佳兆業(yè)縮減債務(wù)利息存爭(zhēng)議 房企海外融資變難

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　　繼融創(chuàng)宣布收購(gòu)佳兆業(yè)（01638.HK）之后，兩家公司都在緊鑼密鼓地推進(jìn)收購(gòu)落地前的各項(xiàng)先決事項(xiàng)，其中最重要的一項(xiàng)便是佳兆業(yè)繁瑣的債務(wù)重組問題。日前，佳兆業(yè)披露了國(guó)內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃，債務(wù)金額約為480億元，計(jì)劃提出，佳兆業(yè)將在保全債權(quán)人本金的前提下適度縮減利息和延長(zhǎng)付款時(shí)限。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，佳兆業(yè)此舉一定程度上會(huì)損害債權(quán)人的利益，但同時(shí)會(huì)使得股東利益得到保障。

　　與此同時(shí)，記者注意到，佳兆業(yè)事件引發(fā)的連鎖效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。不少海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基于佳兆業(yè)風(fēng)波對(duì)國(guó)內(nèi)房企的信用狀況和行業(yè)景氣度開始保持謹(jǐn)慎甚至看空，加之美元升值，國(guó)內(nèi)房企今年頭兩月在海外僅融資36.85億美元，同比下滑73%。

　　縮減利息存爭(zhēng)議

　　根據(jù)公告，截至2014年底，佳兆業(yè)結(jié)欠銀行債務(wù)約124.18億元，結(jié)欠非銀行金融機(jī)構(gòu)債務(wù)約355.53億元，共計(jì)約479.71億元，占境內(nèi)外宗計(jì)息債務(wù)總額650.09億元的七成以上。而作為這479.71億元境內(nèi)債務(wù)的債權(quán)人，還需要做出一定讓步，因?yàn)榧颜讟I(yè)將在保全債權(quán)人本金的前提下適度縮減利息和延長(zhǎng)付款時(shí)限。

　　具體來說，上述境內(nèi)債務(wù)利息將被減少，減少后的利息將不低于中央貸款基準(zhǔn)利率的70%；同時(shí)，債務(wù)年期將有所延長(zhǎng)，延長(zhǎng)后剩余年期則在3~6年之間。惟有原有債務(wù)剩余期限多于6年的債務(wù)，將按照原有期限執(zhí)行。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)對(duì)此認(rèn)為：“佳兆業(yè)此舉有點(diǎn)忽悠債權(quán)人，縮減利息、延長(zhǎng)還款期限對(duì)于債權(quán)人的利益是缺乏保障的。相反，這樣的計(jì)劃可以使得公司股東獲益，這實(shí)際上不符合商業(yè)習(xí)慣。”

　　深圳一家地產(chǎn)私募基金老總也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“目前很多房企資金鏈都較為緊張，如果都按照佳兆業(yè)這樣的作法，債務(wù)融資和償還將變得不可控，信用體系也缺乏支撐。佳兆業(yè)這樣的償還方案，我認(rèn)為很難讓全部債權(quán)人同意。”

　　對(duì)此，佳兆業(yè)的解釋是，此次境內(nèi)重組計(jì)劃是基于充分考慮債權(quán)人各自的債務(wù)狀況、抵押品保障以及清盤時(shí)的有限次序，目的是令公司的財(cái)務(wù)和營(yíng)運(yùn)恢復(fù)穩(wěn)定，使得收購(gòu)事項(xiàng)能夠完成。

　　海外融資額劇降

　　值得注意的是，佳兆業(yè)事件發(fā)酵之后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)影響頗為劇烈。海外融資首當(dāng)其沖，2015年前2月，國(guó)內(nèi)房企海外融資額同比去年出現(xiàn)大幅減少。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1~2月國(guó)內(nèi)房企海外融資36.85億，去年同期為137.91億元，同比劇降73%。具體看，1月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝控股和珠光控股3家房企完成海外融資，合計(jì)金額為15.85億美元；2月，也僅有3筆完成的海外融資，分別為碧桂園金額為9億美元于2020年到期的7.5%票息優(yōu)先票據(jù)；恒大地產(chǎn)金額為10億美元并于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議；綠城中國(guó)擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)利率為8%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，按照往年的傳統(tǒng)，房企都會(huì)選擇在1~2月份海外大規(guī)模融資，這樣可以增加一年的資金寬裕程度，有利企業(yè)的資金安全，但在2015年房企受到佳兆業(yè)事件，還有人民幣貶值影響，出現(xiàn)了融資難明顯增加的現(xiàn)象，而且融資成本也明顯上漲。

　　張大偉進(jìn)一步分析，2月份3筆融資的利率均在7.5%以上，而往年均在6%~7%左右。相比國(guó)內(nèi)逐漸降息，海外融資的成本優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸降息。美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值預(yù)期對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響偏負(fù)面。一方面，熱錢流出中國(guó)市場(chǎng)，加劇房地產(chǎn)企業(yè)錢荒窘境；另一方面，本幣的疲軟人誘導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。（記者 蒙湘林）