“緊”調(diào)控穩(wěn)住房?jī)r(jià) 樓市期盼長(zhǎng)效機(jī)制   

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自“9·30”以來(lái)，部分城市取得明顯效果。專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控短期內(nèi)難言寬松，監(jiān)管層將密切關(guān)注明年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，同時(shí)政策也要保持靈活性。此外，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制也將成為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。

　　“緊”調(diào)控短期難松

　　分析人士指出，今年在資產(chǎn)荒等宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其中一二線房?jī)r(jià)漲幅較大，庫(kù)存高企的三線城市漲幅較小。國(guó)慶節(jié)前后一線和部分二線城市相繼出臺(tái)限購(gòu)和限貸政策，隨后房?jī)r(jià)漲幅有所收斂。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊表示，中央關(guān)于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫的態(tài)度堅(jiān)決，本輪調(diào)控可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不存在放松環(huán)境。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，幾個(gè)熱點(diǎn)城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調(diào)控效果并沒(méi)有達(dá)到期望值，也表明決策層“抑泡沫、控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減，預(yù)計(jì)政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

　　2017年樓市將迎來(lái)一個(gè)短的調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性?！吨袊?guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016—2017）》指出，未來(lái)樓市調(diào)整幅度和時(shí)間長(zhǎng)度取決于調(diào)控和改革力度。空間上，市場(chǎng)調(diào)整將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。

　　值得注意的是，雖調(diào)控在不斷收緊，量?jī)r(jià)情況也在掉頭，但調(diào)控本身并不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。連平認(rèn)為，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過(guò)大，引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負(fù)面連鎖反應(yīng)。

　　部分城市房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力

　　業(yè)內(nèi)人士表示，需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，防范風(fēng)險(xiǎn)。明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為：“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)在微觀層面，宏觀層面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)等大風(fēng)險(xiǎn)可控。但在一線城市量?jī)r(jià)齊跌預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商融資壓力和回款壓力較大，尤其是2016年高價(jià)拿地的企業(yè)壓力會(huì)更大，可能出現(xiàn)一波并購(gòu)整合潮。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要聚焦在三方面：其一，要警惕市場(chǎng)突然大降溫風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引起市場(chǎng)恐慌；其二，要防范部分2016年高價(jià)拿地和高價(jià)買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，此時(shí)要防范一些資金風(fēng)險(xiǎn)；其三，要防范其他投資品市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成干擾，比如資金大規(guī)模流入到股市等。

　　未來(lái)，不排除地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“黑天鵝”事件。中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席、世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為：“首先是土地財(cái)政。土地財(cái)政是中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度。1987年拍賣(mài)第一塊地，馬上就滿(mǎn)30年了，未來(lái)值得密切關(guān)注。其次是預(yù)售制度?？赡軙?huì)從中國(guó)香港的預(yù)售制度，過(guò)渡到歐美的預(yù)售制度，時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2019年前。”

　　在劉策看來(lái)，所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低，如果調(diào)控時(shí)間和力度超預(yù)期，微觀層面的“黑天鵝”事件可能會(huì)有大型房企倒閉或被收購(gòu)，不排除前幾年通過(guò)激進(jìn)拿地加杠桿方式進(jìn)入行業(yè)排行榜前列的開(kāi)發(fā)商倒閉或被收購(gòu)。

　　從價(jià)格角度看，某國(guó)有銀行分析師認(rèn)為，明年熱點(diǎn)城市會(huì)面臨房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。量下來(lái)后，價(jià)格就有下跌的動(dòng)力。另外，從地產(chǎn)小周期看，經(jīng)過(guò)暴漲后也存在下跌壓力。但這只是短周期和局部的，若供求關(guān)系仍得不到改善，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上漲壓力仍存，甚至可能再次以房?jī)r(jià)暴漲方式回歸。

　　從市場(chǎng)角度來(lái)看，預(yù)計(jì)2017年整體市場(chǎng)將趨冷。劉策認(rèn)為，首先在市場(chǎng)層面，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和成交面積將回落，不及2016年，主要受制于一線城市嚴(yán)厲調(diào)控及三四線城市的庫(kù)存壓力，同時(shí)由于市場(chǎng)前景的不確定性，新開(kāi)工面積也會(huì)有所下滑。其次，市場(chǎng)分化將持續(xù)，但與2016年相反，一線城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅齊跌，二三線城市量?jī)r(jià)趨穩(wěn)。再次，在開(kāi)發(fā)商層面，預(yù)計(jì)將面臨資金鏈緊張，存在降價(jià)跑量壓力。

　　房產(chǎn)稅再成關(guān)注熱點(diǎn)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，金融政策宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)買(mǎi)，嚴(yán)格限制信貸資金流向投機(jī)性住房。土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市限制和低效用地。

　　在中國(guó)銀行首席研究員宗良看來(lái)，建立長(zhǎng)效機(jī)制意味著政策在今后發(fā)展的基礎(chǔ)上會(huì)有所轉(zhuǎn)向，這一轉(zhuǎn)向在于把房地產(chǎn)發(fā)展和民生、城鎮(zhèn)化有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，既保證它的發(fā)展，又防止價(jià)格持續(xù)上漲給民生帶來(lái)不利影響。以重慶為例，重慶這些年房?jī)r(jià)沒(méi)有怎么漲，但經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較高的增長(zhǎng)速度。作為中國(guó)來(lái)說(shuō)，希望房地產(chǎn)是民生項(xiàng)目，而不是簡(jiǎn)單的靠賣(mài)地、賣(mài)房子的錢(qián)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，希望實(shí)現(xiàn)一種良性發(fā)展機(jī)制，只有這樣才能長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　趙慶明認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制就是以房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn)。首先，房地產(chǎn)稅能起到實(shí)現(xiàn)二次分配功能，對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)形成一定成本。一旦形成成本，就會(huì)影響需求。其次，還會(huì)逼著一部分完全閑置的存量房入市。房地產(chǎn)稅在供需方面均會(huì)形成大的影響，進(jìn)而發(fā)揮房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)作用。

　　全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)、財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉此前也強(qiáng)調(diào)，雖然所有稅制和房地產(chǎn)稅制改革仍面臨諸多困難，但下一步將義無(wú)反顧地推進(jìn)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅是地方政府持久稅收的來(lái)源，有利于調(diào)整我國(guó)央地之間的財(cái)政關(guān)系。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的影響將是多方面的，是否能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲本身存疑。另一方面，現(xiàn)在中國(guó)消費(fèi)不足、結(jié)構(gòu)失衡，因此要增加居民消費(fèi)和收入，要大規(guī)模減稅，但在大規(guī)模減稅上仍還是“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。所以房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)增將大大增加居民稅收負(fù)擔(dān)，且這是長(zhǎng)期持續(xù)的稅收負(fù)擔(dān)，與我們整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向不符。

　　也有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)稅的推行必須要考慮到城鎮(zhèn)地區(qū)很多居民通過(guò)拆遷有大量的房產(chǎn)，他們可能沒(méi)有太多現(xiàn)金流，此時(shí)要向他們開(kāi)征房地產(chǎn)稅，恐怕會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定。很多人認(rèn)為要通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅來(lái)平抑房?jī)r(jià)，讓大家能住得起房子。但核心原因在于土地供給不足，這是從需求面政策所不能解決的問(wèn)題。因此，要真正要平抑房?jī)r(jià)，就要建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　從當(dāng)下實(shí)際情況看，房地產(chǎn)稅推進(jìn)面臨不少困難。趙慶明坦言，首先在于大家對(duì)于房地產(chǎn)稅沒(méi)有共識(shí)，因此明年或不會(huì)有實(shí)質(zhì)變化。但這種制度很有必要，房地產(chǎn)稅制度及個(gè)人分類(lèi)與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度越早形成越好。這對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以及調(diào)節(jié)貧富懸殊有益而無(wú)一害。

　　另外，在房地產(chǎn)稅的制定上，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于房地產(chǎn)稅，照搬別國(guó)房地產(chǎn)政策肯定是不行的。一定要符合中國(guó)國(guó)情，中國(guó)和其他國(guó)家有著很大區(qū)別。”