二線城市樓市調(diào)控只是溫柔一刀

    幾個熱點(diǎn)城市的調(diào)控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續(xù)依賴地產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)的企圖。

    近期，三大暴漲的二線城市合肥、蘇州、南京都出臺調(diào)控政策了。初看起來聲勢不小，但細(xì)看之下，這些政策十分溫柔，更多是微調(diào)，很難對樓市產(chǎn)生根本影響。

    不妨總結(jié)一下核心條款：蘇州的政策相對比較嚴(yán)厲，成為首個重啟限購的二線城市。外地人買二套房需交1年社保。已有2套房及以上則停止貸款。

    合肥弱一些。首付款比例有了較大提高，而且采取了更多限貸措施，對開發(fā)商繳納土地款的時間進(jìn)行了約束。

    而南京新政則更加輕微。主要是稍微提高了一下首付，改變了土地出讓政策，更像是面對熔斷尷尬的無奈之舉。

    所以，對比2011年的限購政策，這些政策只能算溫柔一刀。對于這些城市的火爆局面來說，難有實(shí)質(zhì)作用。

    而目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，銀行利率之低和貨幣發(fā)行之高都遠(yuǎn)超當(dāng)年，這樣的市場本身就瘋狂多了。幾個熱點(diǎn)城市的調(diào)控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續(xù)依賴地產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)的企圖。

    中央高層迄今沒有任何聲音，住建部約談了幾個大企業(yè)后，再無下文，仿佛一切都沒發(fā)生過。這樣的局面下，融資成本低、手握大把錢的地產(chǎn)商們自然有恃無恐，敢于放手搶地，即便國資委的約談讓國企收斂搶地行為，民企也照樣會補(bǔ)上空缺。

    所以，我們看到了前所未有的尷尬局面，一方面地方政府調(diào)控聲高，另一方面各大城市地王依舊瘋狂，地價又創(chuàng)新高。

    雖然，采取了調(diào)控措施的幾個二線城市尚未出讓土地，但要判斷新效應(yīng)如何，看看上海就知道了。在調(diào)控政策五個月后，上海新地王在原來北京地王和深圳地王價格的7萬上翻了一番達(dá)到14萬，基本上和香港地價接軌了。

    而且地王在八月繼續(xù)呈蔓延之勢，中部除了合肥，發(fā)展不錯的鄭州、武漢、甚至南昌都出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，地王遍地開花。尤其是鄭州地王價格已超過廣州，達(dá)到36900元。經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的中部地區(qū)產(chǎn)生如此高價，真有點(diǎn)驚心動魄。

    這樣的局面何時才能終結(jié)？

    解決方法還要在供求關(guān)系上做文章。首先在需求上，去年以來的改善性需求升溫，加上今年的投資性需求猛增，一直存在的剛需，三大客群在貨幣放水政策的背景和房價高漲的殘酷現(xiàn)實(shí)下蜂擁而至。導(dǎo)致熱點(diǎn)城市供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，加上地王刺激，房價進(jìn)一步快漲，導(dǎo)致越漲越買的循環(huán)效應(yīng)發(fā)作，局面不可收拾。

    如前所述，調(diào)控也只能擠掉一部分投資客，大多數(shù)需求還在。只能靠地方政府增加土地供應(yīng)來緩解，而這也需要時間。更何況今年出讓的土地多為地王，未來房價必然居高不下。到那時剛需已夠不到，投資者忌憚高位風(fēng)險，改善者持幣而觀，加上經(jīng)濟(jì)不振等因素，樓市整體需求萎縮，才有可能使樓市再現(xiàn)拐點(diǎn)。

    這就是市場機(jī)制的自我調(diào)整，核心是地王的曲高和寡讓供需再次逆轉(zhuǎn)。所以地王出現(xiàn)得越多，地價上漲越快，臨界點(diǎn)的到來也就越快。

    □張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）