長(zhǎng)沙：“降溫”的二手房與上漲的地價(jià)

12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）。《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格管理，明確價(jià)格成本由“成本+利潤(rùn)+稅金”三部分組成，平均利潤(rùn)率為6%-8%。該《通知》于12月11日開(kāi)始執(zhí)行。

《通知》稱，此舉目的是貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格管理。然而，12月12日上午，該項(xiàng)《通知》被從長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。

時(shí)近年關(guān)，樓市的任何一個(gè)動(dòng)向都牽動(dòng)著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的神經(jīng)，尤其是在二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌6個(gè)月的長(zhǎng)沙。

文件發(fā)出后，一些媒體報(bào)道認(rèn)為，“調(diào)控最嚴(yán)城市”長(zhǎng)沙的調(diào)控政策再加碼。但長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士表示，限價(jià)“更嚴(yán)”和“放松”的說(shuō)法均不準(zhǔn)確，長(zhǎng)沙樓市政策并沒(méi)有新的變化。

雖然《通知》很快被撤下，但對(duì)“商品住房?jī)r(jià)格加強(qiáng)管理，及平均利潤(rùn)率6%-8%”的提法，引起廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種限定利潤(rùn)率的做法是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的一招，可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在定價(jià)環(huán)節(jié)趨于理性。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，明確平均利潤(rùn)率為6%-8%，顯然也是一種限制利潤(rùn)的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過(guò)度追求利潤(rùn)。

一位在地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)定價(jià)的人士表示，“很多房產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)達(dá)不到6%-8%的利潤(rùn)，甚至有的項(xiàng)目就是邊做邊虧。”對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目最大的成本其實(shí)在于土地。如果地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)就肯定得漲。

據(jù)悉，自2017年10月推出“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)”住宅用地以來(lái)，長(zhǎng)沙市“雙限地”（房?jī)r(jià)、地價(jià)都受限的地）成了土地市場(chǎng)供應(yīng)的主流，地價(jià)也在逐步攀升。

最先開(kāi)啟長(zhǎng)沙限價(jià)地供應(yīng)序幕的，是位于該市雨花區(qū)牛頭村的編號(hào)為[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)040號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為7700元/平方米，起始樓面價(jià)約2290元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)約3435元/平方米。另一宗位于雨花區(qū)韶山路143號(hào)的編號(hào)為[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)041號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為7195元/平方米，起始樓面價(jià)約2103元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)約3154元/平方米。

已經(jīng)掛牌出讓的、位于雨花區(qū)的編號(hào)分別為[2019]長(zhǎng)沙市112號(hào)、[2019]長(zhǎng)沙市114號(hào)、[2019]長(zhǎng)沙市115號(hào)的地塊，其住宅限價(jià)分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價(jià)就分別達(dá)到了約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅單價(jià)限價(jià)全線突破萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)顯示，新房交易方面，11月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅整體供求比1.2，住宅市場(chǎng)已連續(xù)4個(gè)月處于供過(guò)于求狀態(tài)。而時(shí)值年末，各大房企紛紛沖刺銷售業(yè)績(jī)，有些樓盤(pán)暗地放出了“9.0折”優(yōu)惠。12月14日，一個(gè)廣東名企的樓盤(pán)尾盤(pán)銷售里，甚至出現(xiàn)了“8.8”折扣。

前述業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前樓市下行環(huán)境下，經(jīng)歷地價(jià)一輪上漲后，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高，土地市場(chǎng)漸漸趨冷。11月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)總計(jì)成交的4宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，環(huán)比減少79%，成交總建筑面積為今年以來(lái)月度最少值，其中有2宗限價(jià)地為底價(jià)成交。(洪克非)