長短并舉化解“地王潮”風險

    自2004年8月31日，經(jīng)營性用地供應開啟“招拍掛”，以“價高者得”的核心原則，讓開發(fā)商們“搶地”至今，國內(nèi)土地市場經(jīng)歷了四輪驚心動魄的“地王潮”：即全國樓市第一輪普漲的2007年、金融危機后擴大內(nèi)需的2009年、樓市經(jīng)歷2年回調(diào)（2011-2012年）后的2013年，以及2016年。

    “地王”頻現(xiàn)，直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預期。同時，從2010和2013年兩輪“地王”看，地價和房價相互攀升，加劇樓市泡沫擔憂，倒逼緊縮政策出爐，從而導致樓市大起大落。此輪“地王潮”，資金炒作、避險投資、資產(chǎn)配置等特性非常突出。據(jù)悉，近期國資委已約談央企，住建部和國土部也在醞釀應對政策，南京、蘇州、合肥等熱點城市也推出了“熔斷”、配建保障房、嚴格出讓金繳交時間等，或意味著二線樓市政策將會收緊，企業(yè)也將面臨財務風險。同時，2013-2015年誕生的“地王”項目，平均開發(fā)周期21個月，遠慢于非地王項目。近三年總價地王的前20位，4塊未動遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”也無法緩解樓市供求矛盾。

    筆者認為，應對“地王”風險，短期內(nèi)有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建規(guī)模，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。一方面，根據(jù)供求情況適當調(diào)整配建比例，緩減住宅市場供求關(guān)系；另一方面，定配建導致開發(fā)成本上升，降低開發(fā)商對市場前景過分樂觀的預期，拍地時不會肆無忌憚地舉牌。

    同時，開發(fā)商之所賭性十足，就在于產(chǎn)品設計上能夠“拉高拍低”，即用少量空間提高普通住房的容積率，并擠壓普通住房的公共配套，騰出更多的空間來做高溢價豪宅、別墅，借助豪宅投資熱潮來實現(xiàn)增值收入。因此，筆者建議在土地出讓規(guī)劃條件中，明確單體建筑限高和限低，在源頭上壓縮樓市投機炒作的空間，并明確中小戶型普通住房在總套數(shù)供應中的比例。同時，提高出讓金交付的時間門檻，如開發(fā)商必須在一個月之內(nèi)付清出讓金。

    對國企和央企頻繁制造“地王”，一方面，在長期預算約束不夠硬化，追求規(guī)模業(yè)績的激勵下，特別是當前國企承擔“穩(wěn)增長”先遣部隊角色的情況下，再考慮到當前的宏觀經(jīng)濟金融形勢，要客觀看待國企和央企制造“地王”的必然性；另一方面，正如媒體近期“三評樓市變局”中指出的，央企國企搶“地王”，與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權(quán)密切相關(guān)，這也是客觀現(xiàn)實。因此，不管是單方面禁止，還是約談，效果都是暫時的。

    從長期看，抑制國企央企搶“地王”，一方面要以發(fā)展實體經(jīng)濟，挖掘創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導向，加快推進國企和央企改革。在房地產(chǎn)領域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業(yè)務要向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎設施建設集中；另一方面，貫徹2015年12月中央經(jīng)濟工作會議提出的加快推進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務，限期完成退出。此外，要淡化對于央企和國企經(jīng)濟績效考核，強化社會和民生考核。

    此外，還要控制地方政府“炒地”行為。“去產(chǎn)能”和“去杠桿”背景下，地方政府過去仰仗的制造業(yè)、平臺投融資受到很大影響，去年很多熱點二線城市工業(yè)增加值近乎零增長或負增長。樓市“穩(wěn)投資、穩(wěn)財政”的貢獻空前放大，地方政府土地依賴也在放大，有意無意放縱地市火熱。因此，要加速推進中央轉(zhuǎn)移支付和債務置換，補充地方財政實力，并夯實公共財政投融資機制，讓地方政府在“短板”公共服務建設上激勵相容。在此基礎上，加快推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務全覆蓋，讓外來人口扎根下來，建立內(nèi)需驅(qū)動增長的長效機制，逐步實現(xiàn)公共財政對土地財政和樓市稅收的替代。(深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉)