刺激剛需會否引起樓市反彈？

   新華網(wǎng)武漢４月２７日電（記者徐海波）當(dāng)前，樓市調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)，剛需群體在欣喜房價下降的同時，其購房意愿也在一定程度上被抑制。對此，近來多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策。在樓市調(diào)控未見松動的情況下，大量剛需入市會不會直接促成樓市價格反彈？

    撐起樓市成交量　剛需也成“高富帥”

    自３月份以來，各地樓市成交量明顯上升。進入４月份，樓市回暖態(tài)勢仍在持續(xù)。

    中國指數(shù)研究院２３日發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示，上周全國樓市成交量仍在回升，同比下降城市持續(xù)減少。重點城市中，僅上海成交同比下跌，其余城市均上漲。其中南京漲幅最大，達１６６．２８％。北京、深圳、成都和杭州漲幅均超過５０％。

    在二線城市武漢，３月份１．１萬套的成交量創(chuàng)下自限購以來的新高。進入４月，每周銷量均比上一周有數(shù)百套的增加。據(jù)統(tǒng)計，４月前三周共成交商品房９１３３套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，４月成交再次過萬套已毫無懸念。

    市場普遍認(rèn)為，樓市銷量的“回暖”得益于剛性需求的持續(xù)釋放。武漢郊區(qū)某大型樓盤客戶經(jīng)理鄧陽告訴記者，他所在的樓盤最近推出９．１折優(yōu)惠活動，比周邊均價低幾百元的價格吸引了不少剛需前來咨詢。“平均一個星期可以賣出６０套。”鄧陽說。

    剛需，雖然群體數(shù)量大、購房欲望強，但是因其購買力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場人士所看好。然而，樓市最近的巨大變化，讓許多開發(fā)商不得不對剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。

    總的來看，“金三銀四”雖已成形，但“紅五月”依然燙手。武漢某知名房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)姚偉說，“目前，許多開發(fā)商都在準(zhǔn)備五一期間密集推盤，推出大量優(yōu)惠措施，盡力籠絡(luò)剛需。”

    政策微調(diào)保剛需

    與剛需高漲的購房欲望相呼應(yīng)的是，有利于剛需的購房政策正從各個方面形成。

    首先是貸款利率微調(diào)。自３月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到９折左右，部分銀行甚至推出８．５折優(yōu)惠。

    北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，首套房貸利率的回歸給剛性需求者帶來較大優(yōu)惠，將會推動很多處于觀望中的購房者及時出手。他說，以商業(yè)貸款１００萬元、２０年還款期為例，相比基準(zhǔn)利率，９折的月供為７３６５元，比基準(zhǔn)利率總利息減少了１０萬元；８．５折利率對應(yīng)的月供為７１６０元，總利息少了１５萬元左右。

    另一項與剛需緊密聯(lián)系的政策——公積金貸款額度也在悄然調(diào)整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。

    根據(jù)武漢的新規(guī)定，單方繳存的職工購買首套住房，且住房面積不超過９０平方米，額度上限上升至８０％，最高不超過６０萬元。河南鄭州、遼寧沈陽、山東濱州等諸多二、三線城市，也將公積金貸款額度上調(diào)了１５％至２５％。

    同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負(fù)擔(dān)。

    據(jù)記者粗略統(tǒng)計，自２０１１年下半年以來，北京、上海、杭州、武漢、南京等１０多個城市出臺了不同角度的樓市政策“微調(diào)”，內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。

    剛需入市對樓市影響有限

    自去年以來持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，一定程度上提高了購房門檻；加大利息等購房成本，在打擊投資性購房的同時，也抑制了剛性需求和部分改善性需求。

    為此，早在去年底，中央有關(guān)部門就在不同場合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購房需求。近期召開的幾次國務(wù)院常務(wù)會議也都提出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，進一步鞏固調(diào)控效果，并增加普通商品住房供給。

    中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認(rèn)為，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機，鼓勵自住消費。從這一點上來說，通過利率優(yōu)惠等政策解決剛需購房困難，是符合市場實際的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

    不過，樓市微調(diào)并非調(diào)控放松。從普通百姓，到研究專家，再到開發(fā)商，大多對樓市調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)厲堅信不疑。

    姚偉認(rèn)為，從目前的情形來看，放松調(diào)控的可能性基本沒有，投機性投資性購房需求將逐漸被趕出市場。沒有了購買能力雄厚的投資性需求做支撐，即使大量的剛需入市，短期內(nèi)可能會帶來一定的成交量，但從長遠(yuǎn)看，對樓市的影響還是有限。

    中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政更是直呼，依靠剛需釋放的力量，樓市不可能有大的反彈。開發(fā)商對此不宜過度樂觀，購房者也不必過度擔(dān)憂價格會暴漲。