樓市新政引發(fā)毀約退房糾紛 雙方權(quán)益如何保障？

　　資料圖：10月3日，購房者在河南鄭州一個(gè)售樓中心查看房屋沙盤。新華社記者馮大鵬攝

　　新華社北京１０月１８日新媒體專電　題：樓市新政引發(fā)毀約退房糾紛　雙方權(quán)益如何保障？

　　新華社“中國網(wǎng)事”記者高博　魯暢

　　９月３０日以來，各地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬元甚至上百萬元的資金缺口讓很多購房者面臨著無力購買甚至面臨違約的情況。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開發(fā)商“定金不退”，購房者則表示，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不是個(gè)人原因，雙方爭執(zhí)不下；一些“連環(huán)單”中的購房者更是處境尷尬。

　　湊不起首付放棄購房　定金不給退

　　本應(yīng)放松的國慶假期，多地傳來收緊的樓市調(diào)控。北京、天津率先“鳴槍”，濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。記者梳理發(fā)現(xiàn)，短短９天內(nèi)，先后有２１個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。

　　今年９月下旬，濟(jì)南的宋女士和丈夫在濟(jì)南選購了一套商品房，并與開發(fā)商簽了合同（商品房認(rèn)購書），繳納了２萬元定金。然而，突然出臺(tái)的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢：根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購政策，宋女士必須按照二套房４０％的比例繳納首付款，大約１２０萬元，并且貸款利率也要相應(yīng)提高。而在９月份選房時(shí)，置業(yè)顧問告訴她根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只須２０％，大約６０萬元。

　　因?yàn)闊o法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購房。隨后，宋女士聯(lián)系開發(fā)商想要要回已經(jīng)繳納的２萬元定金，不料卻被拒絕了。開發(fā)商稱，宋女士無法購房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭執(zhí)不下。

　　在北京，“賣小買大”的“連環(huán)單”購房者蔡先生過了一個(gè)郁悶的黃金周。由于賣掉的房子還沒有過戶，蔡先生所買的房子就成了“二套”。根據(jù)北京“９·３０”新政，對擁有１套住房的居民家庭，首付比例均不低于５０％，蔡先生為此要多支付近百萬元的首付款，且稅費(fèi)等也隨之提高。

　　“兩邊的流程都在走了，我要是違約，按照合同要交房款２０％的違約金。”蔡先生說，這讓他很為難。

　　有中介支招“假離婚”避開政策影響

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，房地產(chǎn)市場到了今年下半年，投資和投機(jī)需求成了主流。記者采訪發(fā)現(xiàn)，新政之下，以投資為需求的購房者趨于理性，但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介機(jī)構(gòu)開始為購房者“支招”，為避開政策影響，假離婚、“湊”首付等產(chǎn)業(yè)鏈有重出江湖的苗頭。

　　“中介建議我現(xiàn)在辦理假離婚，這樣以我愛人的名義購買就算是首套住房，屆時(shí)只需要變更合同就可以了。”蔡先生告訴記者，新政出臺(tái)后，他的經(jīng)紀(jì)人建議，一是可以將賣、買分兩步走，先把賣掉的房子過戶再以首套購買，不然就只能以假離婚的形式。“但對方也等著用錢，肯定等不到我這邊先過戶。”蔡先生無奈地說。

　　還有一些中介機(jī)構(gòu)則表示可以為購房者“湊”好首付。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門店采訪了解到，９月３０日晚天津市限購限貸政策出臺(tái)后，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對一手新住宅推出購房分期付款服務(wù)。

　　“購房者購買新開樓盤，交付１０％至２０％首付即可辦理過戶手續(xù)，剩余房款可以分期再支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，支付周期可達(dá)半年，期間零利率零手續(xù)費(fèi)。”中介人員表示，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款激活一些潛在交易需求。

　　專家：因不可抗力或情勢變更等調(diào)控政策　“違約”購房者無責(zé)

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，樓市新政出臺(tái)后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，通常會(huì)出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個(gè)法律問題值得分析。

　　北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”

　　楊錦炎表示，各地出臺(tái)的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

　　一種情況是限購。在政策出臺(tái)前購房者是有購房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”所以因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。

　　另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說，購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

　　在中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌看來，各地限購限貸政策通常以“網(wǎng)簽”時(shí)間作為是否適用新政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購政策出臺(tái)之前完成“網(wǎng)簽”的人，成為了受政策影響者。

　　邱寶昌建議，政策出臺(tái)之后，對于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。