退租定損誰說了算？如何構(gòu)建和諧的租賃關(guān)系？

讓租客困擾不已的“提燈定損”，也存在于租車等租賃關(guān)系中 退租定損，到底誰說了算？

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在租房成為越來越多人居住選擇的當下，因退租產(chǎn)生的糾紛常讓人困擾不已。此前，江西上饒一房東在租客退房時，提著探照燈逐寸檢查房間，并索賠超萬元，“提燈定損”一時間引發(fā)熱議。不僅是房屋租賃，克扣押金、強制要求賠償?shù)惹闆r也出現(xiàn)在其他租賃關(guān)系中。公平、合理，才是租賃關(guān)系的基石，判斷損耗要符合一般交易習慣。

“租住時還好，一到退租麻煩就來了！”在重慶大學城上班的雪盛近日向記者反映，自己在附近租了一套房子，結(jié)果在退租時被房東以各種不合理的理由要求賠償2000余元。

在租房成為越來越多人居住選擇的當下，因退租產(chǎn)生的糾紛常讓人困擾不已。此前，江西上饒一房東在租客退房時，提著探照燈逐寸檢查房間，并索賠超萬元，“提燈定損”一時間引發(fā)熱議。

退租時，房屋損耗的判斷標準誰說了算？其他租賃關(guān)系中是否同樣存在克扣押金、強制要求賠償?shù)惹闆r？如何構(gòu)建更加和諧的租賃關(guān)系？對此，記者展開了調(diào)查。

承租人無需為正常損耗買單

“墻上貼的海報粘掉了墻皮要賠1400元，少了涼席、床單還有我從沒見過的熱水壺，要賠800元。”雪盛告訴記者，協(xié)商后，自己向房東賠償1500元，才得以退租。

“租房時，中介、房東可能承諾得特別好。但最終扣不扣押金、扣多少，往往還是他們說了算。”一位有過類似經(jīng)歷的租客無奈地說，退租定損時雙方很難平等協(xié)商。

不過，出租房屋時，房東認為自己也有難處。家住重慶紅旗河溝的馬先生說，自己有兩套房子出租，數(shù)任租戶中出現(xiàn)了好幾次租金被拖欠、房屋被改裝、退租時滿地垃圾的情況。“收了幾年的租金，結(jié)果還不夠重新裝修房子的費用。”

房屋在出租過程中產(chǎn)生損耗，究竟誰來擔責？北京德恒（重慶）律師事務(wù)所律師李建表示，一大原則是，承租人無需為正常的損耗買單。“租賃物因正常使用受到的損耗是一種消耗，任何物品因使用都會有一定的磨損和消耗。出租人將租賃物交付承租人使用、收益，也就認可了這種損耗，并且租賃物因合理損耗而減少的價值實際上已經(jīng)包含在租金中，所以承租人無需為正常的損耗買單。”

“損耗和損壞、損毀有明顯區(qū)別，損耗一般是指在正常使用條件下，產(chǎn)生了一些自然磨損，或者性能的下降。”重慶市渝中區(qū)市場監(jiān)管局解放碑所副所長張載榮說，在租期比較長的情況下，椅子、沙發(fā)被坐壞了，電視老化了，如果不是由于使用不當，或者其他惡意、非正常因素造成的嚴重損耗，租戶不需要賠償。

判斷損耗要符合一般交易習慣

不僅是房屋租賃，克扣押金、強制要求賠償?shù)惹闆r也出現(xiàn)在其他租賃關(guān)系中。近日，一名大學生在視頻平臺反映稱，自己在某網(wǎng)絡(luò)租車平臺上租了一臺奧迪A6，歸還驗車時發(fā)現(xiàn)車輛大燈有微小劃痕，租車行拒絕退還押金，并在4S店表明可以花費2000多元恢復(fù)的情況下堅持更換大燈，要求自己承擔更換配件費、誤工費、折舊費等共計68800元。

類似“提燈定損”的做法也讓一些網(wǎng)約車司機苦不堪言。重慶市開州區(qū)的網(wǎng)約車司機劉佳林告訴記者：“如果租車開網(wǎng)約車，到期交車時，一些租賃公司也會百般挑剔，檢查出更多的車損，以扣取更多的押金。”

重慶工商大學成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展中心研究員莫遠明認為，“提燈定損”有違契約精神和公平原則，遇到糾紛時，當事人應(yīng)秉持互相理解和包容的態(tài)度，妥善協(xié)商解決。

“損失的賠償形式可以是恢復(fù)原狀，或者按照出租方自行修復(fù)所支出的費用進行補償。但賠償要考慮經(jīng)濟性，賠償過程要體現(xiàn)公平性、合理性與過錯的相當性。”莫遠明說。

莫遠明表示，租賃合同當中雙方可以對房屋使用、保管、驗收等方式作出約定。如果沒有約定，判斷損耗要符合一般交易和正常人的判斷習慣。比如，交付和驗收的標準是否統(tǒng)一：交付時有無仔細核查租賃物的每一處細節(jié)，如若沒有，不能在退租時額外強行要求。

公平合理是租賃關(guān)系的基石

“對于出租方在退租時克扣租金、導(dǎo)致矛盾激化的行為，我覺得更多需要社會公德的制約。漫長的維權(quán)過程，對于剛步入工作崗位的人來講既耗心力、又費財力。”剛剛大學畢業(yè)的陳忠說。

李建認為，面對出租方的不合理索賠要求，承租方不能盲目妥協(xié)，也不能輕易放棄自己的合法權(quán)益。出租方在確定損耗賠償時要考慮到實際情況和市場行情，不能隨意開價，如有糾紛可協(xié)商或請第三方機構(gòu)進行評估。公平、合理，才是租賃關(guān)系的基石。

“盡管租房市場較為專業(yè)化、規(guī)范化了，但還是有一些人在靠定損或者扣押金等方法賺錢。”中國政法大學傳播法研究中心副主任朱巍表示，之所以出現(xiàn)類似情況，除了合同細節(jié)等原因，還與租房市場供需匹配不足、信息不對稱等因素相關(guān)。

朱巍建議，房屋出租者、承租者要仔細驗房，如果因為損失定損、扣押金等產(chǎn)生了爭議難以解決，可向住建部門、市場監(jiān)督管理部門反映，也可以向消協(xié)、調(diào)解機構(gòu)等投訴，還可以通過司法渠道維權(quán)。（記者 李國）