六問樓市：房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎？

     8月，全國70個大中城市房價再次出現(xiàn)普漲，新房價格環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個月的新高。8月房價為何再次出現(xiàn)大漲？哪些城市漲的厲害？限貸、限購城市的收效如何？目前房價是否過熱？未來政策是否會有變化？記者采訪業(yè)界研究機構(gòu)、專家對此進行一一解讀。

　　8月房價走勢有何不同？

　　環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個月新高

　　國家統(tǒng)計局19日發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月房價環(huán)比和同比上漲的城市均出現(xiàn)增加。新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個。新建商品住宅價格比上月漲幅擴大的城市有31個，二手住宅價格比上月漲幅擴大的城市有30個。

　　易居研究院智庫中心最新報告指出，8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.3%。一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%，三類城市增幅均有擴大，其中一線城市增幅擴大最明顯。一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%，三類城市增幅均有擴大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近79個月的新高，即2010年2月份以來的最高環(huán)比增幅。

　　哪些城市房價漲得最猛？

　　鄭州、石家莊等六城或繼續(xù)領(lǐng)漲

　　8月份，70個城市中，有66個城市新建商品住宅價格上漲或止跌。其中，鄭州、上海、無錫、合肥和福州五個城市的房價環(huán)比增幅最大；南京、廈門、北京、石家莊和天津的增幅也較大，位列前10位。韶關(guān)、烏魯木齊、錦州、丹東、大理、湛江、常德、包頭、銀川、昆明10城新建商品住宅價格增幅位居后10位。

　　圖表來源：易居研究院智庫中心

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，8月70城一二三線城市房價普遍上漲，二線城市代替一線城市，三線城市接漲的趨勢明顯。8月份，鄭州房價代替前“四小龍”的蘇州、廈門、杭州、南京，領(lǐng)漲全國。未來后“六小龍”的鄭州、石家莊、天津、福州、濟南、無錫的房價有望接棒領(lǐng)漲。

　　什么原因推高8月房價？

　　“資金潮+資產(chǎn)荒”引發(fā)購房熱潮

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，引發(fā)購房者的搶購潮。這一趨勢延續(xù)到了9月初，多地再次出現(xiàn)搶購潮現(xiàn)象，成交明顯升溫。

　　央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房貸占比新增貸款連續(xù)兩個月超過50%。8月人民幣新增貸款9487億元，住戶部門貸款新增額度高達6755億元，環(huán)比增加47.65%。7月份人民幣新增貸款4636億元，其中，住戶部門貸款增加4575億元。

　　嚴躍進亦認為，二季度房價上漲后首套購房者的房屋增值較快，改善型需求被快速釋放。同時，由于潛在購房者對政策后續(xù)走向理解的模糊，引發(fā)8月份樓市的搶購潮，推高房價。建議后續(xù)各地出臺政策時，加強會議保密，防止各類謠言出現(xiàn)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　限貸、限購效果如何？

　　8月施行限貸兩城房價漲幅擴大

　　記者梳理顯示，一線城市外，目前蘇州(8月12日起施行)、廈門(9月5日起施行)、杭州(9月19日起施行)重啟了限購政策。此外，合肥(8月9日起施行)、南京(8月12日起施行)、武漢(9月1日起施行)出臺了限貸政策。

　　嚴躍進表示，除已出臺政策的城市外，未來福州、天津、無錫、濟南、青島、南昌、惠州、昆山等城市都會有限購或限貸的可能。

　　統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然合肥和南京8月份前半月就施行了限貸政策，但上述實施限購或限貸的二線城市(不包括蘇州)8月份新房價格繼續(xù)保持上漲勢頭，環(huán)比漲幅均超過3%。其中，南京、杭州、合肥、武漢四個城市環(huán)比漲幅擴大。不在70個大中城市統(tǒng)計范圍內(nèi)的蘇州則出現(xiàn)房價環(huán)比下降現(xiàn)象，來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，蘇州房價環(huán)比下降0.25%。

　　謝逸楓認為，重啟限購、限貸城市的房價、成交量短期內(nèi)大跌的可能性不存在。目前各地出臺的政策調(diào)控力度總體相對溫柔，無組合拳，暫時無法撫平供需波動，解決不了住宅庫存不足、資源集中、資產(chǎn)荒等現(xiàn)象。

　　房價未來怎么走？

　　房價上漲難抑制 需警惕過熱風險

　　嚴躍進表示，基于目前一線城市可售房源嚴重不足的事實，后續(xù)房價將繼續(xù)上漲，抑制房價上漲依然是比較艱巨的任務(wù)；二線城市也有類似的邏輯，增幅較大；三線城市繼續(xù)小漲，無錫等城市則是本輪三線城市中上漲較快的城市。

　　張大偉認為，當下資金潮下，杭州等多個城市的限購、限貸政策的力度對市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢。

　　資料圖：中新社記者王東明 攝

　　“政策真正落地和影響交易，要到明年上半年，期間房價過熱風險值得警惕。”嚴躍進認為，全國房價4月份曾步入“過熱”區(qū)間，5-7月份重新回到“偏熱”區(qū)間，8月份重回“過熱”區(qū)間。房價過熱會引起新的問題，例如房貸資產(chǎn)泡沫風險加大、房價過熱造成有房和無房群體的財富分配機制扭曲。

　　樓市調(diào)控政策會有變化？

　　專家預(yù)計進入“去庫存和控房價”并存階段

　　張大偉認為，控房價需三方面加碼政策——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購房者恐慌，預(yù)期未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)“因城施策”，為了三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，建議銀行對三四線城市增加利率優(yōu)惠。

　　謝逸楓認為，如果已出臺收緊政策的二線城市樓市持續(xù)高燒不降，地方肯定會調(diào)控加碼，最有可能的政策組合拳是提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標準升級，取消稅收優(yōu)惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺等政策。

　　“信貸收緊是大概率事件，但對首套肯定不會收緊，二套收緊是必然的。預(yù)計后續(xù)對首付資金來源會進行比較嚴厲審查。” 嚴躍進表示，未來政策層面會進入一個比較特殊的狀態(tài)，即“去庫存和控房價”并存的階段，主要省會城市和熱點三線城市需采取市區(qū)控制房價，郊區(qū)積極去庫存的方式。(程春雨)