分化難免 樓市“金九銀十”存變數(shù)

    在投資渠道匱乏的背景下，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)價(jià)格與成交量齊漲的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變或是近期部分城市成交量迅速反彈的原因之一。但“金九銀十”能否延續(xù)火熱的局面仍有待觀察。當(dāng)前，需不斷落實(shí)分類(lèi)調(diào)控思路，可考慮設(shè)置預(yù)警機(jī)制動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    資金涌向樓市

    “目前貨幣存量較大，M2增速是GDP增速的2倍。”明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，從結(jié)構(gòu)上講，由于房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)較好，因此樓市成了吸納資金最有效的渠道。

    居民住房按揭貸款的需求旺盛，也助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)走高。華泰證券首席宏觀研究員李超表示，今年人民幣新增貸款主要靠房地產(chǎn)和基建需求拉動(dòng)，居民按揭貸款上半年一直保持震蕩上行的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)8月份居民中長(zhǎng)期貸款仍然不會(huì)降低，維持在4700億元的高位是大概率事件。隨著基數(shù)效應(yīng)逐漸弱化，M2將迎來(lái)小幅觸底反彈。7月份M2接近全年的最低點(diǎn)，8月M2同比增速超過(guò)11%的可能性較高。

    2016年二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高，主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N(xiāo)售增速較快，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個(gè)百分點(diǎn)。分機(jī)構(gòu)看，中資中小型銀行貸款同比多增較多。

    從已發(fā)布的銀行半年報(bào)看，建設(shè)銀行上半年加大了個(gè)人住房貸款投放力度，個(gè)人住房貸款318.177億元，不良貸款率為0.34%。個(gè)人住房貸款余額、新增規(guī)模均居同業(yè)首位。建行董事長(zhǎng)王洪章日前在半年報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，下半年建行按揭貸全國(guó)第一的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)，除力推住房按揭貸以外，還要推進(jìn)住房公積金貸款。

    “資產(chǎn)荒”也成了當(dāng)下樓市火熱的原因之一。劉策表示，存款和國(guó)債利率低，甚至無(wú)法跑贏通脹；房地產(chǎn)價(jià)格則在穩(wěn)步上漲，成為居民財(cái)富增值的重要手段之一。因此，居民存款甚至大機(jī)構(gòu)的資金都沒(méi)有更好的去處。

    購(gòu)房者心態(tài)微妙

    易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，8月市場(chǎng)成交相比7月有所上升，反映購(gòu)房者入市積極性在提高。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)購(gòu)房者而言，除了擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲以外，也擔(dān)心信貸等政策收緊，加快購(gòu)房節(jié)奏是鎖定購(gòu)房成本、規(guī)避政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的最佳策略。

    最近打算購(gòu)房的小馮對(duì)記者表示，好多樓盤(pán)還沒(méi)等考慮好，就已經(jīng)售罄了。小馮來(lái)北京已快四年，一直未將買(mǎi)房列入自己的計(jì)劃。眼見(jiàn)近幾個(gè)月北京一些樓盤(pán)的價(jià)格持續(xù)上漲，心里才感到著急。“看周?chē)娜硕荚谫I(mǎi)房，自己不買(mǎi)，感覺(jué)踏不上這趟車(chē)了。大家都說(shuō)京滬樓市一直在漲，現(xiàn)在想想以前自己可能顧慮太多，買(mǎi)了應(yīng)該不會(huì)虧。”

    此前中國(guó)證券報(bào)記者在通州采訪時(shí)也遇到過(guò)一些購(gòu)房者感慨應(yīng)該早買(mǎi)房。“一年前房?jī)r(jià)3萬(wàn)多時(shí)沒(méi)有入手，現(xiàn)在眼睜睜看著漲到了5萬(wàn)，越漲越高，對(duì)自己而言壓力越來(lái)越大。但現(xiàn)在不買(mǎi)又擔(dān)心將來(lái)限購(gòu)更嚴(yán)，想買(mǎi)都買(mǎi)不成了。”一位購(gòu)房者表示。

    無(wú)獨(dú)有偶，在深圳工作的小杜，近來(lái)也開(kāi)始籌錢(qián)準(zhǔn)備在東莞市松山湖附近購(gòu)置一套房產(chǎn)。小杜坦言：“我目前的工資確實(shí)無(wú)法負(fù)擔(dān)深圳的房?jī)r(jià)。很多外地人都在深圳買(mǎi)房，甚至還有香港人來(lái)投資。現(xiàn)在只能先買(mǎi)周邊城市的房子作為投資，等將來(lái)房?jī)r(jià)漲了再置換深圳的房子。”小杜的同事甚至還打算投資武漢、西安等二線城市的樓市。

    易居研究院的報(bào)告顯示，今年5月至7月份市場(chǎng)交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，但8月開(kāi)始出現(xiàn)反彈。另外，相比2010年至2015年同期，今年8月份市場(chǎng)成交是近年最好的水平。

    “由于近期部分二線城市存在政策調(diào)整的可能，因此購(gòu)房者在入市方面依然不敢懈怠。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從資金上看，雖然擠壓資產(chǎn)泡沫是商業(yè)銀行需配合的內(nèi)容，但不排除“金九銀十”階段商業(yè)銀行部分信貸部門(mén)會(huì)放水，用以搶占優(yōu)質(zhì)房貸客戶(hù)。

    從價(jià)格方面看，隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)供需兩端將持續(xù)上行。以北京為例，9月3日在通州、房山和大興開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目，去化率均達(dá)到了100%。

    但上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，此前銷(xiāo)售是以透支后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力為代價(jià)的，尤其是上海，淡季不淡，因此“金九成色”不足的可能性較大。中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，9月逐步進(jìn)入傳統(tǒng)的成交旺季，也是近幾年政策發(fā)布的窗口期，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，近期部分房企紛紛加快了項(xiàng)目入市節(jié)奏。近六周中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市推售總套數(shù)均超過(guò)1萬(wàn)套，8月最后一周達(dá)到1.5萬(wàn)套。但推盤(pán)認(rèn)購(gòu)率有所波動(dòng)，后市或面臨前期成交透支所帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。

    加強(qiáng)預(yù)期管理

    隨著一線城市和熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈，更多地區(qū)的樓市也可能傳遞出資源稀缺的信號(hào)。東興證券分析師鄭閔鋼表示，這或令政策意圖打折扣，不能達(dá)到平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)的目的。當(dāng)前市場(chǎng)與政策博弈的力度正在不斷加強(qiáng)。

    中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告表示，展望未來(lái)，在熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)高燒的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控力度將進(jìn)一步加大。同時(shí)，隨著市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，未來(lái)或有更多城市加入政策收緊行列。

    在此背景下，部分購(gòu)房者可能加快購(gòu)房，以規(guī)避后續(xù)政策收緊風(fēng)險(xiǎn)。換言之，在政策沒(méi)有真正落地時(shí)，各類(lèi)恐慌性購(gòu)房的做法難以避免，反而會(huì)使部分城市成交量上升。

    劉策表示，有些城市甚至越是出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)越是上漲，打亂了市場(chǎng)的自身節(jié)奏。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控和房?jī)r(jià)上漲是兩個(gè)現(xiàn)象。如果沒(méi)有調(diào)控，有可能房?jī)r(jià)漲幅會(huì)更大。一些大城市房?jī)r(jià)上漲壓力比較大，調(diào)控效應(yīng)可能會(huì)被削弱；有些城市經(jīng)過(guò)調(diào)控后，會(huì)有所降溫和規(guī)范。在一定程度上來(lái)說(shuō)，調(diào)控仍然是有效果的。

    住建部在貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015-2020年)》實(shí)施方案中表示，將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場(chǎng)作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。

    “相關(guān)部門(mén)不應(yīng)出臺(tái)助漲房?jī)r(jià)的措施，否則會(huì)加大投機(jī)性需求。”劉策認(rèn)為。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)相關(guān)部門(mén)可考慮建立一個(gè)預(yù)警機(jī)制，預(yù)測(cè)接下來(lái)房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，對(duì)此有所準(zhǔn)備。目前，多數(shù)地區(qū)是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛后才出手調(diào)控，仍然比較滯后。應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，至少提前四個(gè)月至六個(gè)月來(lái)進(jìn)行預(yù)判管控。(記者 彭?yè)P(yáng))