樓市接力還看不到最后一棒

       樓市接力還看不到最后一棒

　　“未來部分城市成交下滑是大概率事件”

　　夏天已經(jīng)過去，但樓市似乎還未“換季”。8月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)繼續(xù)上漲，庫(kù)存量連續(xù)下跌超過10個(gè)月。高燒的“樓市”，不僅僅是改善型需求的支撐，也與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期投資回報(bào)率下降、大量資金涌入樓市有關(guān)。對(duì)于后市，專家認(rèn)為，部分城市成交下滑是大概率事件，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，價(jià)格總體上會(huì)繼續(xù)上漲。

　　樓市熱度向杭州武漢傳導(dǎo)

　　“9月18日杭州某樓盤開盤，300多套房源引來2000人爭(zhēng)搶。”樓市熱度已經(jīng)從一線城市傳遞到南京、蘇州、廈門、合肥這樓市“四小龍”，現(xiàn)在又開始向杭州、武漢等二線城市傳導(dǎo)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲13.75%，漲幅亦擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，庫(kù)存量卻在連續(xù)下跌。截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。今年前8月，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總體處于下滑態(tài)勢(shì)，若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)13個(gè)月的庫(kù)存同比下跌。

　　而一線城市新房庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)，已開始傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)中，進(jìn)而使得二手房的價(jià)格也呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢(shì)。不過，三線城市的去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。

　　購(gòu)房者“有被裹挾的感覺”

　　“你買的時(shí)候幫我買一套就行，我就不用專門跑一趟了。”掛完一位重慶朋友的電話，文宇(化名)又計(jì)算了一遍，如果買一套朋友口中的公寓，租金回報(bào)率大約能在5%左右，“現(xiàn)在買理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率能到5%就不錯(cuò)了，何況房子還可能保值增值。”經(jīng)過今年上半年的瘋漲，文宇已經(jīng)嘗到了買房的甜頭，她在合肥購(gòu)買的房子，價(jià)格漲幅已經(jīng)超過50%，“股市行情不好，就把錢撤出來了。北京的房?jī)r(jià)太貴，就跟著朋友去二線城市買。”文宇再三表示，自己并非投資客，只是跟隨著周圍人的腳步在買買買，“有一種被裹挾的感覺。”

　　雖然文宇一再與投資客撇清關(guān)系，但她實(shí)際上已經(jīng)是名副其實(shí)的投資客，她的心態(tài)，也是部分投資客的心態(tài)。寬松的貨幣環(huán)境、銀行信貸政策對(duì)樓市的支持、股市和債市的不穩(wěn)定等，導(dǎo)致資本進(jìn)入上漲預(yù)期較強(qiáng)的樓市。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為，民間投資可選擇的投資領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險(xiǎn)的狀況。

　　房?jī)r(jià)上漲可能引發(fā)資源配置不當(dāng)

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與2009年有相似之處，都是貨幣政策寬松、在政策的刺激下，房地產(chǎn)很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有如今的庫(kù)存問題，且從房?jī)r(jià)的絕對(duì)值來看，很多城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。而今年的市場(chǎng)是，一線城市限購(gòu)帶動(dòng)了熱點(diǎn)二線城市，熱點(diǎn)二線城市的升溫正逐漸傳導(dǎo)給其他二線城市，而真正需要去庫(kù)存的三四線城市卻并沒有想象中的火熱。“熱傳遞”能否把二線城市的熱量傳到三四線城市，還尚未可知。

　　房?jī)r(jià)的過快上漲，也可能引起市場(chǎng)的不良反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)、過快上漲，可能引發(fā)資源配置不當(dāng)，同時(shí)高房?jī)r(jià)會(huì)擠壓當(dāng)?shù)鼐用衿渌I(lǐng)域的消費(fèi)支出，進(jìn)而影響相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，“信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束；房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線城市，銀行對(duì)三四線城市應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。”

　　“價(jià)格下滑的可能性不大”

　　樓市高燒會(huì)延續(xù)多久？這是眾人最為關(guān)心的話題。美國(guó)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價(jià)格上漲，未來12個(gè)月內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但價(jià)格下滑的可能性是不大的。市場(chǎng)交易不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的下跌，價(jià)格總體上會(huì)繼續(xù)上漲。部分投資客也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來的盈利空間擴(kuò)大有更大的市場(chǎng)信心。”

　　馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，凡是土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率，“比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房?jī)r(jià)表現(xiàn)搶眼，但在未來供應(yīng)沒有問題的情況下，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)走到了盡頭。”?。ㄓ浾?楊奕）