房屋外墻脫落傷人傷物頻發(fā) 該由誰負(fù)責(zé)？誰維修？

近期，廣東、湖北、江西、安徽和上海等多地發(fā)生房屋外墻脫落導(dǎo)致人員傷亡和財產(chǎn)損失，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋外墻脫落近年來有逐漸增多趨勢，事故發(fā)生后，常常出現(xiàn)維修責(zé)任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

外墻脫落事件為何頻發(fā)？

11月28日，廣東江門市一舊房外墻脫落，砸傷人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小區(qū)居民反映，該小區(qū)的外墻瓷磚經(jīng)常會掉落，已經(jīng)有人被砸傷。不久前，湖北武漢市一棟33層的樓房部分外墻突然脫落，落下的石塊砸中路過的網(wǎng)約車，司機不幸當(dāng)場身亡。

上海市黃浦區(qū)一小區(qū)高樓外立面脫落。

今年3月，上海市中心城區(qū)接連發(fā)生兩起高樓外立面脫落事件：黃浦區(qū)一小區(qū)內(nèi)一幢居民樓外立面發(fā)生部分脫落，恰好經(jīng)過的居民被砸中后不幸身亡；長寧區(qū)一幢大樓的外墻瓷磚突然脫落，磚塊落地碎片飛濺，傷及一名行人。

建于1999年的北京市海淀區(qū)某住宅小區(qū)，近年來被外墻屢屢掉磚所困擾。僅最近一年內(nèi)，脫落的墻磚就接連砸壞了4輛私家車，有的車主4萬元修車費無人負(fù)擔(dān)，居民每天出入樓門都擔(dān)心人身安全。

安徽合肥、蚌埠等地相繼發(fā)生了外墻保溫層脫落砸毀車輛事故，居民新買的車變成了“敞篷”。

房屋外墻為何脫落？多位業(yè)內(nèi)人士介紹，除房屋外墻老化外，外墻脫落的主要原因還包括缺乏防水性能的外墻保溫層材料在一段時期內(nèi)的廣泛應(yīng)用。

一家建筑央企的質(zhì)量總監(jiān)告訴記者，上世紀(jì)90年代末開始，我國大面積推廣外墻外保溫層和裝飾層，但由于早期采用的外墻保溫層材料吸水性較強，下雨后墻內(nèi)保溫層積水，冬冷夏熱，反復(fù)熱脹冷縮，導(dǎo)致外墻外保溫層脹裂脫落。主管部門意識到這個問題后，從2017年開始推行吸水率低的外墻外保溫材料及彈性防水涂料。

很多業(yè)內(nèi)人士談到，20多年前建設(shè)的一些住宅逐漸老舊，外墻掉磚日漸頻繁，部分高樓外立面因此變得殘缺零亂，如樓體上長著難看的疤瘌。

誰負(fù)責(zé)?誰維修?

外墻脫落屢屢造成人身傷害和財產(chǎn)損失，該由誰負(fù)責(zé)？誰維修？

法律明確規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

建筑業(yè)內(nèi)人士介紹，外墻抗?jié)B漏的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年。“外墻脫落往往發(fā)生在交付7年之后，保修期內(nèi)發(fā)生的情況較少。”一家央企建筑工程監(jiān)理負(fù)責(zé)人告訴記者。

如果保修期已過，脫落的外墻誰來修？

依據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)民法典第273條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

上海交通大學(xué)中國城市治理研究院教授陳杰說，產(chǎn)權(quán)人有維護建筑、保障其不造成公共風(fēng)險的責(zé)任，但建筑物及其外立面的維護是很專業(yè)的事，需要細(xì)分相關(guān)部門的責(zé)任歸屬。

北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說，保修期外，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共有人，有維修保養(yǎng)該大樓并保證其安全的義務(wù)。全體業(yè)主需要籌集和使用公共維修資金，經(jīng)業(yè)主履行一定程序決策后，專項用于外墻的維修。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，動用維修基金需要業(yè)委會同意，要走規(guī)定程序，如果業(yè)委會不同意或者業(yè)主意見達(dá)不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

“業(yè)主訴求不同，有的事不關(guān)己高高掛起，有的不想出錢。”不少物業(yè)經(jīng)理反映，小區(qū)外墻脫落往往一次僅出現(xiàn)一兩戶，但修起來會涉及上下兩三層樓，而且維修過程短則半個月，長的要2個多月，影響多戶的正常生活，想要維修遇到的阻力比較大。

一位居委會負(fù)責(zé)人告訴記者，是否維修外墻首先需要經(jīng)過業(yè)主大會投票來決定，要有告知期，必須確保知會全部業(yè)主，這項工作往往耗時多日；如果多數(shù)業(yè)主同意修，還要進行7天公示，并上報街鎮(zhèn)有關(guān)部門審批；然后進行招標(biāo)，選擇維修方。“整個流程走下來，如果順利也要5個月至6個月。如果多數(shù)業(yè)主不同意，則要視情況由街鎮(zhèn)相關(guān)部門決定是否啟動應(yīng)急程序，從啟動到維修完成，要耗時1年至2年。”

如何切實破局？

多名一線城市街道辦事處負(fù)責(zé)人說，長期以來，建筑物外墻面及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建筑所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護義務(wù)，相關(guān)部門對此也缺乏必要的指導(dǎo)。

程鵬等專家認(rèn)為，樓房外墻脫落的情形比較復(fù)雜，責(zé)任劃分需要甄別，具體情況具體分析。

上海市虹口區(qū)曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認(rèn)為，建筑需要維修的就要盡快啟動相應(yīng)程序；確有客觀困難的，政府可給予補貼或納入專項工程。

“無論業(yè)委會、居委會還是物業(yè)公司，都難以承受傷人之重。”陳杰認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，如果房屋及外立面已經(jīng)過了“質(zhì)保期”或房齡超過20年，應(yīng)強制性規(guī)定每隔若干年大修一次。

從目前妥善解決問題的小區(qū)來看，多數(shù)是得益于老舊小區(qū)綜合改造。如云南省紅河州蒙自市千福園老舊小區(qū)改造中，翻新了外立面、進行了屋面防水維修等，通過國家補助一點、市級配套一點、居民自籌一點、管線單位分擔(dān)一點、社會資本投入一點、改造收益補充一點的籌措方式，多方發(fā)力解決資金問題。

王佳緯認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)所有房屋建立全生命周期的管理庫，根據(jù)不同樓棟情況，設(shè)定年檢名單、高危名單、搶修名單，實現(xiàn)“一樓一檔”。房屋一旦出現(xiàn)危險，應(yīng)啟動相關(guān)程序指導(dǎo)維修。

此外，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)鼓勵和培養(yǎng)業(yè)主購買保險的意識，通過缺陷責(zé)任險、公眾責(zé)任保險等保險產(chǎn)品，由開發(fā)商、建設(shè)施工單位、物業(yè)公司和業(yè)主各出一部分，為房屋攢足“養(yǎng)老錢”。 （據(jù)新華社）