品牌房企逆勢(shì)拿地

　　無(wú)論國(guó)企、民企，在爭(zhēng)搶土地資源的背后，都將面臨同樣殘酷的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。圖/視覺(jué)中國(guó)

　　全國(guó)各地的調(diào)控政策緊鑼密鼓推進(jìn)中，樓市降溫跡象愈加明顯。然而，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一些品牌房企正在伺機(jī)而動(dòng)，接連斬獲地塊。對(duì)于房企而言，豐富土地儲(chǔ)備固然重要，但在背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

　　品牌房企頻出手

　　11月2日，北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地一地塊入市，其出讓條件頗為“苛刻”，要求住宅部分全部建設(shè)自住型商品房，且限定售價(jià)為35000元/平方米，這與周邊在售項(xiàng)目動(dòng)輒7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格形成巨大的落差。盡管如此，仍然吸引了萬(wàn)科等8家知名房企。雖然最終該地塊被中鐵置業(yè)集團(tuán)以21.5億元配建3.6萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得，但以萬(wàn)科為首的眾多品牌房企近期在土地市場(chǎng)的頻繁亮相，值得玩味。

　　據(jù)公開信息披露，僅僅在10月份，萬(wàn)科在大連、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、廣州、昆明等地通過(guò)招拍掛及合作模式，累計(jì)花費(fèi)在土地市場(chǎng)的金額已經(jīng)超過(guò)110.26億元，占其今年前十月拿地總額的1/6。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，萬(wàn)科此次的出手與其一直以來(lái)對(duì)于土地市場(chǎng)的審慎態(tài)度明顯不同。“或許是被恒大搶了頭把交椅，急了。”一位房企資深人士笑談萬(wàn)科10月迅猛的拿地行為。

　　不過(guò)，萬(wàn)科和其他房企在逆勢(shì)中大規(guī)模進(jìn)入土地市場(chǎng)，或許代表了一種趨勢(shì)。

　　10月31日、11月1日，濟(jì)南共出讓15宗地塊，龍湖、綠地、世茂、金地、華潤(rùn)、萬(wàn)科等多家知名房企如數(shù)到場(chǎng)。公開消息顯示，在這15宗地、220億元的總成交中，綠地參與了其中14宗地塊的競(jìng)價(jià)，并成功以118億元奪得其中9宗地塊。

　　時(shí)間前移幾日，10月27日的長(zhǎng)春土地市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)94輪和57輪的角逐，華潤(rùn)在一日之內(nèi)斬獲兩地塊，并且創(chuàng)造了當(dāng)?shù)?span name="HL_TAG" style="border-bottom-style: dotted; border-bottom-width: 0px; color: rgb(0, 132, 216); text-decoration: underline;">樓面價(jià)的新高。

　　盡管已經(jīng)在前三季度超越萬(wàn)科登頂房企龍頭，但恒大對(duì)于土地資源的積累仍未停止。10月10日，恒大在位于成都腹地的溫江區(qū)繼續(xù)加碼，一日之內(nèi)連下四地，值得一提的是，今年以來(lái)恒大在溫江已拿地329畝，足以在當(dāng)?shù)卦煲蛔恰?/p>

　　反周期操作

　　盡管調(diào)控當(dāng)前，但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一些核心的、有潛力的城市，若推出土地，還是值得一試的。“政策趨嚴(yán)具有雙面性，一方面銷售的壓力加大了，但另一方面土地出讓規(guī)劃相對(duì)嚴(yán)格，將一些無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)排除在外后，其實(shí)競(jìng)爭(zhēng)的壓力反而變小了。”某資深業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計(jì)，截至11月1日，年內(nèi)“搶地”最積極的39家大型房企，合計(jì)拿地金額為10138億，合計(jì)建筑面積為14300萬(wàn)平方米；平均拿地成本為7089元/平方米，相比2015年標(biāo)桿房企的拿地平均成本，增加高達(dá)52.8%。其中，融信、信達(dá)等企業(yè)拿地金額對(duì)比銷售數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，需要17-18個(gè)月的銷售金額，都屬于拿地非常激進(jìn)的典型房企。

　　另一份數(shù)據(jù)顯示，自9月30日以來(lái)，有超過(guò)22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。截至10月31日，10月全月全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊27宗、超過(guò)5億的地塊65宗。與市場(chǎng)最火熱的七八月份相比，已經(jīng)明顯減少。

　　對(duì)此，一位港資上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，反周期操作是很多企業(yè)都常用的拿地方式，土地市場(chǎng)最熱的時(shí)候，更多的是關(guān)注；當(dāng)土地市場(chǎng)開始冷卻的時(shí)候，出手往往更有利。

　　機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

　　作為賴以生存的基礎(chǔ)資源，土地是所有房企必爭(zhēng)的資源。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管“面粉貴過(guò)面包”的地塊屢見不鮮，但仍需要“買買買”，這是房企在爭(zhēng)取生存下去的機(jī)會(huì)。

　　億翰智庫(kù)的一份研究報(bào)告指出，國(guó)企在資金、資源等方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)，其參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要為了免于被收購(gòu)，諸如中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)先后被保利和中海整合；而對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，行業(yè)集中度不斷攀升，民企如恒大等在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)異常搶眼，其目的無(wú)外乎是為信用擴(kuò)張、做大規(guī)模。

　　但無(wú)論國(guó)企、民企，在爭(zhēng)搶土地資源的背后，都將面臨同樣殘酷的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風(fēng)險(xiǎn)依然越來(lái)越大。三季度在市場(chǎng)依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤(rùn)率下調(diào)的主要原因，除了七八月的淡季影響外，最主要原因是地價(jià)高企侵蝕了利潤(rùn)，房企的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。”

　　今年前10個(gè)月，年內(nèi)搶地最積極的房企合計(jì)拿地平均成本已經(jīng)由前9個(gè)月的6466元/平方米漲至7089元/平方米。而在2015年同期，企業(yè)拿地平均成本增加已超過(guò)50%。搶地企業(yè)從國(guó)企到民企全面開花。雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤(rùn)率。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。(記者 李捷)