調(diào)控政策輪番轟炸樓市拐點(diǎn)已明 房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)

　　資料圖。中新社記者 泱波 攝

　　2016年是剛過(guò)35歲的王洋得意的一年，年初購(gòu)得的2套房到現(xiàn)在已經(jīng)漲了1500多萬(wàn)元。但對(duì)于快滿30歲的張恒來(lái)說(shuō)，2016年卻讓他的購(gòu)房夢(mèng)陷入絕望，甚至不再去想，不再去看。

　　2016年的樓市，在眾多因素的助推下再度一飛沖天，截至9月，房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%的城市達(dá)到12個(gè)，但“來(lái)得快去得也快”，隨著地方政府在國(guó)慶小長(zhǎng)假調(diào)控的集中收緊，房?jī)r(jià)漲勢(shì)戛然而止，張恒“絕望”的買(mǎi)房路似乎又迎來(lái)了一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。

　　案例 兩個(gè)極端的北京購(gòu)房故事

　　2016年是張恒在北京的第六年，也是剛具備買(mǎi)房資格的第一年，但作為安家立業(yè)基礎(chǔ)的房子，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，已成奢侈品。

　　“之前是能買(mǎi)得起，但沒(méi)有購(gòu)房資格，現(xiàn)在購(gòu)房資格有了，但房?jī)r(jià)卻早已高到無(wú)力負(fù)擔(dān)。”張恒說(shuō)，2010年畢業(yè)后就來(lái)了北京，開(kāi)始了北漂生活。一開(kāi)始工作并不穩(wěn)定，所以沒(méi)有買(mǎi)房的需求，但隨著工作的穩(wěn)定，生活的落定，買(mǎi)房已提上日程，家里人賣掉老家的一套房產(chǎn)，東拼西湊湊到80萬(wàn)元。“但也許是這個(gè)決定做得太晚，這時(shí)北京購(gòu)房資格已需要5年連續(xù)社保和納稅記錄，我再度錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房的時(shí)機(jī)。”

　　張恒嘆了口氣說(shuō)，他租房片區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至每平方米6萬(wàn)至7萬(wàn)元。“買(mǎi)套兩居室最少也得400萬(wàn)元左右，以現(xiàn)在我手里的錢(qián)在北京六環(huán)以外首付也不一定夠，更別說(shuō)近些的位置。”

　　“我已經(jīng)是30歲的人了但仍未安身，所以我在考慮要不要回武漢老家。但轉(zhuǎn)念一想現(xiàn)在武漢的房子也已3萬(wàn)元以上，再看看自己的收入，想必天下再大，卻難有我安身之處。”張恒苦笑了一聲，又無(wú)奈地?fù)u了搖頭。

　　而與張恒遭遇不同的是，35歲的王洋在2016年不僅對(duì)住房進(jìn)行了改善，還另外買(mǎi)了一套做投資。“原來(lái)的房子在西四環(huán)，雖然和周邊小區(qū)比已經(jīng)非常好，但看到石景山新開(kāi)發(fā)的別墅，就直接動(dòng)心了。”

　　“妻子一開(kāi)始不同意，但后面就被我說(shuō)動(dòng)了。”王洋說(shuō)，也就是這兩周時(shí)間，讓他的購(gòu)房房款又增加了200萬(wàn)元。

　　王洋直言，正是他看到了房子的漲價(jià)預(yù)期，立刻做了決定，交了700萬(wàn)元首付款。隨后又在亦莊某樓盤(pán)用之前賣房剩下的200萬(wàn)元付了首付。

　　當(dāng)被問(wèn)及還款壓力以及風(fēng)險(xiǎn)，王洋笑笑說(shuō)，利用兩套相互做抵押，還貸就不難了。“況且年初購(gòu)買(mǎi)的這兩套新房的售價(jià)已上漲超過(guò)50%，這資產(chǎn)增值的速度是其他任何投資也比不上的。都說(shuō)北京房?jī)r(jià)泡沫高，會(huì)像日本一樣下跌，但這個(gè)結(jié)果從不在我考慮范圍之內(nèi)，北京的房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。”

　　風(fēng)向 及時(shí)剎車樓市拐點(diǎn)已明

　　值得注意的是，本應(yīng)是樓市發(fā)力的國(guó)慶小長(zhǎng)假，因地方收緊政策集中打壓，火熱的勢(shì)頭被澆了冷水。使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，僅泉州一地環(huán)比漲幅超過(guò)2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。

　　易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告也顯示，11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落。

　　分城市看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別為上漲0.1%和持平，分別比10月份回落0.4和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，較10月分別回落0.9和0.5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅基本停滯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，因?yàn)檎呤站o、本輪樓市調(diào)控導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在9月后快速扭轉(zhuǎn)。從70個(gè)大中城市平均環(huán)比漲幅來(lái)看，11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅0.59、二手房上漲0.34，均是2016年春節(jié)后的最低點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月房?jī)r(jià)與此前上漲最瘋狂的9月相比，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩的城市超過(guò)50個(gè)。其中，無(wú)錫漲幅收窄幅度高達(dá)7.4個(gè)百分點(diǎn)，鄭州收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)，杭州收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)，北京、合肥、青島等5個(gè)城市漲幅收窄幅度超過(guò)4%，濟(jì)南、石家莊等13個(gè)城市漲幅收窄幅度超過(guò)2%。

　　成交量方面，11月多數(shù)城市市場(chǎng)成交呈現(xiàn)集體回落之勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的36個(gè)中原所監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，11月新建住宅成交面積僅7個(gè)城市出現(xiàn)上升，其余全面下降。其中，深圳、東莞、佛山、廣州等調(diào)控城市降幅超過(guò)兩成，而惠州、杭州、蘇州、南昌等調(diào)控城市的降幅則超過(guò)四成。

　　因此，易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，四季度全國(guó)熱點(diǎn)城市積極吸收調(diào)控政策效應(yīng)，市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象受到了明顯遏制。預(yù)計(jì)12月份各地管控房?jī)r(jià)的力度依然會(huì)加大，相對(duì)應(yīng)地，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將繼續(xù)收窄。

　　愿景 讓房回歸“住”的屬性

　　對(duì)于張恒和王洋來(lái)說(shuō)，“房”這條難以逾越的鴻溝，讓他們間的差距越來(lái)越大。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛表示，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化，是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境因素。在此背景下，樓市熱潮不可避免地使局部房地產(chǎn)泡沫加劇，從而誘發(fā)并加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不引起重視。例如，局部上漲過(guò)快刺激巨量資金通過(guò)各種灰色渠道涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，扭曲資源合理配置，加劇財(cái)富分配不平等，加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

　　此前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確了住房的居住屬性。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。

　　對(duì)此，東興證券分析師鄭閔鋼表示，中央確立住宅的居住屬性，確立新的調(diào)控政策框架和方向，可以看作政府對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管思路調(diào)整的一大轉(zhuǎn)折。

　　倪鵬飛指出，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來(lái)走勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)總體上引導(dǎo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，促進(jìn)三、四線及以下城市繼續(xù)去庫(kù)存。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐的背景下，政策將主要保持“穩(wěn)定”。通過(guò)控房?jī)r(jià)、去庫(kù)存，以“穩(wěn)”為主或是未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策的主要取向。

　　對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮表示，應(yīng)建立土地多元供應(yīng)制度，增加土地供給，通過(guò)政策傾斜提高居住用地比例，完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高土地利用效率。在商品房市場(chǎng)，借助軌道交通、加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能的衛(wèi)星城和城市群，疏散人口密度。

　　倪鵬飛則表示，要建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過(guò)濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，讓新市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付住房。同時(shí)建立“有償性、競(jìng)爭(zhēng)性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。此外，進(jìn)一步加大三四線城市保障房貨幣化安置的比例。