2017年廣州樓市調(diào)控或加碼

     相比北上深，同樣是一線城市的廣州，2016年樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，被業(yè)界稱為價(jià)值“洼地”。截至2016年底，廣州去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，去化周期降至6個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士表示去年底不斷出現(xiàn)的“高價(jià)地”，加上“穗六條”要求的3年社保繳納期限到期，預(yù)計(jì)2017年廣州房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力增加，這也意味著廣州也面臨調(diào)控加碼的壓力。

    合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬(wàn)平方米，相比2015年同比下降31%；商業(yè)用地成交253萬(wàn)平方米（占總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

    由于廣州力避“地王效應(yīng)”，去年整個(gè)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的先抑后揚(yáng)特點(diǎn)。記者采訪了解到，上半年廣州及時(shí)調(diào)整供地策略及節(jié)奏，推定向出讓商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價(jià)成交，到5月土地拍賣(mài)才產(chǎn)生溢價(jià)。盡管5月拍賣(mài)的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域，溢價(jià)率雖過(guò)百，但成交樓面地價(jià)大都低于8000元/平方米，對(duì)樓價(jià)傳導(dǎo)有限。11月份，廣州通過(guò)“限地價(jià)+競(jìng)配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元，刷新廣州地價(jià)記錄。

    “外溢效應(yīng)”在廣州表現(xiàn)很明顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超過(guò)80%在外圍六區(qū)，其中黃浦區(qū)成交量高速增長(zhǎng)并突破200萬(wàn)平方米，供求缺口達(dá)45萬(wàn)平方米。增城區(qū)成交創(chuàng)新高，首次突破300萬(wàn)平方米。合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇宙晗表示，由于成交面積大部分集中在外圍區(qū)，所以廣州新房均價(jià)一直未邁入“2萬(wàn)元”時(shí)代。

    值得一提的是，廣州去庫(kù)存效果顯著，成交量?jī)r(jià)齊升，去化周期降至6個(gè)月。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中地行統(tǒng)計(jì)，2016年住宅供應(yīng)10.5萬(wàn)套，對(duì)比全年成交12萬(wàn)套來(lái)講略有不足。目前全市可售貨量約6萬(wàn)套，僅夠半年去化。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、武漢、廣州、鄭州價(jià)格對(duì)比11月仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，隨后鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策，相比之下，廣州政策收緊的壓力正在加大。廣州原定于去年12月26日出讓的商業(yè)/居住用地，7宗延期出讓、2宗終止出讓，不排除與房?jī)r(jià)上漲壓力較大相關(guān)。

    與北上深相比，廣州依然處于相對(duì)寬松的政策標(biāo)準(zhǔn)，仍然有加碼的空間。記者采訪發(fā)現(xiàn)，廣州在限購(gòu)方面要求外地戶籍需連續(xù)繳納3年社保，而北上深均為5年。在限貸方面，廣州明確有1套房且房貸結(jié)清，最低首付30%，而京滬則要求50%，深圳更高達(dá)70%。

    業(yè)界專家認(rèn)為，廣州2017年房?jī)r(jià)仍然存在上漲的動(dòng)力。一方面，2013年11月出臺(tái)的“穗六條”明確要求，非穗籍買(mǎi)家需有連續(xù)3年以上的個(gè)稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經(jīng)過(guò)去，這批非穗籍買(mǎi)家將被解除束縛，加速進(jìn)入市場(chǎng)。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價(jià)地”不斷出現(xiàn)，進(jìn)一步了影響了樓市預(yù)期。

    相關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年，廣州中心區(qū)新增供應(yīng)將呈增加趨勢(shì)，而外圍區(qū)供貨量相比2016年將有所減少，位于中心區(qū)的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤(pán)銷售單價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元人民幣，在中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)下，廣州全市新房均價(jià)也會(huì)大幅增加，屆時(shí)廣州將面臨較大調(diào)控壓力。

    廣州房地產(chǎn)研究人士黎文江表示，2017年廣州將繼續(xù)通過(guò)控制好土地拍賣(mài)及地塊分布，同時(shí)對(duì)商品住宅實(shí)施非市場(chǎng)化的操作手段，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及房?jī)r(jià)走勢(shì)，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。整體來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)降呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。