調(diào)控收緊 “土地財(cái)政”或難維持

 　部分地區(qū)出讓面積僅完成預(yù)定兩成 出讓金卻已達(dá)目標(biāo)近七成

　　調(diào)控收緊 “土地財(cái)政”或難維持

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多方采訪了解到，2016年土地市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”現(xiàn)象愈趨明顯。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，36個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅土地面積成交2980宗，面積30376萬(wàn)平方米，同比下調(diào)17.8%，但成交金額已達(dá)13081.9億元，同比2015年全年上漲52.3%。

　　以東部某新區(qū)為例，該區(qū)2016年全年計(jì)劃出讓土地2萬(wàn)畝，目標(biāo)土地出讓金收入10億元，但2016年前三季度，該區(qū)共完成土地出讓3203畝，占比全年計(jì)劃16%，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入6.84億元，達(dá)到全年目標(biāo)68%，這意味著，出讓面積僅完成預(yù)定不到2成的背景下，出讓金卻已達(dá)目標(biāo)近7成。

　　再以某一線城市為例，截至目前，其共完成13宗地塊的出讓交易，總計(jì)出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬(wàn)平方米。也與其此前計(jì)劃的850萬(wàn)平方米差距巨大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地作為稀缺資產(chǎn)，遭到了房企瘋搶。2016年以來，已經(jīng)有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過1000億元，從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看，均超過了歷史水平。

　　在此背景下，地方財(cái)收有了明顯的支撐。數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月，土地出讓金達(dá)26546億元，占比地方政府性基金本級(jí)收入高達(dá)88%，顯著高于2015年的80.26%。

　　從增速來看，前10個(gè)月同比增速已經(jīng)達(dá)到15.2%，顯著高于2015年－21.4%的同比增速。

　　此外，稅收方面，目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè)，其中5個(gè)稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計(jì)達(dá)到30448億元，占到同期地方政府一般公共預(yù)算收入比重的41%。而在2015年，上述五個(gè)稅種的合計(jì)收入為1.4萬(wàn)億元，2004年僅為1207億元。

　　由此，記者初步計(jì)算，今年前10個(gè)月，土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和已經(jīng)達(dá)到近5.7萬(wàn)億元的水平。和同期地方一般預(yù)算與政府性基金兩項(xiàng)收入總和相比，比重達(dá)到約57%。參照2015年地方財(cái)政收入比例，粗略計(jì)算，今年以來，地方財(cái)政收入依賴土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重大約在40%左右。

　　但值得注意的是，隨著各地政策出臺(tái)，從資金、需求、信貸等多方面加以約束，市場(chǎng)的過熱成交將會(huì)明顯被抑制。這意味著，地方財(cái)政主力土地收入將受到明顯影響，地方財(cái)政恐再度陷入“歉收”。

　　國(guó)家稅務(wù)總局收入規(guī)劃核算司巡視員王道樹日前在“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”上指出，當(dāng)前稅收總量低速增長(zhǎng)成為常態(tài)，財(cái)政日子日益趨緊。從結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)稅源縮減，新生稅源尚未具備足夠的稅收帶動(dòng)力。煙、油、金融、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)稅源持續(xù)萎縮，信息技術(shù)、商務(wù)服務(wù)等新領(lǐng)域稅收增長(zhǎng)抵不過快速下降的部分。

　　在頻繁的樓市調(diào)控下，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，12月首周全國(guó)土地市場(chǎng)成交超過5億元的地塊合計(jì)29宗（含深圳上海各2宗商業(yè)地塊），溢價(jià)率超過100%的只有1宗，超過50%的只有5宗。

　　“包括北京成交的數(shù)宗全持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對(duì)土地加大了限制條件。”張大偉表示，土地出讓的條件越來越多，是導(dǎo)致土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)降溫的主要原因，此外，地方的主動(dòng)暫停出讓，也是影響因素。例如，原掛牌截止時(shí)間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊，在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。

　　《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》課題組成員陳多長(zhǎng)表示，隨著后期調(diào)控的加深，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也會(huì)隨著一二線城市供地節(jié)奏的加快而趨向平穩(wěn)，“地王”概率大幅降低，持續(xù)高漲的土地收入難以維持。

　　陳多長(zhǎng)認(rèn)為，地方政府可以因地制宜制定和實(shí)施短期與長(zhǎng)期相結(jié)合的土地供應(yīng)計(jì)劃，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　中國(guó)社科院財(cái)政戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行期間，地方財(cái)政收入因?yàn)橘Y源稟賦、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同而呈現(xiàn)出不同的影響，地方要加速轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，努力擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)資源稟賦的過度依賴。