物業(yè)費(fèi)由市場調(diào)節(jié) 調(diào)整須和業(yè)主協(xié)商

《北京市物業(yè)管理條例》5月1日起施行，專家解讀物業(yè)費(fèi)是否漲價等焦點問題

物業(yè)費(fèi)由市場調(diào)節(jié) 調(diào)整須和業(yè)主協(xié)商

《北京市物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》）今日起施行?！稐l例》首次提出可組建物業(yè)管理委員會，明確物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整、小區(qū)停車位優(yōu)先出售給業(yè)主，還針對專項維修資金的使用、業(yè)主大會的成立等作出專門規(guī)定。

《條例》實施后物業(yè)收費(fèi)會漲價嗎？物管會能起到什么作用？專項維修資金哪些方面將得到完善？針對業(yè)主關(guān)心的五個焦點問題，新京報記者采訪多位專家進(jìn)行解讀。

焦點1

物業(yè)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整

解讀：建立質(zhì)價相符的市場秩序，不會造成物業(yè)費(fèi)隨意漲價

《條例》明確，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。市住建部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。同時，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時參考。

為何物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要實行市場價并動態(tài)調(diào)整？盛廷律所畢文強(qiáng)律師指出，有的小區(qū)物業(yè)十幾年沒漲過物業(yè)費(fèi)，但不一定對業(yè)主有利。這種情況可能迫使物業(yè)公司為了生存，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，甚至有些不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司還可能為了維持生存或者利潤，去透支公共設(shè)施也就是物業(yè)本身的潛力。

“有些小區(qū)如果運(yùn)行良好，可能50年甚至100年都不會出問題。但如果出現(xiàn)物業(yè)透支或者不進(jìn)行養(yǎng)護(hù)等情況，可能30年或者更快就老化了，到最后損失最大的還是全體業(yè)主。”畢文強(qiáng)說，此次《條例》的規(guī)定，是試圖建立一個質(zhì)價相符、責(zé)權(quán)一致的市場規(guī)則和市場秩序。

有些業(yè)主擔(dān)心，動態(tài)調(diào)價會讓一些物業(yè)公司利用條款隨意上漲物業(yè)費(fèi)。對此，畢文強(qiáng)表示，《條例》明確要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主無需過于擔(dān)心條款被濫用，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)隨意漲價。

此外，按照《條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商的，也就是說，業(yè)主本身擁有確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格的權(quán)利。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任劉立華認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)動態(tài)調(diào)整符合市場規(guī)律，且有助于維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序。“這一規(guī)定不會造成物業(yè)費(fèi)隨意漲價。決定物業(yè)費(fèi)價格的重要因素是物業(yè)服務(wù)項目成本，物業(yè)費(fèi)的調(diào)價屬于應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定的事項，物業(yè)費(fèi)調(diào)價必須經(jīng)過物業(yè)公司與業(yè)主依法協(xié)商一致才能達(dá)成。”劉立華表示，希望大家從維護(hù)小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、不斷改善生活環(huán)境的角度看待物業(yè)費(fèi)的調(diào)價，尊重小區(qū)中大多數(shù)人的選擇。

此外，劉立華認(rèn)為，物業(yè)公司提出調(diào)價前應(yīng)考慮兩方面因素，第一是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否獲得了足夠的認(rèn)可，第二是通過依法定期公示相關(guān)信息，在物業(yè)費(fèi)合理使用的情況下，取得多數(shù)業(yè)主對物業(yè)費(fèi)調(diào)價必要性的認(rèn)可。

焦點2

街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物管會

解讀：“物管會”能填補(bǔ)無業(yè)委會產(chǎn)生的真空，有利于保護(hù)業(yè)主利益

《條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可組建物業(yè)管理委員會。組建物業(yè)管理委員會的情況有三種：不具備成立業(yè)主大會條件；具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

同時，物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

也就是說，小區(qū)在業(yè)主大會不能成立或者業(yè)委會不能選舉產(chǎn)生的情況下，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府才會負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會。

“物管會”這一新事物，能為物業(yè)管理工作帶來哪些利好？劉立華表示，物業(yè)管理委員會是一個臨時過渡性機(jī)構(gòu)，可以有效填補(bǔ)沒有業(yè)委會產(chǎn)生的真空，在小區(qū)出現(xiàn)需要全體業(yè)主共同決定的時候，例如小區(qū)需要確定公共收益的使用方式，需要討論修改小區(qū)內(nèi)的《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》時，及時組織業(yè)主對重要的事項進(jìn)行表決，有利于保護(hù)全體業(yè)主的利益。

同時，他認(rèn)為，物業(yè)管理委員會可以成為物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主加強(qiáng)溝通的橋梁，也可以監(jiān)督物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的情況，維護(hù)業(yè)主的利益。

有業(yè)主疑惑，物業(yè)管理委員會是否會取代業(yè)主大會和業(yè)委會？畢文強(qiáng)認(rèn)為，物業(yè)管理委員會絕不會搶奪業(yè)主的發(fā)言權(quán)。“這其實是從組織構(gòu)建方面，讓屬地政府和屬地居委會更好地履行職責(zé)、發(fā)揮作用，幫助業(yè)主更好地行使權(quán)利。”

其指出，物業(yè)管理委員會的優(yōu)勢在于，為屬地政府和居委會與業(yè)主之間建立了一個更好的溝通渠道，在讓轄區(qū)居民享有基本的安全保障、衛(wèi)生保障和生活保障方面，將會更高效。此外，對于一些失管小區(qū)，也將能夠更多地吸納屬地街道和居委會方面的支持。

焦點3

專項維修費(fèi)不足首期籌集額30%應(yīng)補(bǔ)足

解讀：系操作性較強(qiáng)的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及共有設(shè)施維修

此次《條例》第八十一條到第八十六條，用六條的篇幅對專項維修資金做出了規(guī)定。

其中，不僅明確了多種情形導(dǎo)致專項維修資金欠缺需要補(bǔ)足的情形，還專門規(guī)定：專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項維修資金。

劉立華指出，這一規(guī)定非常具有創(chuàng)新性和意義。“專項維修資金一定程度上可以說是住宅樓的治病錢，隨著住宅樓使用年限增加，也會不斷使用專項維修資金，總有用完的時候。現(xiàn)在，有些小區(qū)專項維修資金的剩余量已經(jīng)很少了。但是，專項維修資金急需籌集的問題還沒得到有效解決。”

劉立華表示，這一條款為專項維修資金提供了一個操作性很強(qiáng)的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的維修，也有利于維護(hù)業(yè)主的利益。

焦點4

業(yè)主大會可通過住建部門投票系統(tǒng)表決

解讀：解決業(yè)主組織共同決策的成本問題，可通過“北京業(yè)主”APP表決

此次《條例》對業(yè)主大會和業(yè)委會的組成、產(chǎn)生，以及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了明確。

具體來說，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會可以決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實服務(wù)；確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格等事項。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行召集業(yè)主大會會議，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人等職責(zé)。

畢文強(qiáng)指出，此次立法對業(yè)主大會的規(guī)定在體例上有可取之處。

例如，《條例》規(guī)定業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，即可通過“北京業(yè)主”APP進(jìn)行表決。

“其實業(yè)主組織運(yùn)行最核心的問題是組織成本的問題。近年來業(yè)主組織在成長過程中一直存在多人為公共事務(wù)進(jìn)行共同決策時成本比較高的問題，為了進(jìn)一步便利業(yè)主組織進(jìn)行決策，讓會議和表決可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行，這是一個創(chuàng)新之舉。”畢文強(qiáng)說。

此外，《條例》明確業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進(jìn)行表決。畢文強(qiáng)指出，這讓業(yè)主組織在進(jìn)行共同決策時有據(jù)可循，能使業(yè)主的共同意志更科學(xué)有效地表達(dá)，從本質(zhì)上推動業(yè)主組織和物業(yè)、服務(wù)人之間關(guān)系的理清，有利于維護(hù)雙方的權(quán)利和義務(wù)。

焦點5

小區(qū)停車位優(yōu)先出售或出租業(yè)主

解讀：多數(shù)小區(qū)存在停車位不足，需更多配套規(guī)章管理

《條例》第八十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

劉立華指出，目前，北京市絕大多數(shù)小區(qū)都存在停車位不足的問題，有些小區(qū)停車位的缺口非常大，車位成為稀缺資源。這一條規(guī)定雖然不能“產(chǎn)生”更多車位，但是強(qiáng)調(diào)了車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主。“就我理解，這里說的‘優(yōu)先’指的是使用優(yōu)先，而不是同等價格前提下的優(yōu)先。”

針對小區(qū)物業(yè)違規(guī)租售停車位，《條例》還明確了具體罰則。將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，目前《條例》關(guān)于小區(qū)停車位的規(guī)定是一個導(dǎo)向性條款，未來還需要更多配套的規(guī)章制度來規(guī)范小區(qū)停車位的問題。（記者 吳嬌穎）