廣州容積率計(jì)算新規(guī):合規(guī)陽(yáng)臺(tái)將按一半面積算

   容積率計(jì)算新規(guī)開(kāi)始征求公眾意見(jiàn) 綠色建筑增加面積不計(jì)容

    合規(guī)陽(yáng)臺(tái)按一半面積算

　　容積率是規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要指標(biāo)，容積率越高意味著地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，開(kāi)發(fā)商可用于出售的面積越多。那么，如何計(jì)算容積率就顯得尤為重要。昨日，《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中首次明確規(guī)定，綠色建筑增加面積、地下車庫(kù)、首層架空的公共開(kāi)發(fā)空間等不計(jì)入容積率；此外，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等半開(kāi)敞空間，辦法也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，只要不是“超大型”陽(yáng)臺(tái)就有望按照一半面積計(jì)算。

　　焦點(diǎn)一：超高小復(fù)式按2~3倍計(jì)算面積

　　所謂的容積率是指建設(shè)用地內(nèi)計(jì)算容積率的總建筑面積與可建設(shè)用地面積的比值，是控制地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，在開(kāi)發(fā)地塊面積一定的情況下，容積率越高意味著總建筑面積越大。與本次進(jìn)行公開(kāi)征求意見(jiàn)的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》相對(duì)應(yīng)的是，2011年6月1日施行的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》。

　　據(jù)悉，《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》實(shí)施有效期為5年，今年已經(jīng)到期?！稄V州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》征求意見(jiàn)稿中明確，該辦法正式實(shí)施后，《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》同時(shí)廢止。

　　而《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》在2011年開(kāi)始實(shí)施時(shí)，最引人關(guān)注的是對(duì)“小復(fù)式”和陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等建筑面積計(jì)算的新規(guī)定。當(dāng)時(shí)的辦法明確：住宅建筑層高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按照該層水平投影面積的2倍計(jì)算建筑面積；住宅建筑層高大于5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計(jì)算建筑面積。這就讓市場(chǎng)上“一層變二層”的小復(fù)式戶型沒(méi)有空子可鉆。而本次新的辦法基本延續(xù)了這一規(guī)定。

　　焦點(diǎn)二：非超大型陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)算

　　但在陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等半開(kāi)敞空間面積計(jì)算方式上，新舊辦法就有了較大不同。實(shí)際上，在2011年辦法出臺(tái)以前，廣州市面上的樓盤(pán)陽(yáng)臺(tái)面積基本按照一半計(jì)算，但2011年的辦法明確規(guī)定：居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、空中花園、活動(dòng)平臺(tái)等半開(kāi)敞空間，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　當(dāng)時(shí)規(guī)劃部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)范對(duì)陽(yáng)臺(tái)、花園等半開(kāi)敞空間沒(méi)有明確的界定，但在審批的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)有些開(kāi)發(fā)商，房間不筑墻，寫(xiě)上“陽(yáng)臺(tái)”“花園”，于是建筑面積就以一半計(jì)算；花池做得比陽(yáng)臺(tái)還大，空調(diào)外掛擱板做成超大號(hào)的，甚至房子三面都是飄窗，別墅的地下室寫(xiě)成“設(shè)備間”等，以此占用建筑面積，并將此作為賣點(diǎn)，但建筑成本還是加到了單價(jià)上，“以不合理的手段占用了城市空間，因此才制定辦法對(duì)其進(jìn)行約束”。

　　而新版辦法則規(guī)定：住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深不大于2.1米，且每層的半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)該層（含半開(kāi)敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；超出部分按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

　　所謂的“半開(kāi)敞空間”指的就是陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等，而新辦法稱，符合規(guī)定的、非超大型陽(yáng)臺(tái)將按照一半計(jì)算建筑面積。

　　焦點(diǎn)三：地下空間商業(yè)設(shè)施需計(jì)算容積率

　　新版辦法對(duì)不計(jì)算容積率面積的情況進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。值得關(guān)注的是，為了鼓勵(lì)綠色建筑技術(shù)，其中規(guī)定，對(duì)因?qū)嵤┚G色建筑技術(shù)而必須增加的建筑面積，符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定后，可不納入計(jì)算容積率。具體認(rèn)定辦法由城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)另行制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　此外，辦法還規(guī)定了眾多具有公共性質(zhì)的設(shè)施不計(jì)容，包括：建筑避難層中用作消防避難的空間以及地下公共通道、地下公交站場(chǎng)、地鐵站臺(tái)層、地鐵站廳層（除商業(yè)設(shè)施外）、地下停車庫(kù)、地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程和地下市政公用設(shè)施及地下設(shè)備用房等地下空間；既有房屋為改善人流疏散、垂直交通等而增設(shè)的消防樓梯、連廊、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等配套服務(wù)設(shè)施；住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開(kāi)放空間等，其建筑面積均不計(jì)入容積率。

　　但從上述規(guī)定可以看到，此前均不計(jì)容的地下空間面積，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施部分是需要計(jì)算容積率的；而位于首層以外的建筑公共開(kāi)放空間不計(jì)入容積率的建筑面積累計(jì)不得大于規(guī)劃條件核定的計(jì)算容積率總建筑面積的3%。

　　相比于2011年6月1日施行的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》，此次建筑類別填補(bǔ)了工業(yè)建筑的計(jì)算辦法空白，把工業(yè)建筑分為以8米作為基準(zhǔn)值的單、多層廠房和以4.5米作為基準(zhǔn)值的高層廠房，對(duì)各自類別有了詳細(xì)的計(jì)算方法。

　　業(yè)內(nèi)：可算利好

　　新規(guī)對(duì)樓市影響如何？業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“多少都算是一個(gè)利好，不過(guò)影響預(yù)計(jì)不會(huì)太大。”據(jù)悉，新舊辦法約束的對(duì)象都是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位，管的是《驗(yàn)收合格證》和《建設(shè)規(guī)劃許可證》，房屋預(yù)售及房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的建筑面積測(cè)算，不適用本規(guī)定。而目前，市面上一些樓盤(pán)仍然有按一半來(lái)計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積的，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示:“這可能是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，實(shí)際上羊毛出在羊身上，樓盤(pán)的單價(jià)可能會(huì)提高。此外，也有可能樓盤(pán)在2011年辦法實(shí)行前已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃審批。”該人士同時(shí)表示，如果新規(guī)出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商又多了一些“贈(zèng)送”面積的手段，但不能像過(guò)去那樣搞超大陽(yáng)臺(tái)了。不過(guò)從規(guī)劃報(bào)建到正式開(kāi)始銷售，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目起碼要半年時(shí)間，也就是說(shuō)這個(gè)規(guī)定對(duì)市場(chǎng)的真正影響最少要在半年后才能看到。