解讀商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)：保障購房人利益

新華社北京2月22日電 題：明責(zé)任控風(fēng)險 保障購房人利益——聚焦商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)“五大亮點”

新華社記者王優(yōu)玲

商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺。新規(guī)有哪些亮點？出臺背景如何？對房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生什么影響？針對這些問題，新華社記者采訪業(yè)內(nèi)權(quán)威專家學(xué)者，對新規(guī)進(jìn)行深度分析解讀。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，能夠維護(hù)購房人合法權(quán)益，規(guī)范開發(fā)商行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺，從立法上確立商品房預(yù)售制度以來，我國相繼出臺商品房預(yù)售管理辦法等文件，從國家層面提出商品房預(yù)售資金監(jiān)管原則和要求。但涉及監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定則由地方自行決定，各地監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和提取規(guī)則差異較大。

但在實踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購房人的合法權(quán)益，有必要在全國層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

新規(guī)應(yīng)時落地。專家表示，相較于以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點”值得關(guān)注：招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點。

新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所副所長鄧郁松說，目前，許多居民仍需通過購買商品房來解決居住問題或改善居住條件，但擔(dān)心付款后，房企不能如期交樓，從而不敢出手買房。保障商品房預(yù)售資金安全，確保專款專用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，居民買房就吃了一顆“定心丸”。

清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，在一些地方，預(yù)售資金監(jiān)管也存在政府部門、銀行為防范風(fēng)險，過度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。“這些做法出發(fā)點是好的，但大多缺乏科學(xué)依據(jù)，結(jié)果是降低了預(yù)售資金合理利用效率，增加了企業(yè)風(fēng)險。”

在地方實際監(jiān)管操作中，監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，即監(jiān)管額度如何確定非常重要。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說，此次完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，很好地把握了原則性與靈活性，松緊適度。

比如，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

“新規(guī)還從有效控制預(yù)售制度帶來的潛在風(fēng)險的角度，規(guī)范管理其融資功能，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無序擴(kuò)張。”劉洪玉說，“保障資金專款專用”可防止監(jiān)管額度內(nèi)的資金被房企違規(guī)挪用或抽調(diào)，也可避免預(yù)售資金被隨意凍結(jié)或擅自扣劃。

新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。

鄧郁松說，建立統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)則有利于更好地保護(hù)各方利益、穩(wěn)定各方預(yù)期。新規(guī)明確了各方監(jiān)管責(zé)任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責(zé)任，有發(fā)現(xiàn)、報告預(yù)售資金被違規(guī)挪用情況的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)住建部門核實同意后，商業(yè)銀行要及時撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，是為保交樓和維護(hù)購房人合法權(quán)益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地產(chǎn)投資或消費，也不是要控制或遏制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，使治理方式更加現(xiàn)代化，更加符合市場化規(guī)律。”馮俊強(qiáng)調(diào)。