9·30打出樓市拐點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商無(wú)眠 地主家沒(méi)有余糧

　　在快車道一路飛馳的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“9·30”之后點(diǎn)了急剎車，“今夜無(wú)眠”也因此成為今年樓市的關(guān)鍵詞。連夜出臺(tái)調(diào)控政策，讓各級(jí)政府無(wú)眠；房?jī)r(jià)的上漲和政策的突然降至，讓購(gòu)房者無(wú)眠；土地價(jià)高甚至成為自持，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)眠……

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在即將告別2016年的時(shí)候，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了對(duì)樓市的最新表述，這句話看似常識(shí)，卻意味深長(zhǎng)。

　　今夜無(wú)眠

　　《今夜無(wú)眠》，原本一首歡快的歌曲，卻被今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)唱出了糾結(jié)、忐忑的曲調(diào)。進(jìn)入高速路的房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者提心吊膽；限購(gòu)、限貸政策的出臺(tái)，更是讓準(zhǔn)業(yè)主漫漫長(zhǎng)夜，無(wú)心睡眠。所以我們用這個(gè)詞來(lái)形容面對(duì)樓市飛漲和限購(gòu)重拳出擊時(shí)集體性焦慮的社會(huì)心態(tài)。

　　政府“無(wú)眠”：密集出臺(tái)政策

　　去年的“3·30” 新政效應(yīng)在今年得到釋放。二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購(gòu)首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營(yíng)業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”……一系列“救市”政策，讓今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)火了。

　　演唱會(huì)般的開(kāi)盤(pán)陣勢(shì)、托關(guān)系才能買(mǎi)到房、一小時(shí)項(xiàng)目賣光……前三季度的樓市在“瘋搶”中度過(guò)，也因此“搶出”了樓市四小龍。南京、蘇州、合肥、廈門(mén)四個(gè)城市成為上半年的聚焦點(diǎn)，有人戲稱，“扛住了股市的大跌，卻沒(méi)頂?shù)米》績(jī)r(jià)的上漲，原來(lái)的一套房成了現(xiàn)在的一間廚房。”

　　進(jìn)入第三季度，投資和投機(jī)需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退，部分房子已經(jīng)失去了真正的居住功能，成為資本玩家的傳遞游戲。這樣的氛圍，讓相關(guān)部門(mén)如芒在背。自9月30日起，大規(guī)模限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)，北京、天津、上海、南京、合肥等20多個(gè)城市上演了一出集體調(diào)控大戲。“調(diào)控政策的出臺(tái)，在前期做了大量的準(zhǔn)備工作，包括后續(xù)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，都是按照時(shí)間表來(lái)的，地方政府也不敢懈怠。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在調(diào)控政策作用下，原本樓市最火熱的“金九銀十”被潑了盆冷水，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫。12月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前期房?jī)r(jià)上漲較快的15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，其中11個(gè)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，北京止?jié)q。“政策收緊、本輪樓市調(diào)控導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6至9個(gè)月，“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%以上的下調(diào)空間。”

　　購(gòu)房者“無(wú)眠”：調(diào)控突然而至

　　廣州、上海、廈門(mén)……調(diào)控政策的突然降至，令購(gòu)房者措手不及，“今夜無(wú)眠”成為今年房地產(chǎn)新聞中使用頻率最高的詞語(yǔ)之一。北京購(gòu)房者陳瑩（化名）也度過(guò)了無(wú)數(shù)“無(wú)眠”的夜晚。

　　去年春節(jié)前，陳瑩在朝陽(yáng)門(mén)附近看中了一套房，房主在過(guò)了一個(gè)春節(jié)后就加價(jià)50萬(wàn)元，她只能氣憤放棄。隨后，陳瑩又看中了一個(gè)位于東直門(mén)的小兩居，看到北京的房?jī)r(jià)快速上漲，不少業(yè)主不惜違約、坐地起價(jià)的情形，讓她內(nèi)心忐忑不已。她稱，等待與房主簽約的日子最難熬，一直盯著電話，總擔(dān)心對(duì)方變卦。

　　房子終究到手，原本以為“無(wú)眠”的日子已經(jīng)過(guò)去，沒(méi)想到下半年房子又刺激了她的神經(jīng)。9月，陳瑩又瞄上了河北香河的房子。從去年到今年，香河的房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)，這讓陳瑩有些心動(dòng)。不過(guò)今年4月，香河出臺(tái)了限購(gòu)政策；隨后又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)證預(yù)售、違規(guī)銷售等進(jìn)行規(guī)范。在接下來(lái)的幾個(gè)月，香河售賣的樓盤(pán)甚少。陳瑩稱，當(dāng)時(shí)她看的房子前期開(kāi)盤(pán)的房子已經(jīng)售罄，后期的開(kāi)盤(pán)時(shí)間遙遙無(wú)期，“到處托人打聽(tīng)開(kāi)盤(pán)情況，又度過(guò)了好多提心吊膽的夜晚。”

　　事實(shí)上，因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的政策出臺(tái)，擾亂購(gòu)房計(jì)劃而“無(wú)眠”者更多。今年8月，北京張女士看了豐臺(tái)的一套房子，已經(jīng)支付了20萬(wàn)元的定金，卻因?yàn)?ldquo;9·30”新政的出臺(tái)而無(wú)奈放棄。根據(jù)新規(guī)，張女士購(gòu)買(mǎi)二套房首付需要提高到70%，“首付提高了160萬(wàn)，我上哪兒湊齊，只能違約了。”

　　除了北京，上海、廣州、南京等出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市，購(gòu)房者都經(jīng)歷了“無(wú)眠”之夜。未調(diào)控的城市購(gòu)房者依舊緊張，比如國(guó)慶期間重慶便出現(xiàn)在售樓處現(xiàn)場(chǎng)借錢(qián)買(mǎi)房的事例，“說(shuō)不準(zhǔn)政策哪天就變了”。

　　開(kāi)發(fā)商“無(wú)眠”：地主家沒(méi)有余糧

　　前三季度市場(chǎng)火熱，讓開(kāi)發(fā)商賺的盆滿缽滿，不少房企都提前完成了年度銷售目標(biāo)，萬(wàn)科、恒大、碧桂園都進(jìn)入了3000億級(jí)軍團(tuán)陣營(yíng)。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商并不能因此高枕無(wú)憂，地主家沒(méi)有余糧，也照樣“無(wú)眠”。

　　今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向一線城市和熱點(diǎn)二線城市布局，但是這些區(qū)域的土地供應(yīng)量并不多，如北京、上海的土地供應(yīng)都遠(yuǎn)低于去年。僧多粥少，導(dǎo)致今年這些熱點(diǎn)城市地價(jià)高企，面粉價(jià)超過(guò)面包價(jià)趨于常態(tài)。財(cái)政部的數(shù)據(jù)也顯示，今年前11月土地出讓收入同比增加了19.1%。

　　收緊調(diào)控政策不僅體現(xiàn)在樓市上，也運(yùn)用在了土地市場(chǎng)上。南京、蘇州土地市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)“熔斷”，北京目前更是全國(guó)土地供應(yīng)最嚴(yán)的城市，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)”的試點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商被迫100%自持土地。

　　“沒(méi)想好具體怎么運(yùn)作，先拿上地再說(shuō)”，成為部分開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。第一批試點(diǎn)的四塊土地，萬(wàn)科收獲兩塊。作為所謂的“大贏家”，萬(wàn)科率先提出了“眾籌建房”的概念，不過(guò)也有不少質(zhì)疑聲。北京晨報(bào)記者了解到，萬(wàn)科“眾籌建房”的提法會(huì)改為“聯(lián)合建房”，不過(guò)可能只是換湯不換藥，名稱上的更改而已。

　　土地開(kāi)發(fā)條件嚴(yán)苛，“9·30”新政之后樓市又出現(xiàn)降溫，明年市場(chǎng)的不確定性給開(kāi)發(fā)商出了一道難題。手中余糧不足的開(kāi)發(fā)商，選擇拿地還是不拿地，都注定會(huì)“無(wú)眠”。

　　特寫(xiě)

　　首富的小目標(biāo)，首付的大目標(biāo)

　　一個(gè)億，是首富王健林的小目標(biāo)；一套房的首付，卻是不少人的大目標(biāo)。

　　“先定一個(gè)能達(dá)到的小目標(biāo)，比如掙它一個(gè)億”、“‘中國(guó)杯’不會(huì)邀請(qǐng)?zhí)敿獾那蜿?duì)，因?yàn)榕掳褔?guó)足自信心打沒(méi)了”……今年，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林金句不斷，一個(gè)億的“小目標(biāo)”已經(jīng)被網(wǎng)友評(píng)為2016年10大流行語(yǔ)之一。

　　“小目標(biāo)”出自今年8月媒體對(duì)王健林的一次采訪，王健林表示，“很多年輕人，有自己的目標(biāo)，比如想做首富是對(duì)的，但是最好先定一個(gè)小目標(biāo)，比方說(shuō)我先掙它一個(gè)億。你看看能用幾年掙到一個(gè)億，是規(guī)劃五年還是三年。到了之后，下一個(gè)目標(biāo)，再奔10億，100億。”

　　首富眼里的塵埃，卻是別人的整個(gè)世界。對(duì)于坐擁2150億的首富來(lái)說(shuō)，一個(gè)億是小目標(biāo)；對(duì)于一般的購(gòu)房者，數(shù)百萬(wàn)的一套房卻是遙不可及。

　　經(jīng)過(guò)8月和9月的密集看房，張磊（化名）相中了一套南三環(huán)總價(jià)為500萬(wàn)左右的住宅，終于要結(jié)束租房的北漂生活，一家人陷入美好的憧憬當(dāng)中。

　　不幸的是，9月30日前未能如期網(wǎng)簽，北京的購(gòu)房新政卻突然降臨。首套房首付比例由30%提高到35%，這意味著張磊的首付將增加25萬(wàn)元左右。這讓張磊有些絕望：原本150萬(wàn)元的首付款中，有60萬(wàn)元來(lái)自于借款，而張磊手中僅有的近百萬(wàn)元已經(jīng)全部用于購(gòu)買(mǎi)這套住宅，突然增加的25萬(wàn)元對(duì)他來(lái)講是不小的壓力。

　　到底是違約還是借錢(qián)，讓張磊陷入了糾結(jié)。

　　在接下來(lái)的幾天，焦慮的張磊去中介門(mén)店、售樓處現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)，發(fā)現(xiàn)依然是密密麻麻的買(mǎi)房人，市場(chǎng)依舊火爆。單位開(kāi)會(huì)、朋友聚會(huì)，大家都是在討論看房、買(mǎi)房，浮躁的氛圍讓張磊對(duì)首付的提高失去了免疫力，他最終還是決定再湊點(diǎn)錢(qián)把房子買(mǎi)了，“越等房子離我越遠(yuǎn)，等我攢夠了這25萬(wàn)，估計(jì)房?jī)r(jià)又漲了。”

　　買(mǎi)完房之后，張磊進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修，打算春節(jié)前入住，“在我拿到購(gòu)房合同的那一刻，感覺(jué)一段艱難的旅程結(jié)束，終于舒了口氣。不管怎樣，總算是在北京有了自己的家。”（記者 楊奕）