農(nóng)地兩權(quán)抵押試點探索多層風控機制

 試點一周年，多地進入經(jīng)驗總結(jié)階段

宅基地歷史遺留問題多，試點推進仍有難度

　　農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等“兩權(quán)”抵押貸款試點進入第一年的經(jīng)驗總結(jié)階段。根據(jù)國家此前發(fā)布的指導意見和相關細則，各省2016年年末要形成年度試點總結(jié)報告，并以省級人民政府名義送試點指導小組。

　　《經(jīng)濟參考報》記者近日在浙江、山東和福建等地調(diào)研時了解到，試點開展一年來，各地人民銀行加快推動包括確權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)交易和價值評估在內(nèi)的多項機制的建設，尤其是多層次的風險緩釋機制，是目前各地相關制度建設的重中之重。

　　此前，試點地區(qū)已獲得授權(quán)，在試點期間暫停執(zhí)行相關法律條款，這激發(fā)了金融機構(gòu)參與試點的動力。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月末，全國試點地區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款余額141億元，同比增長28.6%，前三季度累計發(fā)放113億元，同比增長56.8%；2016年9月末，全國試點地區(qū)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額128億元，同比增長2.3%；前三季度累計發(fā)放87億元，同比增長10.3%。

　　一位參與“兩權(quán)”抵押試點的業(yè)內(nèi)人士表示，試點前發(fā)放的“兩權(quán)”抵押貸款，除土地經(jīng)營權(quán)抵押外，金融機構(gòu)普遍要求貸款人追加其他抵押物或擔保人，實際上將土地經(jīng)營權(quán)淪為其他貸款條件的附屬品，沒有發(fā)揮合格抵押品的作用。而在試點之后，有了法律的保障，土地經(jīng)營權(quán)能夠成為完全合格的抵押品，在貸款合同中起到了絕對主導作用，試點地區(qū)的金融機構(gòu)也有了更強的放貸動力。

　　“但是，一旦出了不良怎么辦？這是最實際的問題，也是目前各地予以最慎重和最充分考慮的問題。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　據(jù)了解，目前在一些地區(qū)探索的多層次風險緩釋機制中，第一層就是“抵押權(quán)的處置和變現(xiàn)”，各試點地區(qū)探索了不同的做法。據(jù)德州市人行行長董昕介紹，德州市武城縣探索制定了“項目池”模式。具體操作模式是：從全縣新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體中選擇經(jīng)營狀況好、信譽度高的優(yōu)質(zhì)主體，通過優(yōu)先給予涉農(nóng)項目扶持和金融扶持等優(yōu)惠政策，鼓勵引導其加入“項目池”。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款的借款人在申請貸款時，從“項目池”中選擇一家經(jīng)營主體，簽訂“承接協(xié)議”。當產(chǎn)生風險、借款人無法還貸時，其抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)由縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心收儲，根據(jù)協(xié)議，由承接主體流轉(zhuǎn)經(jīng)營，續(xù)繳農(nóng)戶土地租金，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)二次流轉(zhuǎn)。同時，通過借款人轉(zhuǎn)讓收益，協(xié)商清償貸款本息額度，這樣就解決了抵押物處置難問題。而據(jù)人行麗水市中心支行行長孔祖根介紹，麗水市探索了“村級擔保組織”，以村民自治這種更接地氣也更有效的方式來提高抵押物的流轉(zhuǎn)效率，也實質(zhì)降低了貸款違約率。

　　而第二層的風險緩釋機制就是“政府層面的風險補償機制”。據(jù)人民銀行福州中支人士介紹，福建省試點縣（市）風險緩釋機制建設已經(jīng)實現(xiàn)全覆蓋。補償模式主要有兩種,一種是對金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的存量、增量分別按照一定比例予以獎勵，獎勵資金用于增加金融機構(gòu)貸款撥備，抵償未來可能出現(xiàn)的風險；另一種是在金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款出現(xiàn)風險時，由政府風險補償金分擔一定比例的損失，補償比例從30%至70%不等。

　　值得一提的是，比起農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款由于存在不少歷史遺留問題，試點起來的難度更大，各方利益協(xié)調(diào)起來也更難。福建省晉江市國土、住建等部門的相關負責人說，由于農(nóng)村宅基地實施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款之后，一旦出現(xiàn)農(nóng)戶無法償還貸款的情況，銀行的債權(quán)如何實現(xiàn)，會不會造成農(nóng)戶流離失所，農(nóng)戶權(quán)益如何保障等問題，是試點農(nóng)房抵押必須要破解的難題。

　　記者還了解到，目前不少東部沿海地區(qū)的農(nóng)房確權(quán)率很低，一戶多宅、少批多占、未批先占的現(xiàn)象很嚴重。如果只是地有證、而房屋沒證的話，借款人還是拿不到貸款。就此，有專家表示，農(nóng)村宅基地和房屋歷史遺留問題多，確權(quán)頒證政策性強，建議上級國土部門加強對試點縣（市）不動產(chǎn)登記部門的業(yè)務指導，加快農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)頒證工作，健全支撐農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務發(fā)展的良好基礎條件。(張莫 林遠)