崛起、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)極的重要任務(wù)。在2005年至2015年這十年間，武漢的GDP增幅達(dá)到了387%，大多數(shù)年份的增速超過(guò)現(xiàn)有一線城市。

    作為老工業(yè)基地，鋼鐵、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)一直是武漢的支柱。而近幾年，武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也實(shí)現(xiàn)了新路子。如今的武漢，核心產(chǎn)業(yè)聚焦在信息技術(shù)、生命健康、智能制造等三大塊，未來(lái)要打造中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。此外，武漢的高速發(fā)展，離不開(kāi)其內(nèi)的高校、科研資源。承擔(dān)著國(guó)家全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)、創(chuàng)新型城市試點(diǎn)任務(wù)的武漢，是中國(guó)重要的科教基地，是僅次于北京、上海的中國(guó)第三大科教中心。

    武漢的物流、交通也非常發(fā)達(dá)。“十二五”期間，武漢的高鐵網(wǎng)已經(jīng)形成通達(dá)多個(gè)國(guó)家中心城市的8小時(shí)交通圈，成為繼北京、上海、廣州之后的全國(guó)鐵路四大路網(wǎng)主樞紐之一。

    “武漢房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是大趨勢(shì)，不過(guò)由于去年的四次調(diào)控，類似的大漲可能性不大。”有關(guān)專家表示。

    “老一線”三區(qū)域持續(xù)亢奮

    盡管中部地區(qū)、西部地區(qū)新一輪城市在迅速發(fā)展，但京津冀區(qū)域、長(zhǎng)三角以及珠三角區(qū)域，依舊是中國(guó)最具上升潛力的三大區(qū)域，即便北上廣深發(fā)展受到高房?jī)r(jià)及其他因素制約，但依舊聚集了大量資源，也依舊是吸引大量人才進(jìn)入。而且，不容忽視的是，這三個(gè)區(qū)域?qū)χ苓叧鞘械暮缥?yīng)正在減弱，此番由房?jī)r(jià)切入的高速跑道上也包括了三大區(qū)域周邊的一些城市，如天津、蘇州、杭州、南京。

    以南京為例，1月10日，南京市第十五屆人大五次會(huì)議第一次全體會(huì)議開(kāi)幕，南京市長(zhǎng)繆瑞林在會(huì)上作政府工作報(bào)告時(shí)披露，2016年南京實(shí)現(xiàn)GDP10450億元。南京自此成為江蘇第二個(gè)（第一個(gè)為蘇州）經(jīng)濟(jì)總量跨入萬(wàn)億的城市，同時(shí)也是全國(guó)第11個(gè)經(jīng)濟(jì)總量過(guò)萬(wàn)億的城市。

    與此相匹配的是南京的房?jī)r(jià)上漲的速度與火爆程度。1月11日，南京市房產(chǎn)局局長(zhǎng)郭宏定在南京市十五屆人大會(huì)議代表團(tuán)全團(tuán)會(huì)議審議中匯報(bào)情況時(shí)提到，2016年是南京歷史上房?jī)r(jià)上漲最快、樓市最火爆的一年，同時(shí)也是南京樓市調(diào)控要求最嚴(yán)、調(diào)控難度最大的一年，這一年南京總共出臺(tái)7個(gè)調(diào)控文件，以此來(lái)促進(jìn)南京樓市健康發(fā)展。

    或者有一些城市還未進(jìn)入新一線梯隊(duì)，但也同樣不容小覷，例如文章開(kāi)頭提到的，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)103%而在2016年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的廊坊；在2016年12月30日，中山市出讓8宗土地，最高溢價(jià)率已經(jīng)超過(guò)300%，令該市正式進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，就此，珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四城地價(jià)破萬(wàn)，被媒體稱為“價(jià)值洼地在一年間填平”。

    這些三四線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)的高速上漲，主要原因來(lái)自于一線核心城市高房?jī)r(jià)的外溢，廊坊是一個(gè)典型案例。“京津冀一體化”這一概念被房企炒作了多年，房?jī)r(jià)也隨之起起伏伏漲跌了多年，直到去年受北京市政府東遷，通州城市副中心確立的利好實(shí)錘，一些投資客更加看好廊坊樓市。再加上通州出臺(tái)最嚴(yán)格限購(gòu)后，很多資金外溢，開(kāi)始炒作環(huán)京樓市，這成為廊坊房?jī)r(jià)爆漲的最主要原因之一。