房價連漲40個月后的鄭州樓市：開發(fā)商只給購房人120秒時間選房   

    一、二線樓市的火仍然在熊熊燃燒。

    繼北京、上海、深圳等一線城市漲價潮過后，二線城市合肥、南京、蘇州、廈門輪番占領(lǐng)漲幅榜，被網(wǎng)友戲稱為二線城市房價漲幅“四小龍”。

    上周，在上述城市相繼迎來調(diào)控政策后，房價上漲的“接力棒”再次傳到了中部城市武漢、鄭州。

    上周末，人民網(wǎng)記者對鄭州樓市進行了實地調(diào)研，目睹了了發(fā)生在這個房價快速上漲城市中一幕幕悲喜交加的買房畫面。

    驚心動魄的“120秒”選房時間

    從凌晨5點排隊到上午11點選房，鄭晴（化名）歷經(jīng)了驚心動魄的7個小時。

    她說，買房猶如買“彩票”中獎一樣，一點都不為過。

    從5000個號中搖出1000多個“中獎”者，每次大屏幕的滾動都牽動著鄭晴的心。她所買的樓盤位于鄭州北大學城，首次開盤推出1422套房源，排號卻排到了5000多號開外。不知自己是否能有運氣搖上號，鄭晴的手心捏了一把汗。

    等待的過程里，她腦海里浮現(xiàn)出半年以來買房的憂慮，歷經(jīng)過輾轉(zhuǎn)難眠的夜晚，歷經(jīng)過房價一天一平方米上漲幾千元的哀嘆。

    當鄭晴突然看到了自己的號碼出現(xiàn)在大屏幕上時，她迅速低頭核對后，以幾乎是以“最快的速度”奔往選房區(qū)。

    120秒。這是留給鄭晴的考慮時間，若在選房區(qū)內(nèi)120秒內(nèi)沒選上房，就視為放棄選房資格。

    鄭晴看著電子屏上價目表，竟然覺得眩暈，高層的均價已經(jīng)上漲到每平方米12000元左右，比排號時說的1萬元左右的價格已經(jīng)上漲了2000元。

    但鄭晴根本沒有多余的時間考慮。時間一秒一秒地過去，置業(yè)顧問一直在耳旁敦促，“快點選啊，姐，不能猶豫啊”。

    最后，鄭晴鎖定了總價較為偏低的一套房源，按下手印的那一刻，鄭晴忐忑的心放下來了。但她卻高興不起來，待籌的首付款和超百萬的總價款就在此時真切地壓上了心頭。

     此前，鄭晴用了半年的時間奔波看房。按她自己的話來說，就是因為各種原因一次次錯過，“每次錯過都帶來了大幅度的上漲”。

    從新房到二手房，從二環(huán)看到四環(huán)，從7000元單價的樓盤看到1萬元以上的，恰恰經(jīng)歷了鄭州房價瘋狂上漲的時期，市區(qū)的房價以每周刷新的上漲速度一次又一次地刺激著鄭漂一族脆弱的神經(jīng)。

    鄭晴揣著手里攢下的錢，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，聽著本地人推薦說鄭州發(fā)展是“城市向東，生活向北”，最終鄭晴才鎖定到鄭州北部惠濟區(qū)的融創(chuàng)壠府項目，樓市火熱加之品牌開發(fā)商的號召力，融創(chuàng)壠府的排號數(shù)超過5000人，而鄭晴將要面臨的是五分之一的搶房大戰(zhàn)。

    鄭晴向記者傾訴：“沒想到鄭州房價漲得如此之快，不幸的是，自己在瘋狂的高點才買到，而幸運的是，終于買到了屬于自己的房子。”

    鄭晴買房時，鄭州的房價是已經(jīng)連續(xù)上漲40多個月后的價格水平。自從2013年以來，鄭州房價一手房價格就處于上漲的狀態(tài)。根據(jù)克爾瑞集團的一手房房價指數(shù)統(tǒng)計來看，鄭州一手房價指數(shù)在8月份環(huán)比上漲3.03%，同比上漲11.73%，目前，鄭州主城區(qū)房價已經(jīng)上漲到每平方米12978元。

    （上圖來源自克而瑞信息集團的一手房價格288指數(shù)）

    “地王”強刺激鄭州樓市

    在鄭州的業(yè)內(nèi)人士看來，鄭州房價上漲進入快車道的直接力量來自于“鄭防機地王”的誕生。

    7月8日，經(jīng)過長達3小時566輪廝殺，萬科以25.02億元競得位于鄭州二環(huán)的“鄭防機”地塊，溢價率294.45%，折合樓面價每平方米13411.23元，同時刷新鄭州總價和單價記錄，成為鄭州新的“雙料地王”。

    “鄭防機地王”的出現(xiàn)預(yù)示著鄭州房價的全面改寫。不久之后，與“地王”一街之臨的某新樓盤均價上調(diào)1500元，而二手房房東也迅速漲價。

    而這僅僅是開始，8月18日，融創(chuàng)中國以25.54億競得鄭州市鄭東新區(qū)北龍湖一地塊、樓面價每平方米3.63萬元，刷新鄭州歷史上總價、樓面價雙“地王”紀錄。

    就在當天不到1個半小時后，中國金茂旗下的北京覽秀城置業(yè)有限公司以總價35.1億元、樓面價每平方米3.69萬元拍下鄭東新區(qū)另一宗土地。讓融創(chuàng)中國的雙“地王”紀錄僅保存了1小時21分鐘，這也是鄭州今年年內(nèi)拍出的第8個“地王”。

    在此之后，鄭東新區(qū)新房房價迎來大幅度跳漲。在記者獲得的一份漲價排行表中，鄭東新區(qū)瀚海晴宇樓盤銷售單價在一個月內(nèi)從2.5萬元上調(diào)到4.2萬元，漲價幅度為1.7萬元，而同樣位于鄭東新區(qū)海馬公園一月內(nèi)的漲幅也超過7000元。

    在“地王”的刺激效應(yīng)下，不止鄭東新區(qū)，鄭州各個區(qū)新盤紛紛調(diào)價，以每平方米上調(diào)3000元計算，購房者每買一套小戶型的房子將多付出30萬左右的房款為代價。

    每次漲價都刺激著購房者的神經(jīng)，鄭州人也為買房而瘋狂，排隊買房、日光盤已經(jīng)屢見不鮮。

    鄭州房價為何連漲40個月？

    令許多鄭州市民看不懂的是，此前相對平和的鄭州房價為何在今年一路高歌猛進？

    從短期來看，鄭州樓市的庫存量已經(jīng)嚴重不足。鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦介紹，進入2016年，在國家去庫存政策紅利的影響下，鄭州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6萬平方米，按上半年月均成交量計算，鄭州商品住宅去化周期不足4個月，庫存略顯緊張。

    到了今年7月底，鄭州市商品住宅市場庫存量為215.70萬平方米，按照近3個月月均143.42萬平方米的去化速度計算，庫存去化完畢僅需1.5個月，已達恐慌警戒線。

    從長期來看，隨著“中部崛起”戰(zhàn)略的提出，河南省的戰(zhàn)略定位日益重要，先后獲批“糧食生產(chǎn)核心區(qū)”、“中原經(jīng)濟區(qū)”、“鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)”、“鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”“自貿(mào)區(qū)”五大國家戰(zhàn)略支持，而新近確立的“自貿(mào)區(qū)”明確提出“打造以鄭州為核心圈，涵蓋鄭汴洛緊密圈、輻射中原經(jīng)濟區(qū)的內(nèi)陸開放高地”。

    從國務(wù)院對中部城市的總規(guī)批復來看，在中部六省會城市中，鄭州在定位上被視為“中部地區(qū)重要的中心城市”，僅次于武漢。此外，鄭州作為中部核心城市，處于高鐵形成“八縱八橫”中的關(guān)鍵位置。

    作為河南省的省會，經(jīng)濟、教育、文化的唯一中心，鄭州的人口吸附力也逐漸增強。過去5年，鄭州凈流入人口185萬人，僅比深圳少1萬人，在全國各大城市中排第七。從長期來看，鄭州后續(xù)發(fā)展?jié)摿腿丝趦袅魅霝猷嵵莘績r上漲奠定堅實基礎(chǔ)。

    此外，“城中村改造”也成為鄭州樓市的顯著特色。鄭州市城鎮(zhèn)辦發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，“十二五”期間，鄭州全市四個開發(fā)區(qū)、六個城市區(qū)及縣城、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、組團新區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，共啟動拆遷村莊627個，動遷175.65萬人，鄭州全域范圍內(nèi)保持著每年拆遷100多個村的進度。

    分析認為，按照此拆遷速度，每年將會有大量的拆遷戶集中涌入購房市場。據(jù)了解，不少因拆遷而獲利的人轉(zhuǎn)手進行房產(chǎn)投資，也加快了樓市去庫存的速度。

    基于此，鄭州房價雖然在快速上漲，在全國來看依然處于風險可控的區(qū)間。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風險識別系統(tǒng)》報告顯示，根據(jù)預(yù)測，未來一年(2016年下半年—2017年上半年)內(nèi)呼和浩特、?？?、太原、蘭州、長春樓市風險最大；南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波的風險最小。

    也正是看到了這些原因，讓曾經(jīng)一次次錯過買房機會的鄭晴最終咬緊了牙關(guān)出手買房。

    她告訴人民網(wǎng)記者，以鄭晴為代表的“鄭漂”一族們在驚嘆鄭州房價過快上漲的速度的同時，也不相信房價會降。

    刷過首付款后，鄭晴們也不敢看到房價下降。因為，那是他們?nèi)宜蟹e蓄。（徐倩）