購房成本走低 多地房貸利率降至“3字頭”

5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項支持房地產(chǎn)的金融舉措（以下簡稱“517樓市新政”）。“517樓市新政”發(fā)布以來，百城房貸利率進一步下行，目前多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%-3.5%之間，遠低于此前市場平均水平。

“房貸利率下調確實給購房者提供了實惠，減輕了負擔。”江西萍鄉(xiāng)市民陳女士在房貸新政落地后購買了某小區(qū)住宅，“我申請的是30年期按揭貸款56萬元，銀行說作為優(yōu)質客戶可以享受優(yōu)惠貸款利率貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，按現(xiàn)在LPR計算，總利息支出預計可減少5.04萬元。”

近期，全國多地購房者都享受到了房貸利率下降的政策紅利。目前，除北京、上海、深圳外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。

6月26日，北京發(fā)布《關于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。本輪調整后，北京地區(qū)購買首套住房貸款利率下限為3.5%。

“政策發(fā)布當天很多銀行就跟進下調利率了，現(xiàn)在首套房商貸利率已經(jīng)降到3.5%，二套房五環(huán)內房貸利率最低3.9%，五環(huán)外是3.7%。”7月1日，北京長椿街一名鏈家工作人員對記者表示，就在剛剛過去的周末，鏈家在全北京成交了一千多單，“之前也就是三四百單左右的水平” 。

北京鏈家研究院分析師冷會表示，“626”政策出臺以來，北京鏈家二手住房簽約量較政策出臺前增長12.2%，新增客源量增長11.0%，帶看量總體持平，說明該政策對存量購房需求的決策和潛在購房需求的釋放都有積極作用。

在北京政策調整之前，一線城市中，上海、廣州、深圳均已在5月底進行了政策調整。從全國層面看，百城平均房貸利率也進一步下調，多數(shù)地區(qū)房貸利率已降至“3字頭”。例如，武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達80個基點；首套房貸利率由3.55%降至3.25%，降幅為30個基點。廈門二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達50個基點；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅為15個基點。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“517樓市新政”落地后，5月百城首套房平均商貸利率降至3.45%，二套房貸平均利率降至3.90%，分別較上月下降12個基點、26個基點。與此同時，5月銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。

政策紅利釋放下，多地樓市活躍度有所提升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日至25日，上海新房日均成交套數(shù)較5月增長11.1%，二手房在以價換量及政策優(yōu)化帶動下，日均成交套數(shù)較5月增長40.5%，6月以來多日網(wǎng)簽超1000套。截至6月25日，深圳6月以來新房日均成交套數(shù)較5月增長32.3%，同比增長5.7%；二手房市場在5月高基數(shù)下，6月日均成交量較5月增長5.7%，延續(xù)溫和修復態(tài)勢。

不過，伴隨新發(fā)房貸利率下行，新增房貸與存量房貸間的利差也進一步擴大，關于下調存量房貸利率的討論也有所升溫。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，以一筆100萬元30年期的房貸為例，若按新購房者3.5%的利率計算，采用等額本息還款方式，總支付利息約為61.66萬元。對于存量房貸持有者，若其房貸利率為4.5%，同等條件下總支付利息約為82.41萬元。

市場也再次出現(xiàn)下調五年期以上LPR報價的呼聲。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，LPR存在下調的空間，目前國內存款市場仍存在失衡，定期存款占比仍高；年初以來國債利率進一步明顯走低，低于同期存款利率水平，為銀行存款利率調降創(chuàng)造條件。不過，考慮到五年期LPR之前已有明顯下降且銀行業(yè)息差壓力持續(xù)，后續(xù)調整空間可能收窄。

事實上，去年我國剛剛進行了一輪存量房貸利率調整。據(jù)央行2023年11月發(fā)布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸作為銀行的重要資產(chǎn)和收入來源，銀行在調整時需要權衡各種因素。短期內銀行主動調整存量房貸利率的預期較低，但在大力推動擴內需促消費的背景下，不排除未來監(jiān)管部門出臺政策引導存量房貸利率下調的可能。

（記者 向家瑩 實習生 劉暢）