京城樓市黃金周急速冷凍

 　　京城樓市黃金周急速冷凍

　　成交量創(chuàng)多年新低 短期內(nèi)或迎更大降溫

　　在剛剛過去的國慶小長假前后，全國有多達20個城市加入收緊樓市調(diào)控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最廣。多家房地產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間北京樓市成交量創(chuàng)多年來新低，其他新出臺調(diào)控政策的城市成交量也出現(xiàn)明顯下調(diào)，新政效應(yīng)顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，調(diào)控重拳之下，市場預期開始走低，部分客群的購房計劃主動或被動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮，將使得四季度成交量持續(xù)走低，此輪房價過快上漲趨勢也將就此終結(jié)。

　　□政策回顧

　　北京樓市調(diào)控升級

　　9月30日，北京出臺樓市調(diào)控新政，新政從加大住宅用地供應(yīng)（加大中低價位、中小套型普通商品房供應(yīng)比例）、加快自住型商品住宅用地供應(yīng)、控地價限房價、差別化信貸等8個方面出手。其中，頗受關(guān)注的信貸政策明確要求，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　新政之前，北京對于首套房的首付比例統(tǒng)一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實行了差別化的政策。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，從各大商業(yè)銀行獲得的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，當前北京首套房的首付比例平均在36%，也就是說，雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其實還是少于當前購房者實際的平均首付比例，因此對于剛需家庭的購房貸款影響很小。“認房又認貸”政策備受關(guān)注，即只要該家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，執(zhí)行的都是二套房的首付比例。此舉是更加明確差異化的信貸政策。家庭已經(jīng)擁有一套住房的，再次購房只有兩種原因，一是改善，二是投資。而無房家庭購買住房，相比之下則更需要貸款支持，應(yīng)該有一個先后保障的次序。即貸款優(yōu)先去支持無房家庭購買住房，然后才是改善型需求，而投資投機的需求則堅決要抑制。

　　□成交數(shù)據(jù)

　　黃金周成交量明顯下降

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：剛剛過去的國慶長假期間（10月1日－7日），北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計簽約425套。與過去5年同期相比（去年國慶合計成交543套，2014年成交594套，2013年成交863套，2012年成交587套，2011年成交1039套），從成交數(shù)據(jù)看，今年國慶長假為多年最低點。

　　今年國慶7天，合計純商品房住宅簽約136套，均價為33862元／平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，雖然這些成交量多是節(jié)前的成交延后至國慶期間網(wǎng)簽，但整體上也反映了當下市場的情況。整體來看，北京在9月30日出臺的政策已經(jīng)開始影響市場熱度，市場進入了急速冷凍階段，漲幅有望快速放緩。

　　從供應(yīng)情況來看，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，十一長假7天，北京住宅市場僅有4個項目入市，其中僅億城燕西華府一個普宅項目，以及中昂時代廣場、西長安壹號等3個商辦項目。4個項目新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，北京節(jié)前出臺的9·30新政，因未涉及商辦市場，未對商辦產(chǎn)品的成交產(chǎn)生直接影響，因此十一長假期間的成交量中商住占比逾八成，但是對于純商品住宅成交量的打壓可謂“立竿見影”。

　　□現(xiàn)場探訪

　　看房人少部分售樓處暫停接待

　　隨著北京樓市新政的出臺，此前熙熙攘攘的售樓處也開始降溫。國慶節(jié)期間，記者走訪大興、房山等在售項目售樓處，與十一假期前相比，前來看房人明顯減少，有的項目甚至因為看房人數(shù)少而暫停接待。

　　南城某項目售樓處在國慶期間選擇暫停營業(yè)，項目工作人員表示，國慶期間看房人數(shù)較少，因此項目決定暫停接待，等到十一長假之后恢復正常。

　　即使在假期正常接待的項目，看房人數(shù)也較節(jié)前明顯下降，10月4日，記者在大興某在售項目售樓處發(fā)現(xiàn)，從下午2點到下午4點期間，共計有不到十組看房者到訪，“每天看房客戶人數(shù)不到節(jié)前的三分之一，滑落非常明顯”。銷售員小王向記者表示，“每年十一假期，不少客戶選擇走親訪友、外出旅游，因此看房的人并不多，再加上節(jié)前北京出臺樓市調(diào)控新政，受調(diào)控影響，一些客戶購房變得猶豫。”

　　現(xiàn)場看房的一位購房者向記者表示：“節(jié)前看中該項目一套100多平方米的三居室，買房目的主要是為了自住兼投資，因為屬于二套非普通自住房，按照新政策，首付款比例從50%升到70%，已經(jīng)超出了自己的預算，如果要買還得向親戚朋友借錢，現(xiàn)在有些猶豫要不要買了。”

　　□政策影響

　　大量項目延后開盤

　　“節(jié)前北京新政的突然襲擊，使得大量項目的入市節(jié)奏被打亂。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者。由于首套和二套房首付比例同時提高，開發(fā)商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。而基于新政之后的市場觀望情緒，十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀，此前北京房地產(chǎn)市場上的“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復存在，純商住宅市場的銷售速度將放緩。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi)，因此該類產(chǎn)品的入市積極性仍將保持高漲。

　　鏈家最新發(fā)布的研究報告顯示，北京9·30新政中的差別化信貸政策著眼于短期，調(diào)控住房需求；土地供應(yīng)政策著眼于中長期，調(diào)控住房供給。長短配合、信貸和土地結(jié)合是本次調(diào)控的基本特征。

　　成交量或超預期下滑

　　鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年北京月度成交量達到了1.5萬－2萬套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經(jīng)透支；同時現(xiàn)在的可售庫存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平且仍在持續(xù)下降；成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這說明市場已經(jīng)處于相對非理性的狀態(tài)。

　　在新政的影響下，二套房的購買成本將大幅增加。新政的推出將有利于剛需人群購房需求的滿足，同時抑制投資投機性需求，穩(wěn)定市場和房價。短期之內(nèi)，預計市場將整體處于觀望期，業(yè)主和客戶的觀望情緒增加，成交量會明顯縮減?？紤]到越來越多的交易是轉(zhuǎn)換需求和連環(huán)單，成交量下滑的幅度可能會超預期。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，隨著新政的落地，北京新房市場將重歸理性。一方面，新房供應(yīng)將重啟“90/70”，即90平米以下住宅供應(yīng)不低于70%；另一方面，加大自住型商品房供應(yīng)，將有利于抑制房價的過快上漲；第三，從土地招拍掛和預售證核發(fā)方面雙控新房銷售價格，整體避免新房的豪宅化，從結(jié)構(gòu)上加大中低價商品房供應(yīng)。此外新政對于消除恐慌心理、穩(wěn)定市場情緒、平抑房價上漲將起到積極的作用，預計10月北京樓市交易量將逐步回落，房價也將逐步企穩(wěn)。

　　□土地市場

　　新政后首宗宅地仍被房企瘋搶

　　加大自住房等保障房土地供應(yīng)，是北京樓市新政的重要一環(huán)。在過去幾年，自住房成為解決中低收入人群居住的最大供應(yīng)調(diào)控措施，在自住房供應(yīng)多的年份，市場明顯降溫。

　　昨天，位于亦莊的一宗住宅地塊拍賣，盡管地塊的居住用途將全部用于建設(shè)自住型商品住房，但在現(xiàn)場競拍之前網(wǎng)上已經(jīng)收到11次報價，現(xiàn)場更是引來11家房企的競逐。最終，經(jīng)過40多輪競價，該地塊被博大新元以21.1億元的總價競得，樓面價20824元／平方米。

　　公開資料顯示，該地塊為R2二類居住用地，建筑控制規(guī)模為101325.2平方米，居住70年，辦公50年，商業(yè)40年。其中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“自住型商品住房”（最大套型面積90平方米），銷售限價為23000元/平方米（含全裝修成本）。

　　按照建筑面積算，該地塊將產(chǎn)生1300套總價在200萬左右的自住房。

　　按照一般住宅項目的開發(fā)時間，該項目預計會在明年啟動申購，2019年到2020年竣工入住。按照該地塊要求的最大套型面積90平方米計算，單套價格最高為207萬元，按照新政規(guī)定的政策性住房仍可享受商貸30%、公積金20%的首付政策，購買者只需支付62萬元的首付即可。

　　9·30北京新政規(guī)定，各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品房用地入市交易。業(yè)內(nèi)人士認為，在今年接下來的不到3個月時間里，北京還將有多個自住房地塊入市。

　　□全國市場

　　搶購末班車推高54城整體交易量

　　9月30日至10月7日期間，包括北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、福州、惠州等城市先后發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。

　　10月8日晚間，上海市住建委、上海市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出在繼續(xù)嚴格執(zhí)行“滬九條”的基礎(chǔ)上，進一步強化市場監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態(tài)勢。同日，南昌市政府下發(fā)了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，南昌將從加大住宅用地供應(yīng)力度、實行區(qū)域性住房限購、實施差別化住房信貸政策、加強住房金融監(jiān)管和市場監(jiān)管等多個方面進行調(diào)控。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在國慶長假七天，全國54個主要城市，網(wǎng)簽商品房住宅41801套，超過去年國慶期間的成交量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“一些城市項目怕出臺限購政策，因此趕快簽約，搶限購末班車推高國慶期間網(wǎng)簽成交量。”

　　20城實施新政成交量下調(diào)四成

　　張大偉同時表示，“在部分城市集中簽約推動下，整體市場成交量同比明顯上漲，但在這個基礎(chǔ)上，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。”

　　除北京之外，樓市調(diào)控升級之下的南京、蘇州樓市，在這個國慶黃金周感受到了從未有過的寒意。數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月6日，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節(jié)前6天（9月25日-9月30日），這個數(shù)據(jù)則達到744套，新政后的成交量不足調(diào)控前的兩成。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據(jù)蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。

　　南京媒體也報道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場，一些投資客聽聞限購令后，立馬提出解約的要求，以前的賣方市場一夜之間轉(zhuǎn)變成買方市場，不少賣家已經(jīng)表示可以降價。

　　張大偉表示，從實際簽約看，受到新政影響的20個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達到了40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期明顯出現(xiàn)虛高價格的二手房房源，大都大幅降價到市場水平。而且從限購城市看，意向購房者大量放棄購房意向的現(xiàn)象非常普遍。

　　□焦點解讀

　　還會有多少城市加碼調(diào)控政策？

　　張大偉：在全國范圍內(nèi)，后續(xù)可能繼續(xù)擴大限購，預期未來調(diào)控政策出臺城市的數(shù)量會超過之前的預期，達到20-30個，主要包括房價已經(jīng)明顯上漲的一二線城市和周圍輻射區(qū)，這些城市很可能在10月繼續(xù)出臺政策，包括北京周圍、上海周圍、深圳周圍，以及8-9月房價上漲排名前30位的城市，都很可能出臺力度不一的調(diào)控政策。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷：從今年的市場來看，熱點城市輪動路徑先是深圳、上海，跟著是蘇州、南京、合肥、廈門，接下來轉(zhuǎn)向天津、鄭州、濟南。上海、蘇州的調(diào)控升級導致熱點城市輪動到了杭州、無錫，沿著南京、合肥的調(diào)控路徑繼續(xù)西進，武漢、成都又成為市場的熱點。接下來可能還會看到，廣州、福州、南昌、長沙、寧波、青島、石家莊都很有可能掉進城市輪動的輪盤，其每月房價環(huán)比指數(shù)漲幅均在100%上方區(qū)間。

　　10月樓市將會呈現(xiàn)什么走勢？

　　張大偉：10月預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。從市場看，過去9個月主要是帶投資屬性的改善需求為主。在新政策影響下，將快速降低非理性需求。房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導致購房者出現(xiàn)了恐慌，部分投資者借用恐慌出現(xiàn)了財富效應(yīng)，那么要解決這個問題只能從三方面來，要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購房者恐慌，讓投資者不能短期獲利，北京等城市出臺的政策從三方面都做了加碼，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進入實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線城市，銀行對三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策恐慌必須降低，給市場以平穩(wěn)的預期。

　　北京是全國第一個調(diào)控政策全面涉及到上述三點的城市，預計其他更多城市將學習北京的政策力度，2016年這一輪房地產(chǎn)市場降溫，很可能從北京開始。

　　歐陽捷：近期集中出臺的樓市新政將重點打壓投資和改善需求，一些中高端項目的客戶折損率普遍在10%-60%之間，有的甚至高達70%-80%，這些客戶不少是前期已經(jīng)交付定金，但新政使其失去購房資格或者貸款出現(xiàn)問題。在今年底到明年上半年，將進入政策再收緊的周期，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而偃旗息鼓。平均來看，已經(jīng)出臺調(diào)控措施的20多個城市近期將會出現(xiàn)20%左右的成交量下滑，市場正在恢復合理狀態(tài)。

　　房價會降嗎？

　　張大偉：政策的目的肯定不是降房價，而是抑制房價過快上漲，但市場并不理性，所以很快會出現(xiàn)降價的個案，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。

　　歐陽捷：短期內(nèi)調(diào)控升級的城市成交量會出現(xiàn)明顯下調(diào)，不過，價格出現(xiàn)大幅下調(diào)的可能性并不大。由于今年前幾個月的銷售火爆，房企手中現(xiàn)金流普遍充裕，因此不會出現(xiàn)大量為沖業(yè)績降價跑量的局面，但也不排除個別項目為加速去庫存而降價甩貨的個別現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在是買房的好時機嗎？

　　張大偉：在改善需求主導的時代，調(diào)控政策影響下，未來剛需市場可能出現(xiàn)平淡。但對于改善需求來說，恰好是一次選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)的良機，在房地產(chǎn)調(diào)控下，買房就應(yīng)該堅持幾個原則：首先，依然是購買優(yōu)質(zhì)有價值的區(qū)域資產(chǎn)；其次，購買改善型優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)；第三，選擇現(xiàn)房比期房好。(記者潘秀林 邢飛)