樓市泡沫不主動戳破將慢撒氣

   　社科院報告稱，32城市投機氛圍增多，住房市場高估值態(tài)勢加劇

　　樓市泡沫不主動戳破將慢撒氣

　　明年樓市將迎調整期 重點城市房價或穩(wěn)中有降

　　“在供求關系發(fā)生根本性變化的背景下，房價沒有支撐的暴漲正在加大樓市風險。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所原所長任興洲說。她是在11月30日舉行的中國社會科學院《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》（以下簡稱《報告》）的發(fā)布會上做出上述表述的。據(jù)其透露，未來房地產(chǎn)調控不會選擇主動戳破泡沫，而是將慢撒氣，逐步的釋放泡沫帶來的風險與影響，既要消除恐慌，減少投資和投機，也要保持市場的平穩(wěn)。

　　任興洲表示，在快速城市化的背景下，住房需求從全面短缺到短缺，再到滿足主流需求，發(fā)生了根本性的變化。

　　“國務院研究中心曾做測算，在2012年、2013年前后，我國城鎮(zhèn)家庭已達到戶均一套房，和過去的極度的全面短缺完全不同。這也意味著，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)存在泡沫。”任興洲表示，目前部分行業(yè)受過剩產(chǎn)能拖累，導致資金涌入房地產(chǎn)，風險和泡沫又被加大。

　　《報告》指出，2016年前三季度，在宏觀利好政策不斷加碼的背景下，一線城市及部分二線城市房價出現(xiàn)快速上漲，投資投機需求入場，房地產(chǎn)泡沫卷土重來。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至9月各月份中，全國商品住宅平均銷售價格分別為每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。

　　這一數(shù)值分別較上年同期增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%，遠遠超過2014年全年的1.28%和2015年的9.11%。

　　《報告》稱，35個大中城市中24個城市房價收入比正向偏離歷史均值，且22個城市的偏離程度高達10%以上。其中，深圳在收入增速保持平穩(wěn)的狀況下，房價存在超過180%的回調空間，風險狀況堪憂。此外，35個城市中多達32個城市的房價租金指數(shù)比相對住房使用成本指數(shù)的倒數(shù)正向偏離，意味著樓市非理性投機氛圍增多，非理性投資帶來的高估值風險值得警惕。以廈門為例，房價在資金成本不發(fā)生明顯提高的情況下，存在近100%回調空間。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛表示，本輪熱點城市房價上漲過快過猛，主要城市住房市場整體高估態(tài)勢進一步加劇，風險程度整體高于2010年。深圳、廈門、上海、北京、南京等城市風險狀況較為突出。

　　“經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實體經(jīng)濟不景氣與城市分化，是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境因素；驅動全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制，是導致樓市局部過熱的深層根源；市場主體合作博弈，是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭；‘地王’頻出，是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調控，是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。”倪鵬飛認為，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場最大的問題是，區(qū)域住房市場發(fā)展出現(xiàn)嚴重結構失衡，高庫存和住房短缺同時并存。一二線城市庫存少，銷售火爆；三四線卻銷售增長緩慢，去庫存效果不明顯。

　　倪鵬飛指出，本輪樓市熱潮不可避免地使局部房地產(chǎn)泡沫加劇，從而誘發(fā)并加大市場風險，不得不引起重視。例如，局部上漲過快刺激巨量資金通過各種灰色渠道涌入房地產(chǎn)市場，扭曲資源合理配置，加劇財富分配不平等，加大金融體系風險。

　　鑒于樓市泡沫不斷積聚，任興洲強調，此輪果斷調控不會輕易放松，但在實體經(jīng)濟依然較弱的背景下，不會選擇貿然刺破房地產(chǎn)泡沫，會選擇逐步釋放風險。這意味著此輪調控將是一場持久戰(zhàn)。

　　《報告》預測，2017年中國樓市將迎調整期，總體呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，但具有不確定性。未來樓市調整幅度和時長將基于調控和改革的力度，空間上，調控也將呈差異化。具體指標上，將是全國房價整體增幅收窄，個別月份或將絕對下降。其中，一二線先前房價漲幅較快的城市房價增幅回落會更大，三四線城市分化，去庫存任務仍然艱巨。

　　倪鵬飛認為，我國樓市調控需調整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調發(fā)展；加快相關制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調整；在土地、金融、財稅等關鍵領域實現(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動的根基；健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。