經(jīng)濟(jì)適用房還是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)好

毛建國(guó)

清華大學(xué)法學(xué)院教授日前透露，中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始起草《住房保障法》。在內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用比例確定（據(jù)2月3日《廣州日?qǐng)?bào)》）。

長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行的是有限產(chǎn)權(quán)，只要購(gòu)買(mǎi)滿5年后即可以上市出售。有限產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的一個(gè)怪象，那就是許多人利用權(quán)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)適房），這樣，5年之后再把房出賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)再嵢∑渲胁顑r(jià)。

怪象的遮羞布下，發(fā)生了一系列以權(quán)謀私現(xiàn)象，一方面，真正需要經(jīng)適房的人，買(mǎi)不到經(jīng)適房。另一方面，不需要經(jīng)適房的人，卻通過(guò)人為操作獲得了經(jīng)適房。從而導(dǎo)致一個(gè)好好的經(jīng)適房政策，民怨四起，極大地削弱了經(jīng)適房的民生屬性。

按照專(zhuān)家所說(shuō)，由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，5年后如果上市出售，所得資金按照出資比例進(jìn)行分配。這樣，“將大大壓縮以經(jīng)濟(jì)適用房牟利者的利潤(rùn)空間，讓經(jīng)濟(jì)適用房惠及真正需要保障的人”?；蛟S能夠達(dá)到一定目的，但對(duì)照“確保惠及”的標(biāo)準(zhǔn)，這樣做還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　先不說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)存在極大的操作難題。試問(wèn)，政府所占比例到底是多少？多了，保障對(duì)象不答應(yīng)。少了，政府部門(mén)不愿意，一項(xiàng)好政策搞到最后很可能雙方不討巧。就是說(shuō)，5年后經(jīng)適房出售，即使政府從中獲得收益，原房主依然從中得大頭，享大利。在有利可圖的現(xiàn)實(shí)下，很難保證經(jīng)適房真正到需要保障的人手中。

更大的問(wèn)題是，在經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓中，政府真能做到完全監(jiān)控嗎？資金分配，是建立在經(jīng)適房出售為政府掌握的基礎(chǔ)上的。其實(shí)，部分經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓并不過(guò)戶，尤其一些親戚朋友間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)怨C形式代替過(guò)戶。這種轉(zhuǎn)讓?zhuān)耆颜當(dāng)R置一邊，導(dǎo)致利潤(rùn)還是由原房主分享。即便過(guò)戶，政府也難以掌握真實(shí)價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)雙方完全可以用假協(xié)議壓低價(jià)格，造成“沒(méi)有利潤(rùn)”的假象。

個(gè)人覺(jué)得，與其共有產(chǎn)權(quán)不如“沒(méi)有產(chǎn)權(quán)”，即保障對(duì)象可居住、可繼承，但是不可公開(kāi)出售。經(jīng)適房作為現(xiàn)有住房市場(chǎng)的一種特例，本來(lái)就不可以用完全市場(chǎng)的觀念來(lái)看待。對(duì)于保障對(duì)象來(lái)說(shuō)，你可以永遠(yuǎn)住下去，也可以通過(guò)法律手續(xù)讓子女繼承，但你的經(jīng)適房卻不可以出售。

如果你的經(jīng)濟(jì)條件改善了，想住進(jìn)更高檔的小區(qū)，那也只能把經(jīng)適房賣(mài)給政府，當(dāng)然政府可以適當(dāng)考慮房產(chǎn)的溢價(jià)。這樣做，既讓經(jīng)適房與廉租房保持一定區(qū)別，又讓經(jīng)適房區(qū)別于普通商品房。這才是真正的保障房，才可以避免經(jīng)適房成為一些人牟利的工具。