上海倒樓事件誰(shuí)來(lái)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

□葉   檀

上海倒樓案將罕見的個(gè)人房貸抵押物損壞導(dǎo)致的還款問(wèn)題推到了前臺(tái)：房子都倒了，是不是可以不還貸了？這是小區(qū)業(yè)主們的疑惑。相關(guān)銀行人士認(rèn)為，從目前來(lái)看，借款人的還貸責(zé)任仍難以免除，“雖然客戶也是受害者，不過(guò)這不影響銀行和借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他財(cái)產(chǎn)”（據(jù)新華社）。

“蓮花河畔景苑”的業(yè)主們，不僅要承受房屋倒塌的痛苦，還必須繼續(xù)履行向銀行還貸的義務(wù)。銀行振振有詞地說(shuō)，房屋倒塌不影響購(gòu)房者與銀行之間的協(xié)議，合同繼續(xù)有效。更甚的是，有“專家”提出，如果所購(gòu)房作為抵押品不存在，購(gòu)房者需要提供別的抵押品，追索購(gòu)房者的其他財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者損失加倍。

房貸險(xiǎn)無(wú)法依靠，即使是少數(shù)參加保險(xiǎn)的購(gòu)房者，除了“火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、地面突然塌陷”等不可抗力外，因“設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失和費(fèi)用”，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，保險(xiǎn)保天災(zāi)不保人禍。而在自然災(zāi)害多發(fā)區(qū)域，保險(xiǎn)不保自然災(zāi)害，經(jīng)過(guò)汶川地震和上海倒塌樓房，保險(xiǎn)業(yè)的軟肋大曝光，我國(guó)建筑質(zhì)量是老大難問(wèn)題，保險(xiǎn)公司對(duì)此繞道而行，房地產(chǎn)安全與質(zhì)量問(wèn)題的受害者基本上得不到保險(xiǎn)公司的商業(yè)救濟(jì)。

無(wú)論是開發(fā)商，還是倒塌樓房涉及的銀行，提出的依據(jù)都是合同法。開發(fā)商在拒絕退房時(shí)表示，“由于沒(méi)有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，作為一家上市公司，我們將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。這是一個(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)?！蓖瑯?，面對(duì)倒塌樓房的受害者，銀行也振振有詞地說(shuō)，他們沒(méi)有豁免購(gòu)房者房貸的法律義務(wù)。

到底應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)消費(fèi)者的賠償義務(wù)？法律救濟(jì)無(wú)疑是最后的途徑。為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在制訂合同法過(guò)程中過(guò)分維護(hù)企業(yè)的權(quán)益，刻意忽視消費(fèi)者的權(quán)益，才是問(wèn)題的癥結(jié)，也是我國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題層出不窮的關(guān)鍵。消費(fèi)者找不到保護(hù)自己權(quán)益的利器。

設(shè)想一下，如果在合同之中約定，出現(xiàn)類似倒塌樓房的情況，能夠豁免消費(fèi)者的義務(wù)，開發(fā)商與質(zhì)量監(jiān)管部門必須加倍賠償消費(fèi)者的損失，同時(shí)必須承擔(dān)消費(fèi)者的精神損失費(fèi)，還有哪家開發(fā)商敢無(wú)視消費(fèi)者的權(quán)益，還有哪個(gè)產(chǎn)品監(jiān)管部門敢伸手要錢大蓋公章？這是提前把關(guān)的含義：不是多蓋公章，而是建立公平的法律體系，進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)法。

房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者不公最典型的例子是，2000年1月30日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對(duì)工程質(zhì)量責(zé)任問(wèn)題作了劃分，規(guī)定由工程建設(shè)單位(開發(fā)商)組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行驗(yàn)收，且驗(yàn)收合格后，工程即可交付使用。開發(fā)商自建自驗(yàn)，實(shí)在是咄咄怪事。此類顯失公平的法規(guī)規(guī)章，遲遲不能更改，無(wú)怪乎消費(fèi)者權(quán)益屢受侵害。事實(shí)上，政府發(fā)證機(jī)關(guān)發(fā)證之后，就意味著對(duì)質(zhì)量的認(rèn)可，理應(yīng)對(duì)房屋安全、質(zhì)量負(fù)責(zé)，絕對(duì)不能將責(zé)任推給開發(fā)商了事。

另一個(gè)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的可行辦法是，在開發(fā)商回籠的預(yù)售款中，有必要建立業(yè)主保障的保證金，由第三方存管，直至工程驗(yàn)收合格，安全移交到購(gòu)房者手中。以資金為房產(chǎn)安全和質(zhì)量背書，是解決經(jīng)濟(jì)糾紛、保護(hù)弱勢(shì)一方的最佳途徑。如此也能避免預(yù)售房款催生的房地產(chǎn)資金杠桿，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化十年，迄今為止沒(méi)有建立起行之有效的消費(fèi)者保護(hù)制度，難道以后出現(xiàn)的所有案例都要由政府、開發(fā)商個(gè)別處理？